湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00594号
原告（反诉被告）：武汉金池化工有限公司，住所地：武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号。
法定代表人：顾小燕，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：张瑞华、项检，湖北朋来律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：湖北联润建材有限公司，住所地：武汉市汉阳区永丰街三眼桥工业园特2号。
法定代表人：方翔，该公司总经理。
委托代理人：廖忠民，该公司总经理。一般授权代理。
委托代理人：张红，湖北泓峰律师事务所律师。一般授权代理。本院于2015年9月9日立案受理了原告武汉金池化工有限公司诉被告湖北联润建材有限公司租赁合同纠纷一案，由
审判员戴猛独任审理，于同年10月16日、10月27日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序，由
审判员戴猛担任
审判长，与
人民陪审员李静、夏添组成合议庭，并于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人顾小燕及代理人张瑞华、项检、被告的代理人廖忠民、张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司诉称：2009年8月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定“甲方将位于武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号，本公司院内工业场地约7000平方米（具体方位详见附图）出租给乙方使用；租赁期限为5年，其起算日以本合同甲乙双方签字之日起计算”同时，合同第七条约定“本合同按下列方式终止：（1）合同期限已满；（2）本合同有效期限内双方达成终止合同；（3）乙方有权单方提前终止合同，但必须提前三个月书面通知甲方”。《租赁合同》签订后，原告依约将场地及配套建筑、设施交付被告租赁使用。2012年3月8日，原、被告签署《补充协议》，对《租赁合同》进行了部分变更，即1、原告同意另外租赁场地7400平方米（位于原公司院外排污渠以南）供乙方扩建第二条生产线使用（以下简称二期租赁），租赁期为三年，至2015年8月27日到期；2、《租赁合同》项下的租赁（以下简称一期租赁）租赁期顺延一年，至2015年8月27日到期，即一期租赁和二期租赁租赁期限同时于2015年8月27日届满。截止至2015年8月27日，《租赁合同》及《补充协议》项下的一期租赁和二期租赁均已届满。因被告在租赁期间擅自拆除原告厂房、锅炉及其它生产性设备，原告于租赁期届满前5个月正式对被告下达通知函（张贴大门、办公室门、门房被其撕掉后，于2015年4月9日再次在门上张贴（见照片），4月10日邮政挂号信寄到其公司（见邮戳）；6月9日原告亲自到厂每个门前再次张贴（见录像）；于2015年6月7日，7月18日寄出2封挂号信通知，并用喇叭在其门前播放，向被告下发书面通知，明确表明原告租期届满后不再续租，请其尽早打算搬迁设备。之后又于租赁期届满后的2015年8月28日，在租赁场地现场向被告送达《限期搬迁通知函》，告知被告原告将不予续租并给予被告十天的撤场期限。原告亦将上述《限期搬迁通知函》在厂大门张贴，交付其管理人员（见照片）送达街司法所、综治办、派出所。根据《合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，被告应至租赁期满后腾退租赁场地返还给原告。但是，被告直至8月27日毫无腾退之意，加大力度拼命生产，更不想迁走设备。在公安、街司法部门尽力劝阻下被迫停了下来，截至撤场期限届满之日，被告仍派多名人员留守在厂里，设备占据场地。同时，根据双方签订的《承诺书》约定，约定期间被告的电力增容应当归原告所有，故被告应于租赁期满后将电力增容过户给原告。为维护自身合法权益，故原告提起诉讼，请求法院：1、判决被告限期腾退场地并撤走全部设备；2、判决被告自租赁期满起至实际腾退撤场之日止（暂从2015年8月28日算至9月7日），按照每天10，959元的标准向原告支付场地占用费；3、判决被告依据租赁协议约定将电力增容过户给原告；4、判决本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司辩称：1、因原、被告签订的第二期租赁合同为无效合同，故被告不同意撤走全部设备腾退场地。原告享有第一期租赁合同中所涉土地的使用权，第一期租赁合同合法有效。双方签订的第二期租赁合同的租赁场地为原告公司院外7400平方米的土地，但该土地系原告租赁而来，其租赁合同于2012年6月29日到期，即原告的租赁合同到期后，其不再享有出租权，故双方签订的第二期租赁合同无效。被告在不知情的情况下投资近4，000，000元建设第二条生产线。在此期间，原告用胁迫的手段以租金入股称为被告的股东，原告享受了分红等相应的股东权益，后又采取胁迫的手段退股，此行为造成了被告巨大的损失。根据合同法的相关规定，无效合同的后果是双返，因原告的过错导致被告的损失，原告应予赔偿，被告要求原告返还租金1，254，000元，赔偿二期投资3，795，143.54元、为原告出资446，000元及原告分红776，800元和一期投资折价4，000，000元赔偿，共计10，271，943.5元，在原告赔偿后被告拆除设备腾退场地。2、被告没有事实和法律依据向原告支付场地占用费及经营性损失。原告在2015年2月23日签订了关于到期续签合同的协议，但被告合同到期后，原告提出终止合同，其违约行为给被告造成了巨大的损失，原告的主张没有事实和法律依据，且被告的经营性损失远大于原告。3、原告将增容产生的费用共计359，800元支付给被告后，被告同意过户。
被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司反诉称：2009年8月28日，被告与原告订立《租赁合同》，原告将位于汉阳区三眼桥工业园特2号属被反诉人所有的面积为7000平方米工业用地出租给反诉人使用。2012年3月8日原告与被告又签订《补充协议》，将位于原告院外，排污渠以南面积为7400平方米土地出租给被告用于扩建第二条生产线使用。该补充协议签订后，被告投入大量资金购买混凝土搅拌设备和基础建设、对排污渠进行清污、铺设排污管道和防护坡、建造桥梁、绿化、场地地坪路面硬化、厂房、围墙等等。2015年8月27日，原告以合同期满为由，要求终止《租赁合同》及《补充协议》，并诉讼至人民法院。经被告查询，《补充协议》中原告出租给被告使用的土地，原告并不具备主体资格，该宗土地的所有权人是汉阳区三眼桥村村民委员会，是集体土地，原告与汉阳区三眼桥村村民委员会签订的《合同书》就是以租代征的土地租赁合同，该合同因违反《土地管理条例》的有关强制性法律规定，是无效合同。因此，被告提出反诉，请求：1、依法确认原、被告签订的土地租赁《补充协议》无效；2、判决原告赔偿被告土建工程总费用人民币2，101，540元，生产设备费人民币1，260，000元，损失人民币846，000元，电力施工费人民币359，800元，共计人民币4，577，340元。
原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司针对被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司的反诉辩称：1、原、被告之间签订的租赁合同及补充协议有效，原告对租赁土地有合法的使用权。2、被告要求原告赔偿的损失等没有依据。根据合同法相关规定，被告未经原告同意，私自进行的投资建设和原告无关。如果要追究责任，应当是原告向被告主张，现被告的主张没有依据。且根据双方签订的租赁协议第五条约定，所有的建筑物均登记在原告名下，合同第八条约定，新建建筑物均登记在原告名下。3、被告要求返还租金没有事实依据，不予认可。
经审理查明：位于武汉市汉阳区三眼桥村地号为D01150005号土地的使用权人登记为原告，使用权面积为7065.81平方米，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，终止日期为2056年12月27日。2004年11月1日，原告与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订《合同书》，以先租后征的方式向该村委会租征土地约90亩，土地座落为：原国家冲洗站及目前武汉金池化工有限公司以南，比邻三眼桥村部的汉阳城管局冲洗站围墙向后垂直延伸至琴断口小河以东，西、北以琴断口小河为界；租赁时间从2004年12月1日起共计30年。截至目前原告尚未取得该块土地的国有土地使用证。2009年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号本公司院内工业场地约7000平方米出租给乙方使用；租赁期限为5年，起算日以本合同甲乙双方签字之日起计算，乙方如要求延长租赁期限，应在租赁期满之前三个月以书面形式通知甲方，甲方在收到乙方发出的延长租赁期通知后，如甲方无其它项目，应在同等条件下优先乙方租赁；乙方租赁该工业场地用于经营混凝土搅拌站；甲方应在本合同生效后5日内将租赁标的物交付给乙方使用；租金标准为每年人民币350，000元；本合同有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止合同或部分及全部收回合同标的物；租赁期满不再续租的，乙方必须及时向甲方交回租赁标的物；对本合同的任何变更，必须经双方同意，并以书面形式作出方可生效；本合同按下列方式终止：合同期限已满，本合同有效期内双方达成终止合同，乙方有权单方提前终止本合同，但必须提前三个月书面通知甲方；乙方在租赁标的物上投资新建、改建、扩建所形成的地上建筑物、构筑物及其设备等资产，其所有权属于乙方；合同终止后，乙方有权拆除上述资产但新建、改建、扩建形成的地上建筑物无偿交给甲方；甲方保证乙方租赁场地的通水、通电，水电费由乙方向甲方支付，如电量不够，则甲方负责到供电部门申报增容手续，其申报等费用由乙方承担；双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，双方均依约履行合同。2012年3月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意另外租赁土地7400平方米供乙方扩建第二条生产线使用，租金标准为每年人民币418，000元；二期扩建部分租赁期限为3年，同时，甲方同意双方于2009年8月28日签订的一期租赁合同延期1年，即一期与二期租赁期限均保持一致（即2015年8月27日到期）；租赁期满时，如甲方无其它开发项目，在同等条件下乙方享有优先承租权；在租赁期间内，依照政策的规定，可以办理两证时，无论是由甲方建造或者乙方建造的建筑物，均办予甲方名下所有，乙方不得有异议；双方其它约定按原《租赁合同》不变，如遇原《租赁合同》与《补充协议》相冲突的条款，以《补充协议》为准。被告租赁上述场地用于经营混凝土搅拌站，投资购买设备、设施。其中包括购买HZS180B型水泥混凝土搅拌站一套，合同价格人民币1，800，000元。被告进行了电力施工，合同工程造价人民币339，800元。被告对第二条生产线进行了土建施工，包括2号搅拌楼设备基础开挖，清淤、打桩、预埋、料仓、7000平方米场地外运转土、基础处理、硬化、400平方米洗车区域碎石基础、活动板房、铺设桥梁两座、排污港清淤、修建护坡、加固以及二期场地周边围墙，合同总价为人民币2，800，000元。被告还进行了其它零星项目施工。对于电力增容施工，被告出具了承诺书，承诺被告电力增容以及原告电力减容发生的费用全部由被告承担，并承诺在租赁合同到期或退场经营时，将原告电力减容回复原始电容并承担由此发生的全部费用，或被告电力增容的电源无偿归属原告处置、使用。在被告经营期间，原告法定代表人顾小燕曾入股被告，后因退股之事双方发生矛盾。经有关部门协调，顾小燕与被告于2014年2月23日达成两份协议，一份为被告同意对顾小燕的股份进行清算，顾小燕不再是被告的股东，不再有任何股份，不再享受股东权益和承担经营风险。被告向顾小燕支付人民币2，800，000元。另一份为顾小燕同意在被告的租赁期满后，双方提前六个月共同考察依据周边邻村范围内的土地租赁行情随行就市，在同等条件下提前与甲方签订新的土地租赁合同（具体年限待定）。遇国家政策性征地等不可抗拒的自然因素被告应配合顾小燕，使双方的利益最大化。但遇顾小燕自行整体开发，则被告应无条件搬迁。在租赁期限即将届满前，原告于2015年3月向被告发出通知函，通知被告将收回所租场地用于原告整体开发新项目，不再租赁给被告。至今，双方未能续签租赁合同。现原、被告因诉争场地腾退事宜协商未果，原告起诉来院。以上事实，有当事人陈述及土地使用证、原告与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订的《合同书》、《租赁合同》、《补充协议》、《正式通知函》及国内挂号信函收据及邮件网上查询单、《承诺书》、租金收据、被告与洛阳佳一机电设备有限公司签订的《合同书》及发票、《电力工程施工合同》及工程竣工移交报告及收据、被告与黄梅县停前建筑安装公司签订的《协议书》及收据、零星项目验收备案表、2014年2月23日顾小燕与被告签订的两份《协议书》及收条等证据证实，可作如上认定。
本院认为：位于武汉市汉阳区三眼桥村地号为D01150005号土地（本案所涉第一块场地）的使用权人登记为原告，原告可以将之出租。原、被告于2009年8月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告通过与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订《合同书》，以先租后征的方式向该村委会租征约90亩土地（本案所涉第二块场地），该土地属于集体土地，原告未取得该块土地的国有建设用地使用权，也未发生前述法条所规定的除外情形，因此，原、被告于2012年3月8日所签订的《补充协议》中关于该块土地的约定无效，被告应腾退出该场地将其返还给原告。本案所涉第一块场地的租期于2015年8月27日到期，到期后双方未能续签租赁合同，被告应腾退出该场地将其返还给原告。因被告至今仍占用该块场地，其应向原告支付场地占用费。原告要求被告按每天人民币10，959元的标准支付场地占用费，于法无据，本院不予采信。占用费按原《租赁合同》约定的租金标准计算至被告腾退之日止。对于本案所涉第二块场地，被告至今也在占用，虽然双方关于第二块场地的约定无效，但被告实际享用了该块场地的占用利益，被告也应参照《补充协议》所约定的租金标准向原告支付场地占用费，支付至被告腾退之日止。关于电力增容的归属，依照被告的承诺，被告应将电力增容过户给原告。被告租赁本案所涉两块场地后，对该两块场地所进行的场地平整、购买生产设备等投资行为均系其获取利润所投入的成本，被告已实际使用所租场地并获取利润，且本案所涉两块场地的租赁期限均已到期，对被告反诉要求原告赔偿其土建工程总费用人民币2，101，540元，生产设备费人民币1，260，000元，损失人民币846，000元，电力施工费人民币359，800元，共计人民币4，577，340元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司与被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司于2012年3月8日所签订的《补充协议》中关于第二块场地（7400平方米）的约定无效；
二、被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退出位于武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号原告公司院内约7000平方米场地以及双方所签《补充协议》中所涉7400平方米场地；
三、被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司支付本案所涉两块场地的占用费，占用费均按原合同约定的租金标准支付至被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司实际腾退之日；
四、被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内将电力增容过户至原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司名下；
五、驳回原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司的其它诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币6，153元（原告已预交）以及反诉案件受理费人民币21，710元（被告已预交），均由被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司承担，被告（反诉原告）湖北联润建材有限公司于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给原告（反诉被告）武汉金池化工有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 夏 添
人民陪审员 李 静
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 王朝阳