河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2015）宣区民再初字第11号申请再审人（一审被告）：宣化华裕电力发展有限公司，住所地张家口市宣化区胜利北路路东。法定代表人王宇华。委托代理人温小彬，张家口市诚信法律服务所法律工作者。委托代理人孙秀元，该公司办公室主任。
被
申请人（一审原告、二审被上诉人）：张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司，住所地张家口市宣化区财神庙商业区D区三楼68号。法定代表人汪结旺。委托代理人张振国，该公司经理。委托代理人孙铁生，该公司副经理。
被
申请人（一审被告、二审上诉人）：牛某。委托代理人王忠升，河北天权律师事务所律师。申请再审人宣化华裕电力发展有限公司（以下简称华裕电力公司）与被申请人张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司（以下简称玉鑫物业公司）、牛某供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2013年11月7日作出（2012）宣区民初字第162号民事判决。宣判后，牛某不服上诉于张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院于2014年6月27日作出（2014）张商终字第181号民事判决，该判决已发生法律效力。华裕电力公司不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2015年5月15日作出（2015）冀民申字第165号民事裁定，指令张家口市中级人民法院对本案进行再审。张家口市中级人民法院于2015年8月13日作出（2015）张民再终字第29号民事裁定，撤销张家口市中级人民法院（2014）张商终字第181号民事判决和本院（2012）宣区民初字第162号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人华裕电力公司的委托代理人温小彬、孙秀元，被申请人玉鑫物业公司的委托代理人张振国、孙铁生，被申请人牛某的委托代理人王忠升律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年12月20日，原审原告玉鑫物业公司起诉至本院称，我公司为宣化区财神庙商业区提供供暖及物业服务，被告华裕电力公司的商业用房座落在财神庙街8号以及该商业区E区01号。自2010年起被告华裕电力公司拖欠我公司2010年至2011年度的采暖费160，052.8元及2011年4月份的水费2，856元。经我公司多次催要未果。经了解，被告华裕电力公司在2010年年底将该套商业用房全部转让给被告牛某。为维护我公司的合法权益，请求人民法院判决二被告共同给付我公司2010年至2011年度的采暖费160，052.8元及2011年4月份的水费2，856元。本案诉讼费用由二被告承担。原审被告华裕电力公司辩称，关于原告所说的商业用房在2008年12月1日已经出租给了郭志刚。2010年8月31日又以1，900万元价格转让给了前期的承租人郭志刚和牛某，包括前期的债权债务都应当由受让人承担。2010年夏季的时候，我公司的工作人员已口头告知原告，让其找实际的承租人收取今后的采暖费和水费。综上所述，我公司已经将此房屋出售，应该由买受方交纳相关的采暖费和水费，请求人民法院驳回原告对我公司的诉讼请求。原审被告牛某辩称，该商业用房我是在2011年4月30日从郭志刚那里接手的。郭志刚之前与华裕电力公司之间一直是承租关系，该商业用房一直由郭志刚独立使用。在这之前我没有使用过该房屋，拖欠的采暖费及水费与我没有关系。请求人民法院驳回原告对我的诉讼请求。本院原审查明，玉鑫物业公司在2010年始为张家口市宣化区财神庙街8号、张家口市宣化区财神庙商业区E01号商业用房以及附属的自建房屋提供冬季供暖服务。张家口市宣化区财神庙街8号商业用房的建筑面积为2，419.41平方米，张家口市宣化区财神庙商业区E01号商业用房的建筑面积为1，695.74平方米，自建房屋的建筑面积为146.69平方米。玉鑫物业公司收取采暖费的标准是按照采暖房屋建筑面积的75%，以每供暖季52.27元／平方米的标准收取采暖费。按此标准计算，张家口市宣化区财神庙街8号、张家口市宣化区财神庙商业区E01号商业用房以及附属的自建房屋2010年度至2011年度的应交采暖费为167，074.3元，其中有134.33平方米系由柯达摄影承租，该部分的采暖费（7，021.4元）已交纳，剩余160，052.9元采暖费未交纳。玉鑫物业公司负责收取张家口市宣化区财神庙商业区的水费，该商业区8号及E01号商业用房2011年4月份的水费为2，856元，该部分水费未交纳。另查明，张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号的商业用房原所有权人为华裕电力公司。2008年11月1日案外人郭志刚向华裕电力公司承租了该两处商业用房。2010年8月31日华裕电力公司将该两处商业用房出售给承租人郭志刚及牛某，该两处房产登记在牛某名下。本院原审认为，玉鑫物业公司为牛某名下的张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号的商业用房提供冬季供暖服务，双方已形成事实上的供用热力合同关系。牛某作为该两处房屋的登记所有权人应当承担向玉鑫物业公司交纳采暖费及水费的义务。故对于玉鑫物业公司要求牛某给付2010年度至2011年度的采暖费160，052.8元，以及2011年4月份的水费2，856元的诉讼请求，合理合法，予以支持。华裕电力公司在2010年度采暖期开始前已将张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号两处商业用房出售给牛某，玉鑫物业公司要求华裕电力公司交纳采暖费及水费，于法无据，不予支持。遂作出（2012）宣区民初字第162号民事判决，一、牛某于本判决生效之日起十五日内给付张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司2010年度至2011年度的采暖费160，052.8元，2011年4月份的水费2，856元，共计162，908.8元；
二、驳回张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3558元，由牛某负担。牛某上诉称，一、其与玉鑫物业公司没有形成事实合同关系。原审法院认定其与玉鑫物业公司形成事实合同关系没有任何证据。其接管该商业楼是2011年4月20日，而这时供热已停止，在此之前其并没有接管该商业楼，也没有占有使用，更没有收房租，一天供热也未享用，不存在供热合同关系。
二、法院认定是两个人买房判决我一人承担责任是错误的。华裕电力公司证实商业楼卖给郭志刚和我，一审法院也认定了该事实，而判决却让我一人承担采暖费没有事实依据和证据。一审法院又以产权证办在我名下为由让我承担责任，而产权证是在2011年2月12日才办在我名下，为什么此前的采暖费也要让我承担？三、虽然签订了买卖合同，但电力公司并未实际交付给我，电力公司也承认之前由郭志刚一直租用，我虽然与电力公司签订了买卖合同（2010年12月16日）但双方并没有正式交接，电力公司并没有把该标的物交给我，我也未收房租，所以该房屋的采暖费用不应由我承担。
四、原审认定的采暖费面积有误。产权证上的建筑面积（套内）与一审认定的面积相差300多平米，与事实不符，请求二审法院予以改判。张家口市中级人民法院二审查明的事实与本院原审查明的事实相同，对
本院查明的事实该院予以确认。张家口市中级人民法院二审认为，依据牛某向法院提交的张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号房屋所有权证明证实，2011年2月12日房屋所有权由华裕电力公司的名下变更为牛某。2011年2月12日前双方虽然签订了买卖合同，但华裕电力公司并未实际交付给牛某，供用热力关系仍然为玉鑫物业公司和华裕电力公司，华裕电力公司如认为自己没有使用该两处房屋，可以另行向承租人主张采暖费。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，遂判决：
一、维持张家口市宣化区人民法院（2012）宣区民初字第162号民事判决第（二）项。
二、撤销张家口市宣化区人民法院（2012）宣区民初字第162号民事判决第（一）项。
三、宣化华裕电力发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司2010年度至2011年度的采暖费160，052.8元，2011年4月份的水费2，856元，共计162，908.8元。一审案件受理费3558元由宣化华裕电力发展有限公司负担。二审案件受理费3558元由张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司负担。申请再审人华裕电力公司申请再审称，原告玉鑫物业公司所说的商业用房在2010年8月31日以1，900万元转让给了前期的承租人郭志刚和牛某。原告与我公司从未签订过供热协议和代收水费的协议，也从来没有享用过原告所收费用的服务，因此原告向我公司收取供热费和水费是没有法律依据的，请法院驳回原告要求我公司承担责任的诉讼请求。被申请人玉鑫物业公司再审辩称，华裕电力公司应交2010年到2011年取暖费和水费，因为电力公司是房屋的所有权人，二审判决正确。被申请人牛某再审辩称，我是在2011年4月30日从郭志刚手里接管的该房屋，而房屋三月底就终止供热了。因我在之前没有占有使用该房屋也未享受供热，所以我和原告之间不存在供热合同关系，也没有形成事实的供热合同关系。该房屋之前从2008年到我接管之间一直是华裕电力公司出租给郭志刚使用，在这期间华裕电力公司于2010年8月31日签订的房屋买卖协议并没有实际履行，后来我于2011年2月与华裕电力公司重新签订了房屋买卖合同。虽然我买了该房屋，但产权证是2011年2月12日办理完毕的。我之前没有占有过、使用过该房屋，也没有交过房租，所以我不应该承担责任。本院再审查明，张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号的商业用房原产权人为华裕电力公司。2008年10月26日，华裕电力公司与案外人郭志刚签订了《承包经营合同书》，约定郭志刚承包华裕电力公司的上述房屋，承包期从2008年11月1日起至2016年10月31日止，双方约定在承包合同期内，乙方（承租方）自行承担煤气费、水费、电费、暖气费及物业管理费等经营成本与经营费用。2010年8月31日华裕电力公司与案外人郭志刚签订《售房协议》一份，第一条，确认了郭志刚自2008年11月1日至2016年10月30日承包了上述房屋，因郭承包期还有六年，且承包前期有投入，故将上述房屋以1900万元出售给郭志刚；第二条，双方签字后终止承包协议，郭志刚在承包期间的债权债务由自己承担，与华裕电力无关；第三条，协议签订后乙方应于9月2日前支付第一笔房款500万元，收到第一笔房款后，双方开始办理过户手续，房款交齐后，甲方将房本交与乙方；第四条，因郭志刚的合伙人“牛某”出资占65%，郭志刚同意将产权登记在“牛某”名下。2010年9月2日，华万有（牛某丈夫）向华裕电力公司汇入人民币500万元，至12月13日止，牛某通过银行共汇入华裕电力公司人民币累计1900万元。同日双方还签订了《终止承包合同书》。2011年3月7日，上述两处房产过户登记在牛某名下。同年4月份，郭志刚与华万有（系牛某的丈夫）签订《补充协议》，主要内容是：“甲方（郭志刚）已收到乙方（华万有）付给的650万元人民币，甲方在2011年4月30日之前把宣化区牌楼北街3号楼和财神庙街8号楼交给乙方使用，房内设备留予乙方”。另查明，宣化区财神庙街商业区8号及E01号商业用房共欠缴2010年-2011年冬季采暖费160，052.8元，2011年4月份水费2，856元，共计欠缴费用162908.8元。本院在审理中曾明确询问玉鑫物业公司、华裕电力公司、牛某是否申请追加郭志刚为本案共同被告，各方均明确表示不予追加。
本院认为郭志刚非本案的必要共同诉讼参加人，因此未予追加。上述事实，有玉鑫物业公司的陈述、华裕电力公司及牛某的答辩、欠费明细、2010年8月31日华裕电力公司与郭志刚签订的终止承包合同书、双方签订的售房协议、牛某自2010年9月2日至12月13日向华裕电力公司汇款凭证复印件13张、三栏明细账、产权人为牛某的房屋所有权证复印件、承包经营合同书复印件、补充协议复印件等证据予以证实。本院再审认为，玉鑫物业公司作为供热方向用户提供热能服务后，用户应按照国家规定缴纳采暖费。用户使用供水后，应当缴纳水费。用户拖欠不交的，应当承担违约责任。现双方对拖欠的采暖费160，052.8元及水费2856元无异议，本院对此数额予以认定。本案诉争的张家口市宣化区财神庙街8号及张家口市宣化区财神庙商业区E01号房产原产权人为华裕电力公司，自2008年11月起承租给案外人郭志刚，郭志刚为物业使用人。且双方所签的《承包经营合同书》、《售房协议》、《终止承包合同书》上均明确约定了承包期间的债权债务由郭志刚承担，但该协议属双方内部约定。在对外关系上，物业公司要求业主承担连带给付责任的，人民法院应予支持。业主承担连带责任后，可按照内部约定向债务人追偿。2010年8月31日，华裕电力公司与郭志刚达成《售房协议》，将该房以1900万元出售，该《协议》第四条明确约定，牛某为郭志刚的合伙人，且出资占65%，郭志刚同意将产权登记在“牛某”名下。牛某从2010年9月2日至12月13日，共向华裕电力公司支付1900万元。且从双方的《补充协议》，可以认定牛某与郭志刚之间存在合伙关系。合伙人应对合伙期间的债务承担连带责任。即对外（对债权人）而言，任何一个债务人均负有清偿全部债务的义务，对内（对债务人）而言，每一债务人仅就自己的份额承担最终责任。本案审理中，牛某明确表示不申请追加郭志刚为共同被告。故牛某应对合伙期间的债务对外承担连带责任。华裕电力公司作为业主，应对物业使用人2010年-2011年度的采暖费承担连带给付责任。2011年3月之后，产权人与使用人均为牛某，故牛某应对2011年4月份的水费承担清偿责任。牛某承担责任后，可按内部约定向其他合伙人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条之规定，
判决如下：
一、牛某于本判决生效之日起十五日内给付张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司2010年度至2011年度的采暖费160，052.8元。宣化华裕电力发展有限公司对上述款项承担连带给付责任；
二、牛某于本判决生效之日起十五日内给付张家口市宣化玉鑫物业服务有限责任公司2011年4月份的水费2，856元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3558元，由牛某负担。宣化华裕电力发展有限公司对其中的3496元承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 吕书宇
审判员 蒋怡念
审判员 李恺坤
二〇一六年二月二十二日
书记员 田朝阳附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。