九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）浔民一初字第1937号原告九江中辉房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区龙翔国贸大厦818室。法定代表人黄建杰，董事长。委托代理人朱烈宗，员工。委托代理人周会茂，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604199320844397。被告谭敏，女，1973年5月25日出生，汉族，住九江市都昌县。
原告九江中辉房地产开发有限公司（?下称中辉公司）与被告谭敏商品房销售合同纠纷一案，本院已于2014年12月18日作出（2014）浔民一初字第1076号民事判决。后因原告不服提起上诉，江西省九江市中级人民法院于2015年6月11日裁定发回重审。后本院又于2015年9月28日重新立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中辉公司的委托代理人周会茂、被告谭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中辉公司诉称：2011年1月5日，原告与被告签订了两份《九江市商品房预（销）售合同》，合同约定被告分别购买原告开发的位于九江市长虹北路9号公园1号商住小区7栋不分单元1603号（价格为672653元）和1703号商品房（价格为678343元）各一套，付款方式为按揭贷款，交房日期为2011年12月30日，同时约定逾期交房、逾期付款和解除合同的违约责任等内容。合同生效后，被告向原告支付了620996元首付款，剩余房款由被告办理按揭贷款方式支付。2011年3月23日和10月21日，被告与中国农业银行股份有限公司九江九龙支行（下称九龙支行）签订了《个人购房担保借款合同》，被告共计向九龙支行按揭贷款730000元。借款合同生效后，九龙支行将被告按揭贷款划入原告账户，被告开始按月还贷。2011年9月26日，原告开发的房屋通过有关部门验收合格。随后，原告通知被告于2011年12月1日之前收房，但被告并未按原告通知到原告处办理收房手续。原告为此书面致函被告，要求被告及时归还银行按揭贷款，但被告置之不理。2014年4月16日，九龙支行向原告发出《回购通知书》，因截至2014年4月16日，被告尚欠九龙支行679495.26元按揭贷款没有归还，因此九龙支行要求原告承担保证责任，回购被告购买的商品房两套，并于当天从原告的账户内扣划685904.53元，用于归还被告所欠贷款，从而导致原告与被告签订的《九江市商品房预（销）售合同》无法履行而解除。因被告的行为严重违反了双方签订的合同约定，为维护自身合法权益，故起诉请求：1、判令解除双方于2011年1月5日签订的两份《商品房预（销）售合同》（合同编号分别为9000027450和9000027453）；2、判令被告向原告支付合同违约金67550元；3、判令被告赔偿原告税款损失93386元；4、判令被告向原告支付物业费11124.70元（计算至2014年10月21日止，标准为1.38元／平方米）；5、判令被告向原告偿还代为支付的欠款利息5122.36元；6、判令被告支付逾期收房保管费61200元（自2011年12月30日计算至2014年10月21日止，标准为每天60元）；7、判令被告向原告支付律师费42000元；8、判令被告向原告支付利息损失28473.61元（按本金685904.53元、利率为银行同期贷款利率6.15%上浮35%，计算自2014年4月16日至2014年10月15日止）。原告中辉公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、营业执照和组织机构代码证，以证明原告主体适格；2、被告身份证复印件，以证明被告主体适格；3、《九江市商品房预（销）售合同》两份，以证明原、被告就商品房买卖达成了一致，并就相关违约条款进行了约定；4、《个人购房担保贷款合同》两份，以证明被告与九龙支行签订了借款合同，借款金额分别为470000元和260000元，同时约定原告承担连带保证责任；5、商品房验收合格证明一份，以证明双方的买卖标的已经通过验收，符合交房条件；6、《通知函》、《催告函》、快递单一组，以证明在商品房达到交付条件后，原告多次通知被告收房；7、银行《回购函》一份，以证明因被告未按期支付按揭款，银行向原告发函，要求原告承担保证责任，同时要求原告回购两套商品房；8、《告知函》及邮寄单一组，以证明原告发函通知被告，因银行启动回购程序，要求被告及时偿还贷款，否则承担相应责任；9、银行《回购通知书》和结算业务凭证一组，以证明2014年4月16日银行正式通知原告启动回购程序，于当天在原告账户扣划贷款及利息共计685904.53元；10、销售不动产发票一组，以证明原告已就被告购买的两套商品房缴纳了相关税款93386元；11、《委托代理合同》和律师服务费发票一组，以证明因被告违约导致合同解除，原告因本次诉讼支付了律师服务费42000元；12、九江中辉恒佳物业服务有限公司出具的《委托书》一份，以证明被告拖欠物业费11124.70元，物业公司已授权我公司收取该笔物业费。
被告谭敏辩称：原、被告签订《商品房销售合同》是事实，我已经支付了首付款630996元，另付银行按揭贷款183627元，共计804683元。具体意见如下：1、不同意解除合同，除非原告方要满足我所提的条件，即退还804683元并支付利息，我才同意解除合同；2、我没接到收房通知，也不知道什么时候去收房，我不存在违约，所以不认可原告主张的第2、4、6项诉请；3、银行扣款与我无关，而我与银行即使有关联，也只是借款关系，与原告无关；4、因解除合同的损失即律师费用，与我无关。被告谭敏为支持其答辩，向法庭提交了发票五张，以证明被告支付了1703房首付款208343元、1603房首付款412653元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议；对证据6有异议，认为被告未收到该交房通知；对证据7表示不清楚，因为该回购涉及的双方为银行和开发商；对证据8有异议，认为被告未收到告知函；对证据9有异议，表示需要核对贷款本金和利息，对回购通知书不清楚；对证据10有异议，认为被告该缴纳的款项已经付清；对证据11有异议，认为被告不应当承担律师费；对证据12有异议，认为被告没有收房，不存在承担物业费。原告对被告提交的证据无异议。综上，对于原告提供的证据6、8，因快递单未印盖邮戳，本院不予认定；双方提交的其余证据均真实、合法，予以认定。
经审理查明：2011年1月5日，原告与被告签订了两份《九江市商品房预（销）售合同》，约定被告购买原告开发的分别位于九江市长虹北路9号公园1号商住小区7栋不分单元1603号（价格为672653元，建筑面积118.55平方米）和1703号商品房（价格为678343元，建筑面积118.55平方米）两套，付款方式均为按揭贷款，交房日期均为2011年12月30日前。两份合同第十一条均载明：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“买受人应该在出卖人书面通知中载明的交付日期到出卖人指定的地点付清应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的每延期一日应向出卖人交纳商品房保管金人民币60元整，买受人无合法理由逾期接楼则以出卖人通知交付日期为准，视为出卖人已按约交付”。第二十一条均载明：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第七日将视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达”。另，附件第一条第五款均载明：“如买受人未按期偿还贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用”。附件第一条第六款均载明：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担连带保证责任的，则出卖方向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖方支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金。出卖方可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金”。附件第四条均载明：“双方同意：因买受人原因导致合同解除的，经出卖人同意，买受人双方应首先到九江市房地产交易登记中心办理合同注销的相关手续后才能办理房款结算手续，出卖人有权没收买受人所付的定金并收取买受人购房款总额的百分之五作为违约金，而且因解除合同而产生的一切费用（包括但不仅限于政府有关部门所收取的税、费）均由买受人承担”。2011年3月23日，原、被告与九龙支行签订了一份《个人购房担保贷款合同》，被告就1703房向九龙支行贷款470000元，借款期限为2011年3月23日至2031年3月22日，还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，原告作为连带责任保证人在合同上盖章。2011年10月21日，原、被告与九龙支行又签订了一份《个人购房担保贷款合同》，被告就1603房向九龙支行贷款260000元，借款期限为2011年10月21日至2031年10月20日，还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，原告作为连带责任保证人在合同上盖章。合同签订后，被告先后支付了1603房首付款412653元和1703房首付款208343元，合计620996元。2011年9月26日，原告开发的公园1号商住小区通过竣工验收，但原、被告一直未办理房屋交付手续。2014年4月16日，九龙支行向原告发出两份《回购通知书》，告知原告因被告经银行多次联系仍未还款，且上述两笔贷款处于原告担保阶段，银行根据合同约定启动回购程序。同日，九龙支行在原告账户扣划1703房贷款本息合计437857.08元（其中本金434798，68元，利息3058.40元），扣划1603房贷款本息合计248047.45元（其中本金245983.49元，利息2063.96元），两房合计扣划685904.53元（其中本金合计680782.17元，利息合计5122.36元）。原告认为被告的行为违反了合同约定，故诉至本院。另查明：2012年6月6日，原告就被告购买的1603和1703房向税务机关缴纳了相关税款93386元。2014年7月4日，原告为本案诉讼支出律师费42000元。再查明：2014年5月8日，九江中辉恒佳物业服务有限公司授权原告向被告收取自交房入伙之日起至2014年10月21日期间1603、1703房的物业管理费11124.7元，该小区物业费计算标准为1.38元／月／平方米。
本院认为：原告与被告签订的两份《九江市商品房预（销）售合同》及原、被告与九龙支行之间签订的两份《个人购房担保借款合同》属于各方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。因原告与被告已经就《九江市商品房预（销）售合同》履行完毕即被告已经支付了全部购房款、原告履行了交房手续，故原告要求解除双方于2011年1月5日签订的两份《商品房预（销）售合同》、被告向原告支付合同违约金67550元、被告赔偿原告税款损失93386元、被告向原告偿还代其支付的欠款利息5122.36元、被告支付逾期收房保管费61200元、被告向原告支付律师费42000元、被告向原告支付利息损失28473.61元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付物业费11124.70元的诉讼请求，因该诉讼请求不属于本案处理范围，故本院亦不予支持。原告因承担保证担保责任而被银行扣划保证金造成的损失，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条的规定，
判决如下：驳回原告九江中辉房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费19739元，保全费5000元，合计24739元，由原告九江中辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 陈新娟
审 判 员 何 凡
审 判 员 王苏平
二〇一六年二月二十二日代
书记员 周 舟 更多数据：