上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第510号原告上海佳华企业发展有限公司。法定代表人方于芬，经理。委托代理人杨平照，男，上海佳华企业发展有限公司工作。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被告上海相计工贸有限公司。法定代表人宋勇杰，经理。委托代理人王雅芳，上海理帅律师事务所律师。委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。
原告上海佳华企业发展有限公司诉被告上海相计工贸有限公司其他所有权纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月15日、2015年6月1日、2016年1月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨平照、刁骅，被告委托代理人王雅芳到庭参加诉讼，又于2016年2月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨平照、刁骅，被告委托代理人杨群群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海佳华企业发展有限公司（以下简称佳华公司）诉称：2007年9月7日，原被告签订《产权转让协议》，约定被告将位于奉贤区大叶公路XXX弄XXX号工业用地中南首约5亩土地及厂房产权转让给原告，其中厂房综合楼3046平方米应于2008年2月1日交付使用等内容。原告按约履行了《产权转让协议》的全部义务，被告未按约交付厂房、办理产证等义务，原告遂向法院起诉要求被告履行，经（2012）奉民三（民）初字第2652号、（2013）沪一中民二（民）终字第996号民事判决书判令被告向原告交付厂房等，但被告却以案外人上海丹泉泵业（集团）有限公司（以下简称丹泉公司）实际占有使用为由拒不履行生效判决。为此，原告起诉请求丹泉公司支付厂房使用费，但未获判决支持。原告为了维护合法权益，起诉请求判令被告赔偿原告自2008年2月1日起至判决之日止的房屋使用损失费，2008年2月1日至2013年5月20日按照每平方米每天0.3元（人民币，下同）计算，2013年5月21日至判决日止按照评估的价格标准计算。原告为其主张，提供的证据及待证事实如下：1、（2012）奉民三（民）初字第2652号民事判决书、（2013）一中院第996号民事判决书，证明生效判决已经查明的与本案相关的事实，双方的产权转让协议有效，2008年2月1日前需要交房，本案主张的使用损失费并未处理；2、（2013）奉民一（民）初字第4021号民事判决书、（2014）一中院第1034号民事判决书；证明原告向厂方实际使用人主张房屋使用费未获支持、终审判决认为原告应向本案被告主张逾期交房的违约责任等；3、产权转让协议及其补充条款，证明厂房交付的时间是2008年2月1日之前。
被告上海相计工贸有限公司（以下简称相计公司）辩称：不同意原告的诉讼请求。双方于2007年9月7日签订的《产权转让协议》是双方真实意思表示，但原告未按约定履行义务，而是以系争房屋产证做抵押，向银行贷款4，200，000元，用以支付建筑单位的工程款。而相关银行利息由系争房屋使用人丹泉公司支付。丹泉公司由原告介绍而来，被告并不认识。故不存在被告不予交房的事实。2007年9月14日原、被告签订《产权转让协议补充条款》，确定转让总价为4，800，000元，系暂定价，此后未再确定系争房屋的实际转让价，所以系争房屋所有权至今有争议，未明确。双方应协商或经评估确定实际价格，履行相应义务后，原告才取得应有实际权利。被告至今未收取丹泉公司的房屋使用费，被告认为应追加丹泉公司为本案第三人参加诉讼，根据系争房屋实际使用状况，合情合理合法解决纠纷。另外，本案诉讼时效已过。被告为其答辩意见，提交证据及待证事实如下：1、产权转让协议及补充条款一组，证明至今为止系争房屋的总价格没有确定下来；2、农商银行贷款利息的支付凭证，证明原告的房款4，800，000元没有支付，是向银行贷款支付的，以被告的凭证抵押的，原告没有及时还贷，产生的相关利息是案外人实际使用方承担的；3、意向书两份，证明实际上房屋不是被告在使用，是第三方丹泉公司在使用；4、房屋租赁的合同，证明本案被告与丹泉公司签有合同，现在房屋一直由丹泉公司使用。审理中，根据原告申请，本院经上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司，对上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号涉案厂房的房屋使用费进行评估，2015年11月30日该公司作出《上海市奉贤区邬桥镇大叶公路XXX弄XXX号二期厂房房屋使用费司法鉴定估价报告》（以下简称“房屋使用费司法鉴定估价报告”），评估结论为：2013年5月21日起至2015年6月29日止，房屋使用费单位均价为每平方米每天0.55元。后因被告对该房屋使用费司法鉴定估价报告提出部分异议，上海富申房地产估价有限公司作出《有关沪富估报（2015）第273号司法鉴定估价报告的补充说明函》，调整评估结论为：2013年5月21日起至2015年6月29日止，房屋使用费单位均价为每平方米每天0.54元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为双方协议还未履行完毕，协议成立但最终没有履行，不存在房屋的交付问题。对证据2无异议。对证据3无异议，但没有交付厂房的原因不仅在于被告方，原告也存在一定的责任。原告对被告的证据1无异议，但认为双方在协议书约定以实际造价为准。对证据2认为4，800，000元这个金额已经在其他诉讼中处理过。对证据3认为手写的一份意向书是丹泉公司的意向，实际没有购买系争厂房，另外一份意向书与本案没有关系。对证据4不认可，在（2012）奉民三（民）初字第2652号案件一审庭审中被告表示被告与丹泉公司没有合同。原告对《房屋使用费司法鉴定估价报告》无异议，但被告认为报告的“建筑物实物状况描述”中载明：“上下两层均有行车，配置2吨工业电梯1部，室外改建升降梯1部”等情况，对使用费价格应有影响，而该部分设备是实际占有使用人丹泉公司所添置，故请法院酌定减少评估价。后被告又对该估价报告提出书面异议。原、被告双方对上海富申房地产估价有限公司作出《有关沪富估报（2015）第273号司法鉴定估价报告的补充说明函》均无异议。经审查，本院认定原告提交的证据1、2、3为定案证据。被告提交的证据1与原告提交的证据3相同，无需重复认定；被告提供的证据2、3、4与本案无关联性，不在本案中认定。《房屋使用费司法鉴定估价报告》、《有关沪富估报（2015）第273号司法鉴定估价报告的补充说明函》程序合法有效，但评估结论以调整后的该补充说明函为准。
经审理查明：2007年9月7日，佳华公司与相计公司签订《产权转让协议》1份，合同约定，相计公司将位于奉贤区大叶公路XXX弄XXX号工业用地中南首约5亩土地及厂房产权转让给佳华公司。出让金为每亩350，000元，计1，750，000元，地面建筑及相关水、电等配套设施价格为3，150，000元，其中厂房综合楼面积3，046平方米及相关配套设施造价3，000，000元，办理相关手续、杂支费用150，000元，二项合计转让总价4，900，000元。相计公司负责按有关政策法规办好产权分割并将上述房地产权证办到佳华公司名下，办证过程中的相关费用由相计公司负担。自本合同签订之日起七日内，由佳华公司支付相计公司定金500，000元；本协议签订后十五天内，佳华公司向相计公司支付总价款的30%即1，470，000元；厂房交付使用后（2008年2月1日前）佳华公司向相计公司支付总价款的20%即980，000元；在办理完相关合法手续至房地产权证交付佳华公司当天，佳华公司付清剩余价款2，450，000元，其中含500，000元定金转为价款。2007年9月14日佳华公司、相计公司双方又签订了《产权转让协议补充条款》，将转让总价确认为4，800，000元，明确为暂定价。佳华公司于2007年9月14日支付了500，000元定金，2007年9月30日又支付了1，400，000元转让款。2007年10月30日，相计公司向佳华公司出具《承诺书》1份，称佳华公司已按约如期支付了部分价款，但由于本公司资金紧张，现恳求佳华公司对第二、第三期的部分价款能提前支付，提前支付的价款利息，按银行同期贷款利率由相计公司承担，在最后的价款结算中抵扣。其后，佳华公司分三次分别于2007年10月30日、12月17日和12月20日支付了1，300，000元、900，000元和100，000元。系争厂房建造完成后，实际由案外人丹泉公司占有使用，期间佳华公司、相计公司有过解除厂房转让合同的意向，但均未能达成合意。另查明，2008年期间，佳华公司以登记在相计公司名下的沪房地奉字（2007）第000488号房地产权证作为抵押，曾向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行贷款4，200，000元。由于到期未归还，银行已向法院申请执行，现佳华公司已归还全部本金及部分利息，其中相计公司也代为归还了173，951.56元利息。2012年9月，佳华公司诉至本法院，要求判令：1、相计公司继续履行合同交付厂房，办好产权分割并将房地产权证办到佳华公司名下；2、相计公司返还佳华公司提前支付价款的利息余款517，279元。本院判决：
一、相计公司于判决生效后十日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号工业用地南侧厂房交付佳华公司；
二、相计公司于判决生效后十日内支付佳华公司利息人民币343，327.44元。因相计公司不服而上诉，二审法院于2013年5月10日终审判决：驳回上诉，维持原判，故该判决于2013年5月10日生效。2013年8月26日，佳华公司以丹泉公司为被告诉至本法院，要求：1、丹泉公司立即迁出佳华公司的产权房屋即上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号工业用地南侧厂房，并拆除丹泉公司在房屋内擅自搭建部分，恢复原状；2、丹泉公司偿付侵占使用佳华公司房屋3，046平方米的使用费1，166，543元。本院判决：
一、丹泉公司于判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号工业用地中的南侧厂房；
二、丹泉公司于判决生效之日起十日内给付佳华公司按每天每平方米0.40元计算的自2013年5月10日至2013年6月30日的房屋使用费62，138.40元；
三、驳回佳华公司其余诉讼请求。双方均不服而上诉，二审法院认为，因佳华公司基于生效判决取得的是向相计公司要求交付涉案厂房的权利，此属于买卖合同履行范畴，在相计公司未按生效判决确定期限履行交房义务的情况下，佳华公司基于合同相对性原则，应向相计公司主张逾期交房的违约责任。佳华公司在其既非涉案厂房登记的权利人、也从未实际获得涉案厂房占有使用权的情况下，直接起诉要求涉案厂房的实际占用人丹泉公司排除妨害并支付相应使用费即实际行使涉案厂房所有权人的权利，缺乏法律依据。故二审法院于2014年4月28日作出终审判决：
一、撤销原判；
二、驳回佳华公司的全部诉讼请求。本案审理中，原、被告双方确认，系争厂房建筑面积为3，046平方米，至今未交付原告。被告确认，对原告主张的2008年2月1日至2013年5月20日的房屋使用费按照每平方米每天0.3元计算方法无异议。根据上海富申房地产估价有限公司作出的《房屋使用费司法鉴定估价报告》、《有关沪富估报（2015）第273号司法鉴定估价报告的补充说明函》，系争厂房毛坯状态下自2013年5月21日至2015年6月29日止的房屋使用费（租金）为每平方米每天0.54元。被告同意2015年6月29日之后的房屋使用费，在本案中，也按照评估结论的标准计算。
本院认为：原、被告签订的《产权转让协议》、《产权转让协议补充条款》是双方当事人真实意思表示，合法有效，生效判决也认定为合法有效，故双方应当遵守，各自履行合同义务。按照《产权转让协议》的约定，被告于2008年2月1日前将系争厂房交付原告使用，是其主要合同义务，但被告并未履行这一义务。原告为此诉至法院，生效判决也已经明确应由被告交付原告，但因系争厂房建成后，一直由案外人丹泉公司占有使用，原告的主张一直未得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当赔偿原告损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百十三条的规定，赔偿损失的范围，包括可得利益。就本案而言，被告未在合同约定的2008年2月1日前交付厂房给原告使用，该日开始原告损失可得利益，被告应当赔偿该日起原告的可得利益的损失，原告主张被告赔偿损失从2008年2月1日起至判决日止，本院予以支持。赔偿金额，原告主张参照房屋使用费为标准，本院予以采纳。原告主张2008年2月1日起至2013年5月20日的房屋使用费按照每平方米每天0.3元计算，被告对该计算标准无异议，本院予以支持，该时段为1，935天，房屋使用费相应为1，768，203元；自2013年5月21日至判决日即2016年2月22日的房屋使用费按照每平方米每天0.54元计算，该时段为1，007天，房屋使用费相应为1，656，353.88元；前后合计3，424，556.88元。被告主张双方商定的厂房价款4，800，000元系暂定价，应协商或经评估确定实际价格，由原告履行义务后原告才能取得实际权利的意见，因不属本案处理范围，被告可另行主张。对厂房价款最终的结算，不妨碍被告按期交付系争厂房的义务履行，况且已有生效判决确定了被告交房的义务。至于被告主张未收取丹泉公司的房屋使用费，这是被告与丹泉公司之间发生的法律关系，原告与丹泉公司并未发生法律关系，这已由相关生效的判决认定，被告可积极向丹泉公司主张，就本案而言，丹泉公司并非必要的共同诉讼人，无需追加为当事人参加诉讼，故对被告相应主张，本院不予采纳。原、被告于2007年9月签订《产权转让协议》、《产权转让协议补充条款》，约定被告于2008年2月1日交付系争厂房，但被告未交付，原告于是诉至法院，经一审和二审，终审判决于2013年5月10日生效。因系争厂房被丹泉公司占有，原告又起诉要求丹泉公司搬离系争厂房，经一审和二审，终审判决于2014年4月28日生效，可见原告一直在主张权利，而且原告主张的是房屋占有使用的权利。因欲占有使用房屋受阻，原告才转而要求被告赔偿损失，所以诉讼时效显然未过，对被告的诉讼时效已过的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，
判决如下：被告上海相计工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海佳华企业发展有限公司自2008年2月1日起至2016年2月22日止的损失费3，424，556.88元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34，196元，减半收取计17，098元，评估费22，000元，均由被告上海相计工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年二月二十二日
书记员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”