山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3872号原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人刘国光，经理。委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告修海英，女，1976年10月27日出生，汉族，济南凯佳房地产经纪有限公司经理，住济南市原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告修海英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁、被告修海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司诉称：被告于2013年9月15日入住济南市泉景天沅雅园小区，于当日同原告签订《前期物业管理服务协议》。自2014年1月至2015年9月被告累计欠缴物业费3462.73元。原告为催缴物业费曾向被告发出通知，通知被告据实到物业服务中心说明情况并据实缴纳物业费。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判令被告补缴物业费3462.73元。
被告修海英辩称：我方确实在2014年1月至2015年9月期间未交纳物业费，未交物业费的原因是因为在2014年12月份供暖期间，我所居住的雅园小区3号楼2单元7楼的暖气主管道爆裂，爆裂后我方拨打物业电话，但一直没人接听，直到近40分钟后才将主管道关闭，导致我所居住的房屋进水被浸泡，导致室内木地板、部分家具被浸泡损坏，因积水严重，导致电梯近一周的时间无法使用，导致上下楼不便。因物业损坏问题多次找原告进行协商处理，但原告一直拖延，并最终回复我方向开发商主张权利，对于自身的问题避而不谈，所以在该问题没解决前我方不再交纳物业费。我方不同意交纳欠交的物业费，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告修海英系济南市房屋业主，房屋建筑面积117.81平方米。被告修海英于2013年9月15日办理了房屋交接手续，并与原告济南龙泉物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定的委托管理期限自2011年5月10日起至业委会成立并与物业公司签订正式的《物业管理委托合同》止；合同第二章委托管理事项中约定由原告济南龙泉物业管理有限责任公司对房屋共用部位、共用设备、公用设施、附属配套建筑设施及建筑物等的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护、运行和管理；合同约定住宅按产权面积每月每平方米1.40元向业主收取，于每个季度、或者半年度、年度向业主收取（预收）。自2014年1月至2015年9月期间，共计21个月被告修海英未交纳物业服务费，累计欠交物业费3463.62元（1.4元×117.81平方米×21个月＝3463.62元），原告在本案中按3462.73元主张权利。另，被告修海英在本案中主张2013年9月15日至2014年7月25日期间房屋为空置，应按7折的标准交纳物业费。对于该期间房屋为空置，被告修海英未提交证据予以证实，原告济南龙泉物业管理有限责任公司对此亦不予认可。以上事实，由前期物业管理服务协议及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于被告修海英提出的因暖气主管道爆裂，导致其房屋内木地板及部分家具被浸泡损坏的问题。
本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，对于暖气主管道爆裂的原因，被告修海英并未提供证据予以证实，无法证实是因原告济南龙泉物业管理有限责任公司在进行物业服务过程中因管理、维护不到位造成，或因原告济南龙泉物业管理有限责任公司的侵权行为所导致，亦无法排除系因管道质量存在问题或存在其他侵权人造成的因素，且即使是存在暖气管道爆裂的情况，但该情况系在2014年12月份才发生，而被告修海英自2014年1月起即开始欠交物业费，故被告修海英在本案中以此为由拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳，被告可在查清责任人后，通过其他的法律途径向责任人主张权利。虽然被告修海英主张在2013年9月15日至2014年7月25日期间房屋为空置，但对此并未提供证据予以证实，原告济南龙泉物业管理有限责任公司对此亦不予认可，故对被告修海英的此项抗辩理由，本院不予采纳。原告济南龙泉物业管理有限责任公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的，在原告济南龙泉物业管理有限责任公司为涉案小区提供了物业服务的情况下，被告修海英就应当依据合同的约定及时向原告交纳物业服务费，因被告未交纳2014年1月至2015年9月期间的物业服务费，已经构成违约，故原告济南龙泉物业管理有限责任公司要求补交合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，
判决如下：被告修海英于本判决生效之日起十日内支付原告济南龙泉物业管理有限责任公司2014年1月至2015年9月的物业服务费3462.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告修海英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李钧????
二○一六年二月二十二日??????代理
书记员商玉莹 来自