贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初127号原告殷仁萍，女，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市汇川区。委托代理人李良俊，贵州山一律师事务所律师。委托代理人刘延芳，贵州山一律师事务所律师。被告遵义市侨龙房地产开发有限公司，地址：遵义市汇川区上海路49号。组织机构代码：79527848-6。法定代表人陈明全，职务：总经理。委托代理人王清风，男，汉族，贵州省遵义市人，该公司员工，住贵州省遵义市汇川区。委托代理人雷洪波，贵州上善律师事务所律师。
原告殷仁萍与被告遵义市侨龙房地产开发有限公司(以下简称侨龙房开)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
审判员郭文书适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人李良俊、刘延芳，被告委托代理人王清风、雷洪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼中，侨龙房开于2015年12月28日提起反诉，后于2016年2月14日提交撤回反诉的申请，本院裁定予以准许。
原告殷仁萍诉称，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定了购买商品房的具体位置及房号、总价款、面积等相关内容。合同签订后，原告依约履行了义务，支付购房首付款60730元，余款240000元通过银行按揭的方式支付，共支付给被告购房款300730元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2010年12月31日，而被告却于2011年3月28日履行交房义务。另根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时约定出卖人在买受人接房后180日内办理完产权证，否则，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金。但从约定的交房时间至2015年7月，被告未提交相关资料备案和未办理商品房所有权转移登记交付原告，被告的该行为系违约行为，应承担相应的违约责任，现特向法院提起诉讼。请求法院判决：1、被告立即支付原告迟延办证的违约金20690.22元；2、判令被告返还原告违法收取的水电开户费1379元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告侨龙房开辩称，我公司与原告签订《商品房买卖合同》属实，该合同中有关迟延办理房产证的约定我方承担的是过错责任，而我方在迟延办理房产证中并不存在过错，不应承担违约责任。即使我公司要承担违约责任，原告计算的金额过高，不予认可。另原告主张迟延办证违约金及退还水电开户费的诉讼请求已经超过诉讼时效，且我公司未收取原告交纳的水电费，我公司不是适格的主体，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年8月7月，侨龙房开取得纳帕溪谷1-4号楼及地下一层商用房的房屋预售许可证。2010年9月28日，殷仁萍（买受人）与侨龙房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定殷仁萍向侨龙房开购买位于遵义市汇川区西安路“纳帕溪谷”小区第3幢5层6号房屋一套，房屋建筑面积为127.97平方米，总价款为300730元。合同第十五条第一款第3项关于产权登记的约定：买受人及时提供相关资料文件，出卖人在买受人接房后180日内办理完产权证，否则，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金。附件四即合同补充协议第三条，管道燃气初装费（开户费）、水和电一户一表开户费由买受人承担，由出卖人代燃气公司、自来水公司、供电局向买受人收取，买受人在接房时缴纳。（具体数额以当地物价部门核准额为准）。第四条，买受人未付清本合同及附件约定的所有房款、税费、房屋维修基金等情况下出卖人有权拒绝交房，并不承担任何违约责任。第六条，如由于买受人未付清房款、税费、房屋维修基金或未在约定时间内接收所购物业，出卖人有权延期办理产权登记手续，并且出卖人不承担任何由此导致的违约责任。第七条，双方签定的商品房买卖合同中约定的“已付款”，是指买受人实际已支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行按揭本金的总和。合同签订后，殷仁萍向侨龙房开交纳了购房款300730元。另查，2010年9月29日，遵义市住房和城乡建设局、遵义市物价局发布关于明确商品房水、电等配套设施建设安装费用的通知：房地产开发企业应严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，凡2009年5月1日后取得《商品房预售许可证》的项目，在商品房销售中，商品房价格中应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。2009年5月1日后取得的项目，在商品房价格以外，任何单位和个人不得以任何名义向购房人收取水、电配套设施的建设安装费用。2011年3月28日侨龙房开登报通知“纳帕溪谷”住宅项目1至4号楼的业主陆续接房。殷仁萍于2013年5月16日向侨龙房开缴纳了维修基金。2015年7月6日遵义市不动产登记事务中心登报发出公告：“纳帕溪谷”1至4栋住宅部分，已于2015年7月经我中心核定准予商品房初始登记。现各权利人及利害关系人均可持相关资料到我处办理各类房产登记手续。又查，原、被告双方均认可违约金计算截止时间为2015年7月6日。原告未向被告缴纳水电开户费。以上事实有原、被告陈述、庭审笔录、《商品房买卖合同》、收款收据等佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，殷仁萍与侨龙房开订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应履行各自义务，就本案而言，殷仁萍向侨龙房开履行了付房款义务，侨龙房开亦应向殷仁萍履行办理房产证义务，而侨龙房开超过合同约定的期限办证违反双方的约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，侨龙房开应按合同约定承担违约责任即支付违约金。关于违约金的问题本院作如下分析：1、违约金是否超过诉讼时效。该请求权属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，在原告权利受侵害之后，应当在两年内向被告主张权利，由于被告的违约行为一直延续到2015年7月6日止，且双方均认可违约金计算截止时间为2015年7月6日，但原告迟至2015年11月24日才起诉被告要求支付延期办理违约金，之后原告也未举证证明在起诉日前向被告主张过权利，所以自起诉之日的前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日的前两年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效，故本院保护原告的权利期间为2013年11月25日至2015年7月6日（不包括本日）。2、违约金的计算。根据合同约定原告在接房后180日如被告未办理完产权证，每延期一日，由出卖人按买受人已缴纳房款的0.005%支付违约金。本案需明确的如下：第一、接房时间的确定，应以原告据实接房之日为准，原告主张以《住宅质量保证书》载明的交付使用时间为接房时间，但该时间只是被告达到交房条件的时间，并不能当然推定为实际接房的时间，被告则认为原告交纳维修基金的时间才是实际接房时间，而原、被告双方均无证据证明自己的主张，结合本地商品房买卖的交易习惯、合同的约定及被告的自认，故本院认定原告缴纳维修基金的时间为实际接房时间；第二、对违约金计算基数的认定，原告主张“已缴纳房款”应认定为购房总款，而被告抗辩称应按合同附件第7条约定的“已付款”解释来认定，
本院认为商品房买卖合同中“已付款”三个字样适用于合同关于解除合同的约定，而本案原告并未主张解除合同，故不宜适用合同附件第7条“已付款”的解释，且“已付款”与“已缴纳房款”并非同一字样，两者无论是形式上还是含义上均有所差别，不能等同，故本院认定“已缴纳房款”为购房总款。根据合同的约定和法院认定的事实，原告于2013年5月16日交纳维修基金，后推180日即为2013年11月12日，该时间未在本院保护的权利期间2013年11月25日至2015年7月6日（不含本日）内，故本院认定原告主张的违约金时间从2013年11月25日计算至2015年7月6日（不含本日）止，原告主张的违约金应计算为300730元×0.005%×588天=8841元。原告向被告主张退还其已缴纳的水电开户费，本案中原告缴纳水电开户费的对象并非被告，被告亦不认可收取或委托他人收取该费用，被告不是直接利害关系人，故本院对原告的该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、
判决如下：
一、被告遵义市侨龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告殷仁萍迟延办证违约金8841元；
二、驳回原告殷仁萍的其余诉讼请求。案件受理费180元（已减半收取），由原告殷仁萍承担110元，被告遵义市侨龙房地产开发有限公司承担70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 郭文书
二〇一六年二月二十二日
书记员 韩光凤 来源：