四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第3450号
原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路。
法定代表人：邹永康，总经理。
委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。
委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。
被告：谭朝盛，男，1978年3月18日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告谭朝盛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理。因被告谭朝盛下落不明，本院于2015年10月13日向其公告送达达应诉通知书等法律文书。因被告谭朝盛下落不明，本案不宜适用简易程序，本院于2015年10月28日将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人李芹斌到庭参加了诉讼；被告谭朝盛经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新家园物业公司诉称：原告新家园物业公司与建设单位四川某公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知，但从2012年1月起至2015年3月期间，被告谭朝盛以各种理由拒绝向原告支付物业服务费。故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2960.1元；2、被告酌定向原告支付违约金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将其第二项诉讼请求变更为要求被告向原告支付以未支付的物业费的30%计算的违约金888.24元。被告谭朝盛未作答辩。
经审理查明：2007年1月18日，原告新家园物业公司与开发商四川某公司（以下简称四川某公司）签订了《物业管理服务合同》，约定：四川某公司将天成国际社区D区（即：河景馨城小区D区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元/平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金等内容。2010年1月5日，被告谭朝盛向开发商四川某公司购买住宅（房屋建筑面积133.19平方米），双方签订的《商品房买卖合同》中约定：前期物业服务由新家园物业公司提供；前期物业管理期间按建筑面积每月每平方米0.57元收取物业服务管理费，按季度交纳等内容。因小区业主委员会未成立，原告与四川某公司先后于2010年10月25日、2013年11月20日签订了两份《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告新家园物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。被告谭朝盛从2012年1月起至2015年3月期间未向原告新家园物业公司交纳物业管理费。故原告起诉至法院。以上事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》，房屋产权查询单，移交清单，等证据予以证实，经合议庭评议，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院认为：原告新家园物业与开发商四川某公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，以及四川某公司与被告谭朝盛签订的《商品房买卖合同》中有关前期物业服务部分的约定，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定,本案的前期物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业管理费的义务。根据《商品房买卖合同》约定的物业管理费标准每月0.57元/平方米，2012年1月至2015年3月期间的被告所欠物业管理费为2960.81元，故对原告要求被告谭朝盛支付物业管理费2960.10元的诉讼请求，本院予以支持。被告谭朝盛未按约定按期足额支付物业管理服务费，已构成违约，根据《物业管理服务合同》的约定，应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金，现原告要求被告谭朝盛按拖欠的物业费金额的30%支付违约金2960.81×30%=888.24元的诉讼请求，未超过合同约定的违约金范围，故对原告要求被告谭朝盛支付违约金888.24元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告谭朝盛在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业管理费2960.10元；
二、被告谭朝盛在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付违约金888.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告谭朝盛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 赵春梅
代理
审判员 税旭东
人民陪审员 胡 莲
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 陈叔余 微信公众号“”