安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民二初字第00539号
原告：铜陵华源天安商业运营管理有限公司。
法定代表人：任国富，该公司董事长。
委托代理人：郑久誉，该公司员工。
委托代理人：何健，安徽宪达律师事务所律师。
被告：于媛媛。
委托代理人：严锐，安徽创元律师事务所律师。
委托代理人：樊树莉，安徽创元律师事务所实习律师。
原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司（以下简称华源公司）诉被告于媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。由
审判员丁爱平适用简易程序于2015年11月26日、2015年12月14日公开开庭进行了审理。2015年11月26日至2016年1月26日、2016年2月18日至2016年2月22日为调解期间，均不记入审限。原告华源公司的委托代理人郑久誉、何健，被告于媛媛的委托代理人严锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华源公司诉称：2015年1月13日，华源公司与于媛媛签订《租赁合同书》，约定：1、华源公司将位于铜陵市嘉华广场一期1栋B区第2层B2007—B2009商业用房出租给于媛媛经营使用，租期自2015年2月6日至2017年2月5日；2、租金及费用，租金为月租金3250元，合同期内租金合计78000元，管理费为月管理费3250元，合同期内管理费合计78000元，租期内房屋的水费、电费等由于媛媛承担；3、华源公司可以解除合同的情形“乙方逾期支付租金……未予以纠正的”；4、于媛媛发生违约行为应承担的违约责任并支付补偿金。合同签订后，华源公司依约交付房屋，履行合同义务，于媛媛自承租房屋以来，仅支付了一个月的房屋租金及管理费，后再也未支付过，经华源公司多次催要，均被拒绝。截止2015年8月31日，于媛媛已拖欠租金、管理费及水电费合计41913元，按合同约定，于媛媛应向华源公司支付滞纳金为15153.72元。现诉至法院要求判令：1、解除华源公司与于媛媛之间签订的《租赁合同》，并返还房屋；2、于媛媛向华源公司支付租金27625元（从2015年3月1日起按每月3250元计算至2015年11月16日止）、管理费27625元（从2015年3月1日起按每月3250元计算至2015年11月16日止）、水费69元（2015年3月1日至2015年8月31日）、电费2844元（2015年3月1日至2015年8月31日）；3、于媛媛向华源公司支付滞纳金（以逾期未支付的款项为基数，从2015年3月1日起按日千分之五计算至实际付款之日止）；4、于媛媛向华源公司支付补偿金19500元；5、本案诉讼费用由于媛媛承担。于媛媛在庭审中辩称：1、华源公司应举证证明其有权对所租赁房屋行使租赁权和管理权；2、双方合同中关于滞纳金、补偿金等条款属于格式条款，应为无效；3、于媛媛已于2015年11月16日将房屋清空退还给华源公司，因此，即使，华源公司有权主张损失，也应到2015年11月16日为止；4、于媛媛已交付给华源公司的装修押金2000元、商品及服务质量保证金2000元、房屋租赁保证金19500元以及现金券100元，共计23600元，在于媛媛应付租金和管理费中抵扣。
经审理查明：2013年9月8日，张红兵在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2007商品房；2013年12月15日，陈素雷在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2008商品房；2013年11月4日，沈春霞在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2009商品房；张红兵、陈素雷、沈春霞分别将商铺全权委托华源公司管理，华源公司即有权就该商铺开展对外招商、装修、开业等工作。2015年1月13日，华源公司与于媛媛签订《租赁合同书》，主要约定：1、华源公司将位于铜陵市嘉华广场一期1栋B区第2层B2007—B2009商业用房出租给于媛媛经营，经营品牌为猫山王（甜品），双方暂定华源公司于2015年1月20日将租赁物交付于媛媛，租赁期间自2015年2月6日至2017年2月5日；2、租金为每月租金3250元，管理费为每月3250元，于媛媛应于本合同签订之前，向华源公司支付保证金，包括房屋租赁保证金19500元（三个月租金＋管理费之和），商品及服务质量保证金为2000元，在租赁关系终止时，在于媛媛结清本合同项下于媛媛应付的所有款项后，华源公司应按如下时间约定向于媛媛返还保证金（无息），房屋租赁保证金在一个月后的十五个工作日内，商品及服务质量保证金在六个月后十五个工作日内；3、租赁期内有关租赁物业的水费、电费等费用由于媛媛承担，本款规定的各项费用的支付方式和时间，应以华源公司的书面通知为准；4、拖欠房租等合同规定费用一个月，华源公司可以书面解除合同；5、因于媛媛违约或者在租期内提出解除合同的，华源公司可依据本合同在收回该租赁物业时，对于媛媛已支付的所有租金及其他费用（无论该租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，华源公司有权没收于媛媛已付的保证金，并有权向于媛媛索取于媛媛在本合同规定的装修期所免去的所有租金等费用，此外，在因此而导致提前解约的情况下，华源公司将根据租期剩余的时间向于媛媛收取补偿金，具体金额为离租期结束多于六个月，收取相当于三个月租金及其他费用的补偿金；6、在租赁期内，于媛媛逾期支付租金及其他相关费用，以及任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，合同对其他事项也进行相关约定。上述合同签订后，华源公司依约交付房屋，2015年1月13日，于媛媛向华源公司支付房屋租赁保证金19500元、商品及服务质量保证金2000元，2015年1月17日，于媛媛向华源公司支付装修押金2000元，合计23500元。于媛媛支付了2015年3月1日之前的租金和管理费，2015年3月1日之后的租金和管理费未交，华源公司多次向于媛媛催讨无果。2015年5月28日，于媛媛经营的猫山王商铺支付所承租房屋的电费984元及水费90元。铜陵市嘉华国际商业广场赠给于媛媛100元现金券（该券有效期为2015年3月18日至2015年6月30日，该券可抵扣租金和管理费，于媛媛至今未使用该券）。2015年11月16日，于媛媛已将承租的商铺退还给华源公司，庭审中，双方当庭均表示同意解除涉案的《租赁合同书》。2015年12月14日，于媛媛代理人在庭审中要求将已交付的房屋租赁保证金19500元、商品及服务质量保证金2000元、装修押金2000元、100元代金券，冲抵涉案的房屋租金和管理费等费用后，又当庭将31400元交付给华源公司代理人，认为已足够支付于媛媛所欠费用，而华源公司以租金不足，不予接受。上述事实，有当事人庭审陈述、华源公司提供的房屋买卖合同、委托管理合同、授权委托书、《租赁合同书》、商户进场通知单、租区装修相关费用收取表；于媛媛提供的商铺交接单、支付保证金及押金收据、水电费单据等证据在卷证实并经庭审举证、质证，予以认定。
本院认为：华源公司与于媛媛所签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容均未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。华源公司依约履行了自已的义务，于媛媛从2015年3月1日起拖欠房屋租金和管理费，华源公司要求解除合同，返还房屋，于媛媛于2015年11月16日已返还租赁的房屋，该租赁合同已实际解除，本院确认双方解除租赁合同的效力，华源公司要求继续解除租赁合同已无事实依据，本院不予支持。华源公司要求于媛媛支付租金27625元和管理费27625元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予支持。华源公司要求于媛媛支付补偿金19500元、滞纳金、对交付的保证金不予退还，实质都是对于媛媛违约责任的主张，华源公司未举证明于媛媛因违约而遭受财产损失，于媛媛认为双方约定的违约责任过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定于媛媛应支付华源公司补偿金19500元。于媛媛辩称对已交付的保证金21500元和装修押金2000元，在管理费中予以扣除，该辩称意见，符合法律规定，本院予以采信。华源公司要求于媛媛支付水电费，华源公司仅提供了单方制作的收费通知单，并没有于媛媛签字确认，对该证据的真实性，于媛媛当庭不予认可，该证据又没有其他证据予以佐证，该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。于媛媛辩称并提供了100元现金券要求应在租金或管理费中扣除，而该现金券在有效期内于媛媛并未使用，已过有效期，该辩称意见，本院不予采信。于媛媛又辩称双方签订的租赁合同中补偿金等条款是格式条款，应为无效条款，而本案系于媛媛未履行合同的主要义务而产生的违约责任，该辩称与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、确认原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司与被告于媛媛于2015年1月13签订的《租赁合同书》已于2015年11月16日解除；
二、被告于媛媛于本判决生效后十内支付原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司租金27625元和管理费4125元（管理费为27625元，扣除保证金和押金23500元）；
三、被告于媛媛于本判决生效后十日内支付原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司补偿金19500元；
四、驳回原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取857元，由原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司负担157元，被告于媛媛负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 丁爱平
二〇一六年二月二十二日
书记员 潘 颉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条——当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。法定抵消当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条——承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”