广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2015)江开法民一初字第253号原告雷凤仪，女，汉族，1964年2月6日出生，居住开平市，现住开平市长沙区。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地，开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人林英杰委托代理人刘翔，是该公司法务代表。
原告雷凤仪诉被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告雷凤仪、被告的委托代理人刘翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉认为，原告于2011年9月24日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买座落于开平市长沙区××大道××楼××房。合同签订后，原告向被告支付了房价款861285元。而被告依约于2012年8月31日将房屋交付原告使用，根据合同约定,被告应在交付使用后60日内向房屋登记机构申请办理房地产转移登记,但被告逾期没有为原告办理过户登记，根据合同十五条约定,被告应按房价款的2%支付违约金给原告,因此,请求判令被告向原告支付违约金17225.7元及利息,并承担本案诉讼费用。在审理期间，原告认为根据本合同附件四：本合同补充协议，第六条关于《房地产权证》办理第六点：“如因甲方的责任，乙方不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，每逾期一天，甲方按乙方所付房款的0.01%向乙方支付违约金。”现共逾期413天，计违约金为35571.07元。因此，变更诉讼请求：1、判令被告必须于2015年12月31日前办妥房地产权属证书交付给原告。2、判令被告向原告支付房屋的违约金35571.07元及利息（自逾期之日即2014年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至原告实际取得房地产权证之日，以35571.07元为本金计算）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告表示已办理权属转移登记手续，申请撤回第一项请求。原告雷凤仪在举证期限内提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、2011年9月24日签订的《广东省商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议复印件各一份，证明被告的违约责任；3、发票复印件五份，证明原告已向被告支付购房款861285元；4、2012年9月2日的其他服务业《发票》复印件一份，证明被告已交付房屋给原告，并从2012年8月31日向原告收取该房屋管理费用。
被告辩称1、被告认为双方签订的《商品房买卖合同》第15条已经约定了关于产权登记的约定，不因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证件书的，被告向原告按房价款的2%支付违约金。被告认为，在《商品房买卖合同》主合同与补充协议不一致时，应按主合同的相关约定执行。因为该主合同为广东省建设厅及广东省工商行政管理局制定的版本合同；2、被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当予以驳回；3、被告认为原告要求的违约金已超过被告给原告造成的实际损失，应者酌情予以降低。本院依职权向开平市房地产交易登记所调查复函，该房屋是2015年9月17日在该所办理房地产初始登记。经质证并经核证,被告对原告提交的证据无异议。本院对原告提供的证据真实性、合法性和关联性予以确认。根据本院对以上证据的认定，结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：原告于2011年9月24日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买座落于开平市长沙区××大道××楼××房，价款为861285元。另合同第八条约定的交付期限是2012年8月31日；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内与买受人向房屋登记机构申请房地产转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同时，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第六条第6项约定：如因甲方的责任，乙方不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，每逾期一天，甲方按乙方所付房款的0.01%向乙方支付违约金。第十五条约定：本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告分别于2011年9月24日、2012年3月3日、2012年6月4日、2012年8月31日五次共支付了房款861285元给被告。被告也将该房屋交付给原告使用，并从2012年8月31日起向原告收取房屋的管理费，但一直未为原告向房屋登记机构申请房地产转移登记。又查，该房屋是2015年9月17日办理房地产初始登记。
本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是被告是否构成违约，违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房销售合同，是当事人的真实意思表示，且该合同的内容没有违反法律规定，且涉案房屋已交付原告使用，因此，原告雷凤仪与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据原告提供的《商品房买卖合同》及《发票》等，证实被告收取了原告的房款861285元，并于2012年8月31日将讼争之房屋交付给原告使用，但被告未依约为原告向房屋登记机构申请房地产转移登记手续，被告的行为已构成违约。对于违约金的计算，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的按房价款的2%计，而《商品房买卖合同》补充协议第六条又约定每逾期一天按所付房款的0.01%支付违约金；且第十五条还约定：本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。故对原告主张违约金的计算应依《商品房买卖合同》补充协议为据。但对于被告认为约定的违约金偏高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，现当事人均没有证据证明该违约的实际损失情况及综合本案的违约责任的约定、违约的原因及过错程度、双方的预期收益因素等考虑，原告主张双方约定的违约金按房款逾期每天按0.01%计,属过分高于造成损失的情形。因此，被告要求酌情减低违约金的抗辩理由成立。另考虑被告逾期办证的违约责任涉及众多业主，并已对部份案件依双方约定的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的按房价款的2%计付违约金，故本院酌定违约金按房价款的2%计较为合适，因此，违约金应为861285元×2%=17225.7元。故被告应向原告支付违约金17225.7元。另违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故对于原告请求被告支付该违约金的利息的理由也不成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题。根据补充协议约定为房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，诉讼时效应从2014年8月起计二年，故本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，的规定，
判决如下：
一、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金17225.7元给原告雷凤仪。
二、驳回原告的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取344元，由原告雷凤仪负担219元。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担115元，此款原告已交纳，被告在履行上述判决时一并支付115元给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 司徒有劲
二〇一六年二月二十二日
书记员 梁 佩 琼 来自