连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第03897号原告李飞花。委托代理人卞保田。被告吴广萍。被告魏鑫。
原告李飞花与被告吴广萍、魏鑫案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李飞花及其委托代理人卞保田、被告吴广萍到庭参加诉讼。被告魏鑫经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告李飞花诉称，2009年8月13日，原告与被告魏鑫签订《房地产买卖契约》，约定魏鑫将其位于海州区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房以13万元的价格出售给原告。原告按约支付13万元现金，魏鑫出具了13万元收条。魏鑫将上述房屋相关证书的原件交给原告，并将该房屋交付原告占有管理使用至今。后被告魏鑫以种种理由拖延未办理过户登记手续。因被告吴广萍与被告魏鑫公证债权执行一案，贵院作出了（2014）海执字第2388号执行裁定书，将原告购买的上述房屋予以查封，原告向贵院提起书面执行异议，并被驳回。原告购买涉案门面房后，虽然因被告魏鑫的原因没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有管理标的物至今，为此，根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，原告取得涉案门面房后，未登记只是物权未设立，物权期待权受到法律保护，并不影响买卖合同的效力，且原告在本案中并无过错，所以人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，请求判令1、停止对原告购买的位于海州区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房的强制执行，并解除对该门面房的查封。2、确认原告与被告魏鑫于2009年8月13日签订的《房地产买卖契约》有效，并确认位于海州区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房归原告所有。3、被告魏鑫协助配合原告办理海州区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房的产权过户登记。4、两被告承担本案的诉讼费用。
被告吴广萍辩称，我方已取得了连云港市公证处办理的公证书以及连云港市房产局办理的他项产权证书两个国家机关办理的法律凭证来维护自己的合法权利，因此，原告提出的物权法第15条并不适用此案。我方认为在基于买卖契约而发生的物权交易中，包含两个法律行为--债权行为与物权行为，原告与魏鑫之间存在买卖房屋的债权行为，而我方与魏鑫之间存在物权行为，所以当我方取得房屋的他项产权时，已受物权法保护。原告想要通过此房屋来维护自己权益已无法律依据，应当向魏鑫追责，与我方无关。此案件中原告存在重大过错，买房办证是妇孺皆知的法律道理，而原告仅用一纸合同来约束买卖双方显得苍白无力，同时原告出示的证据当中，买卖合同签署日期为2009年8月12日，而我方取得他项产权证的日期为2012年9月21日，中间相差3年39天。这段时间即使找不到魏鑫本人也可以向相关部门反应情况及时备案。原告所说找不到魏鑫、不懂法律均不能成为原告无过错的理由。综上，本案事实清楚，执行依据充分，请求对房屋执行拍卖措施。被告魏鑫未到庭答辩。
经审理查明，2009年8月13日，原告与被告魏鑫签订《房地产买卖契约》一份，约定魏鑫将其所有的位于连云港市新浦区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房出售给原告，价格为13万元。合同签订后，当日，魏鑫出具收条一份，收到原告购房款13万元。魏鑫将产权证、购房发票均交给原告，但双方未办理房屋过户手续。协议签订后，涉案房屋由原告出租给梁某使用。2012年9月21日，魏鑫与吴广萍签订借款合同，合同约定：由魏鑫向吴广萍借款13万元；为担保还款，魏鑫以新浦区郁州路10号兴业时代花园B-4号楼底层1号门面房一套提供抵押，抵押合同由双方共同去产权部门签订并办理相应抵押登记；魏鑫承诺：如魏鑫未履行或者未全部履行到期债务，吴广萍可直接向江苏省连云港公证处申请出具执行证书并据此向人民法院申请对魏鑫的强制执行，魏鑫自愿接受法院的强制执行。当日，江苏省连云港市公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份。上述公证书及借款合同签订后，吴广萍给付魏鑫11.05万元。双方于2012年9月25日办理了抵押登记手续及他项权证书。2014年12月2日，因魏鑫未能在约定期限内偿还吴广萍借款，吴广萍向江苏省连云港市公证处申请执行证书。吴广萍依据执行证书向本院申请执行，在本院执行过程中，原告以魏鑫已将涉案房屋出售给原告为由向本院提出执行异议，要求停止对涉案房屋执行并解除查封。本院依法于2015年8月12日作出（2015）海执异字第00065号执行裁定书，驳回李飞花的执行异议。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举证的房地产买卖契约、收条、产权证、土地证、购房发票、证人梁某证言、被告吴广萍提供的执行证书、借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、借条、借款凭证、核实信函、国内挂号信函收据、产权证、他项权证、执行裁定书等证据在案为证。
本院认为，被告魏鑫将涉案房屋出售给原告李飞花，并交付了房屋，但未办理过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告李飞花与被告魏鑫之间的房屋买卖合同虽已生效，并已交付，但因未经依法登记，不发生物权变动效力，不得对抗善意第三人。本案中，并无相关证据显示被告吴广萍在办理抵押登记时知道或者应当知道涉案房屋已经出售给原告的事实，被告吴广萍在不知情的情况下与魏鑫签订借款合同及抵押合同，并对涉案房屋进行了抵押登记，吴广萍对涉案房屋设立的抵押权符合善意取得的构成要件。抵押权自登记时已设立，吴广萍取得的抵押权构成对抵押财产所有权的负担和限制，李飞花与魏鑫之间房屋买卖合同不影响抵押权的实现，故原告的诉讼请求，无相关法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告李飞花的诉讼请求。案件受理费80元，公告费800元，合计880元（原告已预交），由原告李飞花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 张玖铭
人民陪审员 张刘霞
人民陪审员 汪素琴
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 韦 玲法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（二）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 微信公众号“”