天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第2502号原告李忠友，农民。委托代理人祝长虹，天津顺昊律师事务所律师。被告曹家利，农民。委托代理人贾进喜，天津市南开区嘉陵道街法律服务所法律工作者。被告天津百胜房地产开发有限公司，住所地天津开发区黄海路88号D座2门1002室。法定代表人于德海，职务总经理。
原告李忠友与被告曹家利、天津百胜房地产开发有限公司（以下简称：“百胜公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由
审判员孟令玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠友及其委托代理人祝长虹、被告曹家利的委托代理人贾进喜、被告百胜公司的法定代表人于德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠友诉称，原告在2003年5月24日共计出资110万元从天津开发区瑜盛圆房地产开发公司，现更名为百胜公司购买了谷星里框架三层楼（后更名为津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里1-01、1-02、1-03号房产），但未办理过户事宜。三套房屋中的一套1-01房产，二被告在未依法通知原告的情况下将以上房产登记在被告曹家利的名下。被告曹家利系被告百胜公司法定代表人于德海的女婿。原告要求二被告撤销但遭拒绝。原告认为以上房产系原告合法购买，所有权应当归原告所有，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法确认坐落于天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里1-01号房产所有权归原告所有；诉讼费由被告承担。
被告曹家利辩称，被告曹家利购买房屋时不知道此房卖给过别人，请求驳回原告的诉讼请求。2011年9月19日，被告曹家利与瑜盛圆公司签订了正式的商品房买卖合同，购买了诉争房屋，交纳了购房款、房屋契税、房屋维修基金等款项，并于2011年10月13日到津南区房管局办理了房地产权证。曹家利购买房屋合规合法，对诉争房屋享有所有权。原告只有非正式的购房合同，亦未办理领取产权证，对诉争房屋不具有所有权。原告向开发商交纳了房款应与开发商之间系债权债务关系，与曹家利无关。
被告百盛公司辩称，其公司从来未与原告签订过正式的房屋买卖合同，只是签订了一个意向的预购合同。原告只是交了一部分购房款，具体数额记不清了。双方约定一个月内原告需交齐全部购房款，其公司才能与其签订正式的买卖合同，但原告至今未交齐购房款。被告曹家利是于德海的女婿，但法律没有规定商品房不能销售给亲朋。被告曹家利在2002年之前和瑜盛圆有预购协议，后曹家利交齐房款后签订正式买卖合同，预购协议就销毁了。原告没有房产证，也没有按照之前的法律文书执行，至今没有交齐房款，故请求驳回原告诉讼请求。本案争议焦点：原告对诉争房屋是否享有所有权。原告举证如下：1、（2011）南民二初字第992号民事判决书1份（2011年10月28日），及（2011）二中民四终字第1156号民事判决书1份（2011年12月20日），证明原告购买被告百胜公司开发的涉案房屋的经过，涉案房屋未能过户到原告名下的原因系由于被告不履行义务导致及涉案房屋的过户问题已经生效法律文书予以确认，且一直在执行阶段。2、原告与被告百胜公司（原瑜盛圆公司）签订的《承诺书》1份（2012年4月18日），证明被告百胜公司（原瑜盛圆公司）再次承诺自2012年4月18日起一周内为原告办理房屋过户手续，该承诺书有于德海的签字。3、天津市房地产登记簿查询证明1份、被告百胜公司（原瑜盛圆公司）与被告曹家利之间于2011年9月19日签订的《天津市商品房买卖合同》1份、委托书1张，证明在涉案房屋过户案件强制执行期间，被告百胜公司（原瑜盛圆公司）委托于德海与被告曹家利于2011年7月12日办理的房屋过户手续，买卖成交价格为每平米4050元。4、（2007）南民三初字第552号案件中的《房地产评估报告》1份，证明与涉案房屋相邻的1-05号底商在2007年11月30日时的市场价值为每平米6752元。5、企业名称变更核准通知书1份，证明2015年2月13日，瑜盛圆公司更名为百胜公司。被告曹家利对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为不能证明涉案房屋产权人系原告；对证据2表示不清楚；对证据3无异议；对证据4认为价格相对合理，对证明目的不认可；对证据5无异议。被告百胜公司对原告提供的证据1真实性无异议，但对于涉案房屋不能过户的原因是瑜盛圆公司导致不认可，对原告是合法权利人不认可；对证据2认为缺乏关联性；对证据3、4、5无异议，并称被告曹家利系于德海女婿，故便宜卖房给他。
本院经审查认为，原告提供的证据1-5符合证据的真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认，但对于涉案房屋的所有权归属问题，本院将在判决理由部分予以论证。被告曹家利举证如下：1、天津市商品房买卖合同1份，时间为2011年9月19日，价款为1169640元。2、销售不动产统一发票2张、地税局机打发票1张、维修基金交款收据1张、契税完税证1张、图纸资料费发票1张、登记费票证1张，证明曹家利因购房所交纳相关费用的票据。3、房地产权证1份，证明房产权利人是曹家利。原告对被告曹家利提供的证据1、2、3真实性无异议，但认为不具有合法性。于德海与曹家利系亲属关系。发票不能证明曹家利实际支付购房款。双方恶意串通签订的合同进行的房产登记，该登记应为无效。被告百胜公司对上述证据无异议。
本院经审查认为，被告曹家利提供的证据1、2、3符合证据的真实性及关联性，但缺乏合法性，对其证明效力不予确认，具体在判决理由部分予以论证。被告百胜公司举证如下：1、（2010）南民二初字第1477号民事调解书1份，证明法院认定李忠友原先起诉瑜盛圆公司的69000元借款为购买谷星里房屋的配套费，2011年3月30日前再支付43860元的配套费，框架三四楼的水电费双方各担50%。2、营业执照及授权委托书复印件各1份，证明当时的法定代表人是翟凤榆，与原告所述不一致。3、天津市商品房买卖合同1份，证明正式的买卖合同样本是这样的。原告对被告百胜公司提供的证据1真实性无异议，对证明目的不认可。原告提供的992号判决书认定的事实可以确定原告已履行了交付43860元的义务。另外过户行为与是否交款不存在先后顺序；对证据2、3真实性无异议，但认为缺乏与本案的关联性。被告曹家利对被告百胜公司提供的证据1-3均无异议。
本院经审查认为，被告百胜公司提供的证据1-3缺乏与本案的关联性，对其证明效力不予确认。根据本院认定的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：被告百胜公司原名为天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司。被告曹家利系被告百胜公司法定代表人（原瑜盛圆公司项目经理）于德海的女婿。坐落于津南区建国大街谷星里一号楼1-01、1-02、1-03、1-04号的房屋（现名称）系由被告百胜公司（原瑜盛圆公司）开发建设。瑜盛圆公司在当初建成后销售时，上述房屋的名称为框架三号楼（即谷星里一号楼1-01、1-02、1-03号）和框架四号楼（即谷星里一号楼1-04号）。本案所涉标的为其中的津南区建国大街谷星里一号楼1-01号房屋。2003年5月9日和2003年5月24日，原告李忠友与瑜盛圆公司签订了买卖协议书，双方约定：“李忠友购买瑜盛圆公司开发的框架三号楼，价格为1100000元，并约定瑜盛圆公司对李忠友购买的房屋进行返租（租期为三年），瑜盛圆公司于2003年12月31日以前将房、地双证交付给李忠友，否则退还50%的房款损失”。双方就框架三楼返租达成协议，租赁协议内容为：“李忠友将框架三楼租赁给瑜盛圆公司，租期自2003年5月30日至2006年5月30日，租金180000元一次性付清。2004年3月10日，双方就上述框架三、四号楼签订了正式的《天津市商品房买卖合同》（共计签订了四份合同，三份为框架三号楼，一份为框架四号楼），双方约定：“李忠友购买瑜盛圆公司开发的框架三、四号楼。框架三号楼的价格为1280000元，框架四号楼的价格为1115000元，瑜盛圆公司于2004年7月1日前将房屋交付给李忠友”。2004年6月10日，双方就框架四楼返租达成协议，协议内容为：“框架四楼的契税由李忠友承担，瑜盛圆公司协助李忠友办理相关手续。双方自交付清房款后租赁给瑜盛圆公司使用三年，租金180000元在房款中扣除，瑜盛圆公司承诺该房屋有双证手续，水电气齐全”。2005年，李忠友向法院提起诉讼，要求瑜盛圆公司按照约定承担未按期办理框架三楼房屋证件的违约责任。本院以（2005）南民初字第554号民事判决书结案，该判决书确认了双方的买卖关系成立有效，并判令瑜盛圆公司和案外人马洪春、于德海给付李忠友未办理房屋权属证书的违约金（以1100000为基数，标准按照银行逾期贷款利息）。该判决还确认了李忠友购买框架三号楼的价格为1280000元，李忠友向原告交纳了购房款1100000元。该判决书现已生效。在上述判决执行过程中，双方及案外人马洪春、于德海于2005年12月3日达成了协议，该协议的主要内容为：“根据2005年南民初字第554号民事判决书结果，因李忠友将框架三、四号楼返租给瑜盛圆公司，现瑜盛圆公司提前将房屋交付给李忠友，瑜盛圆公司用剩余的房屋租金顶抵了其应向李忠友支付的办理产权证的违约金。瑜盛圆公司向李忠友交付购房合同并提供购房发票和办证所需的相关证件。双方明确了李忠友购买的房屋的房款已全部付清。房屋配套费双方各承担一半，李忠友负责契税和办证等相关费用。瑜盛圆公司应协助李忠友办理房屋的权属证书”。2005年12月12日，双方确认瑜盛圆公司将框架三、四号楼交付给李忠友。2006年李忠友向本院提起诉讼，要求瑜盛圆公司及案外人马洪春、于德海为其办理上述房屋的权属证书。本院以（2006）南民一初字第1519号调解书结案，该调解书的内容为：瑜盛圆公司及案外人马洪春、于德海在法院指定的期限内为李忠友提供相关手续，协助李忠友办理房产证书。2006年李忠友就双方履行买卖合同过程中瑜盛圆公司及案外人马洪春、于德海存在违约行为给其造成了损失为由向本院提起诉讼，要求瑜盛圆公司为房屋安装水电气并赔偿其损失、维修屋顶。本院以（2006）南民二初字第352号调解书结案，调解内容为：瑜盛圆公司为李忠友解决水电气等问题，并赔偿李忠友损失。2007年5月16日，双方达成协议，协议内容为：“李忠友按每套房屋50000元交纳用于办件手续交税费用，本协议履行后，瑜盛圆公司应在30个工作日内协助李忠友办齐全部产权手续并交付给李忠友”。本院于2009年12月24日作出（2009）南民一初字第2233号民事判决书，判决内容为：瑜盛圆公司为李忠友办理框架四楼的房屋权属证书。但该判决书后被撤销。2010年10月18日，双方达成协议，协议内容为：瑜盛圆公司在2010年10月底前向李忠友出具框架三、四楼的机打的正式合同。瑜盛圆公司出具商品房办证所需相关手续“。后双方因房屋买卖合同纠纷再次呈讼（原告为瑜盛圆公司，被告为李忠友），本院于2011年3月15日作出（2010）南民二初字第1477号民事调解书，该调解书主要内容为：“李忠友原先起诉瑜盛圆公司的69000元借款抵作原先李忠友购买谷星里1号楼1门201、202、203号房屋配套费，并于2011年3月30日前再支付给瑜盛圆公司43860元房屋配套费。框架三、四号楼的水、电、暖气配套费各承担50%，瑜盛圆公司自2011年3月20日起20天内为李忠友开具框架三、四号楼的正式发票，签订正式房屋买卖合同，办理房证的委托书、执照复印件，双方明确了框架三、四号楼的房款已付清”。瑜盛圆公司未按该调解书履行相关义务。瑜盛圆公司于2011年5月3日起诉李忠友，要求：1、李忠友立即将津南区建国大街谷星里一号楼1-01、1-02、1-03、1-04号房屋上私自加盖的部分拆除，将上述房屋的内部结构按照规划设计恢复原状。2、判令李忠友将上述房屋后面对应的消防通道上的平房拆除，按照设计规划恢复原状。本院出具（2011）南民二初字第992号民事判决书，认为双方就框架三、四号楼（现名称为谷星里一号楼1-01、1-02、1-03、1-04号）签订的天津市商品房买卖合同合法有效。虽涉诉房屋未登记于李忠友名下，但双方的房屋买卖行为已基本完成，只是瑜盛圆公司未履行买卖合同的附随义务（即协助李忠友办理产权证），涉诉房屋虽系瑜盛圆公司开发建设，但瑜盛圆公司现并非该房屋的实际所有权人，瑜盛圆公司不能以房屋产权人的身份向李忠友主张基于房屋的相关权益，故驳回了瑜盛圆公司的诉讼请求。该判决经二审维持。另查明，李忠友就本院作出的（2006）南民一初字第1519号民事调解书和（2006）南民二初字第352号民事调解书已申请了强制执行，本院以瑜盛圆公司没有执行能力为由中止了上述两份调解书的执行。另查明，李忠友分别于2003年5月9日、2003年5月18日、2003年5月23日向瑜盛圆公司交纳了框架三楼的购房款1100000元。李忠友于2004年7月13日向瑜盛圆公司交纳了框架四楼的购房款935000元。李忠友为了履行（2010）南民二初字第1477号民事调解书向本院交纳了43860元。李忠友已将本案涉诉的房屋租赁给他人使用。另查明，被告曹家利与被告百胜公司（原瑜盛圆公司）于2011年9月19日签订了天津市商品房买卖合同。被告曹家利购买了本案涉诉房屋。被告曹家利向瑜盛圆公司交付了购房款1169640元及交付了相关契税、房屋维修基金等费用，并取得相应的发票。2011年10月13日，被告曹家利取得该房屋的房地产权证。庭审中，被告百胜公司称，曹家利于2002年之前与瑜盛圆公司签有预购协议，后曹家利交齐房款签订商品房买卖合同后，预购协议就销毁了。另查，瑜盛圆公司于2015年2月13日更名为天津百胜房地产开发有限公司。
本院认为，原告与被告百胜公司（原瑜盛圆公司）就本案涉案房屋签订的天津市商品房买卖合同合法、有效亦经之前的生效法律文书予以了确认。虽双方就上述买卖行为经过多次诉讼和达成多份协议，但其解决的均系双方在履行买卖合同过程中的纠纷，双方签订的商品房买卖合同没有被合意解除或被法院认定无效、解除。本院做出的（2010）南民二初字第1477号民事调解书系双方达成的最后一致意见。根据该调解书的内容可知，原告已经将涉案房屋购房款交清，原告亦于调解书指定期间内交付了房屋配套费，瑜盛圆公司亦将涉案房屋交付原告使用，故双方所签商品房买卖合同合法、有效且已经实际履行。据此，双方已经基本完成了对涉案房屋的买卖行为。在此情况下，被告百盛公司（原瑜盛圆公司）又于2011年9月19日与被告曹家利签订了商品房买卖合同，将该房屋售予被告曹家利的行为应为无权处分。被告曹家利虽取得涉案房屋的房产证，但该房产证的取得缺乏合法性，不能据此确认房屋所有权。房地产权证系买卖行为的附随义务，是一种登记行为，会产生登记效力。但登记效力与事实效力相矛盾时，应以事实为准。因此，本案涉诉房屋应属于原告李忠友所有。被告曹家利若因购买房屋产生一定经济损失，可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：坐落于天津市津南区咸水沽镇建国大街1号谷星里1-01号房屋属于原告所有。案件受理费3275元，由二被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 孟令玲
二〇一六年二月二十二日
书记员 廖正勇速录员 郭 丽 来源：