新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终768号
上诉人（原审被告）：新疆腾亿房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区安居南路。
法定代表人：张汝仙，该公司执行董事。
委托代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：赵洪，男，1968年5月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区安居南路。
委托代理人：解广强，乌鲁木齐天朋法律服务所法律工作者。
上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司（以下简称腾亿公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1468号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人腾亿公司的委托代理人李保红，被上诉人赵洪的委托代理人解广强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原审法院审理查明：2011年11月5日，赵洪（买受人）与腾亿公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭5B栋1单元2103室房屋，房屋总价956745元。付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款，买受人于2012年10月23日一次性付清房款956745元。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应小于第⑴项中的比率）的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已实际交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应小于第①项中的比率）的违约金。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同签订后，赵洪按约交纳了争议房屋相应房款及税费。腾亿公司直至2013年8月1日才向赵洪交付房屋。原审法院认为：赵洪、腾亿公司双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，赵洪按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，腾亿公司负有按合同约定于2012年12月30日前向赵洪交付经验收合格的房屋责任。由于腾亿公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给赵洪使用，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。原审法院认为案件的争议焦点是：双方约定的违约金是否过高，是否应予以减少。赵洪要求腾亿公司支付逾期交房违约金有无依据。在合同履行中，腾亿公司直至2013年8月1日才向赵洪交付房屋，因此，赵洪主张在此之前的逾期违约金于法有据，应予支持。按上述时间计算，腾亿公司应向赵洪偿付逾期交房违约金40757.33元【房屋总价款956745元×日万分之二×213天（2012年12月31日至2013年7月31日）】予以支持。腾亿公司辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高以及申请按同类地段房屋租金标准进行评估后，按同类地段房屋租金计算并予以酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在原、腾亿公司双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，腾亿公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现腾亿公司认为违约金过高违反了公平原则，与事实不符。综上，对腾亿公司上述辩称意见，应不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定原审法院判决：新疆腾亿房地产开发有限公司偿付赵洪逾期交房违约金40757.33元（2013年5月31日至2013年7月31日，按日万分之二计算）。宣判后，上诉人腾亿房产公司不服原审判决上诉称：根据《中华人民共和国合同法》的规定，我公司认为依照赵洪的实际损失，双方签订《商品房预售合同》中约定的违约金过高，我公司在原审中申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，从而确定其实际损失，但原审法院未予以准许不当，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，双方合同约定的违约金明显高于法律规定的标准，有权请求法院对违约金予以调减，另赵洪在签订合同前多次看房，其明知合同所涉及的商品房不可能按期交付，未尽审慎义务，仍签订合同，存在过错。故请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将案件发回重审。
被上诉人赵洪针对腾亿房产公司的上诉答辩称：双方签订《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，该合同中对腾亿公司交房的时间约定明确，腾亿公司逾期交房应当承担相应的违约责任。《商品房预售合同》约定逾期交房的违约金为日万分之二，未超过银行的同期代款利率，腾亿公司提出双方约定的违约金过高，应当调减的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回腾亿公司的上诉请求，维持原审判决。本院
经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。认定上述事实有《商品房预售合同》、维修基金发票、契税完税凭证及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：
一、赵洪与腾亿公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的合同义务。赵洪已履行了交纳全部房款的合同义务，腾亿公司应按合同约定履行向赵洪交付房屋的义务，现腾亿公司未按合同约定的期限向赵洪交付房屋应承担相应的违约责任。
二、腾亿公司上诉认为合同约定的违约金比例过高，应予以调减，对此
本院认为，双方合同约定的违约金是否过高，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以认定，根据本案查明的事实，综合考虑房屋贷款利率、房屋租金以及交通费用等情况，双方合同中约定的违约金比例适当，不符合应当调减的情形。合同中约定的逾期交房产生的违约金比例由双方当事人协商确定，属当事人意思自治范畴，逾期交房违约金的比例与逾期付款违约金比例一致，该约定符合权利、义务相对应的原则，并未违反相关法律规定，腾亿公司逾期交房后应当按照合同承担违约责任，故其提出双方合同中约定的违约金过高，应当对涉案房屋的租金标准进行评估，以确认赵洪的实际损失来计算违约金的上诉理由，有违双方签订合同时的自愿原则，原审法院不予准许其提出进行评估的申请并无不当，腾亿公司要求调整违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
三、腾亿公司上诉称买受人在合同签订过程中存在过错，明知涉案房屋不能如期交房，依然签订合同，未尽到审慎审查的义务，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，腾亿公司作为涉案房屋的出售人，其对于何时交房应当能够判断及预见，并应当按照合同约定确保房屋如期交付，而买受人作为自然人无判断房屋建设工期、进度的能力，如期交付房屋的合同义务不应由买受人承担，故腾亿公司提出的此项上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费244.37元（新疆腾亿房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 琛
审 判 员 曾 敏
代理
审判员 冯 宁
二〇一六年二月二十二日
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