上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第258号原告上海原臣房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈凤英。委托代理人蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托代理人陈樟。被告冯玲，女，1975年10月23日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告上海原臣房地产经纪事务所与被告冯玲间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋春伟、陈樟，被告冯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月，原告的工作人员陈樟接待了一个名叫陈某甲的客户，当时陈某甲称其朋友冯玲即被告委托其出售一套位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称讼争房屋），并且不能贷款要求一次性付清房款，但价格可以商量。陈樟觉得该房还不错，在看过房后便与陈某甲约定房屋的价格为95万元（以下币种均为人民币）。当时原告经过审查，发现该房屋的权利人为被告且该房屋上有抵押，原告当时要求被告出来签���，但陈某甲向原告出具了相关的公证书、房产证、被告的身份证。并且还去看了房。陈某甲提出因为被告在外面欠债不方便出来，因此委托其卖房还债，且全权委托其处理，房屋上的抵押也能在交易前撤销。原告在审核了相关材料的真实性后，同意交易。2014年11月1日，原告与陈某甲签订了一份房屋买卖合同，后原告按约支付了房款共计85万元。在办理过户手续过程中，原告接到上海市嘉定区人民法院执行庭法官的通知，被告知讼争房屋因被告欠债已被法院查封。后原告向该院提出执行异议，该院经审查后，裁定驳回，告知原告另行起诉。原告认为，原告购买讼争房屋支付了绝大部分购房款，在交易过程中没有任何过错，是善意取得人，讼争房屋无法过户的责任完全在被告。现起诉要求：被告继续履行合同，配合原告办理讼争房屋的过户手续。庭审中，因讼争房屋��查封措施未被解除，原告遂变更诉讼请求，要求：
一、被告退还购房款85万元；
二、被告支付违约金19万元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。其并不认识陈某甲，其只认识其的钱款出借人陈某乙（音），陈某甲是陈某乙的代理人，其还款事宜均是和陈某甲商谈的。其并不知道讼争房屋的买卖过程，也未委托陈某甲处理讼争房屋的买卖事宜，其也至黄浦区公证处撤销了公证。
经审理查明，讼争房屋的权利人为被告。2014年7月29日，上海市黄浦公证处出具一份公证书，对被告全权委托案外人陈某甲处理讼争房屋相关事宜，包括签订定金协议、房地产买卖合同、办理房地产转移登记、收取房款等进行了公证。委托期限至2015年7月28日。2014年11月1日，原告与被告的代理人陈某甲签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买讼争房屋，房屋���筑面积为66.60平方米，总价为95万元。原告应于2014年11月1日支付定金5万元，11月10日支付房款30万元，过户当日支付房款50万元，尾款10万元于房屋交接当日支付。双方应于2014年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告应于2014年12月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。被告未按约交付房屋（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已付款的日万分之五计算。逾期超过15天的，原告可单方面解除合同。原告单方面解除合同的，违约金按房屋总价款的30%计算。合同另对其他事项作了约定。2014年11月1日，原告向陈某甲支付了定金5万元。2014年11月4日，原告向陈某甲支付了房款30万元。2014年11月12日，原告向陈某甲支付了房款50万元。后原告在办理产权过户手续过程中被告知讼争房屋被查封致使过户��成。2014年12月2日，上海市黄浦公证处出具一份公证书，对被告出具的关于自2014年12月1日起终止原委托陈某甲的所有委托事项的声明书进行了公证。现讼争房屋仍在查封过程中。因原告认为被告的违约行为导致其合同目的无法实现，被告理应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，2014年10月17日，本院出具一份（2014）嘉民一（民）初字第7534号民事调解书，确认被告应于2014年10月20日前返还案外人祝欣借款85万元。后祝欣向本院申请执行，本院于2014年11月19日依法查封了讼争房屋。2014年12月5日，原告提出执行异议，要求中止对讼争房屋的执行。2014年12月8日，本院出具一份（2014）嘉执异字第17号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。后原告不服（2014）嘉民一（民）初字第7534号民事调解书，向上海市第二中级人民法院申请再审。2015年5月7日，上海市第二中级人民法院出具一份（2015）沪二中民一（民）申字第71号民事裁定书，裁定驳回了原告的再审申请。以上事实，有上海市房地产权证、公证书、上海市房地产买卖合同、支付凭证、（2014）嘉民一（民）初字第7534号民事调解书、（2014）嘉执异字第17号执行裁定书、（2015）沪二中民一（民）申字第71号民事裁定书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，根据公证书可以确认案外人陈某甲系受被告委托处理讼争房屋的买卖事宜，故原告与陈某甲签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告均应按约履行。根据查明的事实，原告已按约履行了支付大部分房款的义务，但被告因其他债务导致讼争房屋被法院查封，使合同无法继续履行。被告的行为已构成���约，应承担相应的违约责任。现因讼争房屋仍处于查封状态中，双方签订的房屋买卖合同在客观上已无法继续履行，原告的合同目的已无法实现，合同实际已解除，故原告要求被告退还房款85万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因原告提出的违约数额过高，被告亦提出调整的请求，故本院将违约金数额调整为10万元。庭审中，被告表示，其并不知道讼争房屋被交易的事实，虽然其在委托书上签字，但其并未查看委托书的具体内容，讼争房屋的交易是不真实的，对此
本院认为，被告作为一个完全民事行为能力人，其应知道其在委托书上签字行为的法律后果，虽然其后撤销了委托，但在撤销委托前原告已履行了大部分付款义务，相应的法律后果理应由被告承担，被告事后以不知晓相关情况为由主张买卖无效的理由不能成立，故对其相关抗辩，本院不予采信。被告与其代理人陈某甲间的委托事宜，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，
判决如下：
一、被告冯玲应于本判决生效之日起十日内向原告上海原臣房地产经纪事务所退还购房款人民币85万元；
二、被告冯玲应于本判决生效之日起十日内向原告上海原臣房地产经纪事务所支付违约金人民币10万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交���诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理
审判员 周 平
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 李春兰附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款?代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责 来源：百度搜索“”