巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第2768号原告陈刚，男，汉族，生于1961年，高中文化，个体户，住巴中市巴州区。委托代理人苏国友，四川宏坤律师事务所律师。被告李海军，男，汉族，生于1981年，中专文化，个体户，住巴中市巴州区。第三人张伟，男，汉族，生于1972年，小学文化，住巴中市巴州区新市街。委托代理人彭飞，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。
原告陈刚与被告李海军、第三人张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由
审判员陈娟担任
审判长和
人民陪审员张华珍、杨志高组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托代理人苏国友，第三人张伟之委托代理人彭飞到庭参加了诉讼，被告李海军经本院公告传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年原告将自己所有的位于巴州区草坝街白马井一号楼二楼房屋面积约680平方米出租给被告使用，双方于同年8月29日签订了《房屋租赁协议》，原、被告就房屋租赁期限、租赁价款、租金支付方式以及双方的权利义务和违约责任等均有明确具体的约定；被告不全面履行协议约定义务，不但不缴纳2015年6月1日至2016年5月30日的租金，连2014年6月1日至2015年5月30日房屋租金尚差原告5万元至今不交，经原告多次催收无果，且在原告不知情的情况下将租赁之房转租他人经营后不知去向，故请求：1、判令��告和第三人所签房屋转租合同无效；2、要求被告立即支付原告房租及违约金共计人民币150699元；3、判决解除原、被告于2011年8月29日所签订的房屋《租赁协议》；4、本案的诉讼费由被告承担。被告李海军未答辩。第三人张伟辩称：1、被告与第三人没有签订房屋转租合同，而是合伙经营关系；2、被告与原告之间欠的租金和违约金第三人不知情；3、被告在原告处租赁房屋属实，之后被告与第三人合伙经营，在经营过程中，被告债务缠身就外出了，现在由第三人个人经营，第三人愿意就自己经营期间的房租交给原告，但原告拒收。
经审理查明：2011年6月原告将自己所有的位于巴州区草坝街白马井1号楼1栋1-9层房屋面积671.75平方米出租给被告李海军开办越海宾馆，2011年8月29日，以陈刚为甲方、以李海军为乙方签订了房屋《租赁协议》约定“一、租赁期限：8年，自2011年6月1日起至2019年6月1日止，期满后将房屋交还甲方；
二、租金价格：第一年8万元／年（捌万元正），以后每年按每年度租金8%递增；
三、租金支付：双方签订本协议时，乙方一次性向甲方交清一年租金，乙方在每年度期满两个月前向甲方缴纳下年度租金；
四、（二）乙方的权利义务：1、按时向甲方交付租金，逾期十五日交付租金，该合同自动终止；4、不得未经甲方同意擅自将承租门市或对外转租；
六、违约责任：双方签订本协议后，须认真全面履行，不得违约，任何一方违约，向对方支付壹万元违约金。”原、被告在该协议尾部签名。在履行合同过程中，2012年10月28日以张伟为甲方，李海军为乙方双方签订了《合伙经营越海宾馆协议》：“张伟、李海军各出资50%进行合伙经营”。由于被告未按时足额支付2014年6月1日至2015年5月30日房屋租金，2014年12月1日由李海军书立《欠条》一张“今欠到陈刚房租50000.00元﹤五万元整，特立此据﹥，注：每个月按3%结算利息，定于2015年3月30日前还清，欠款人：李海军，2014.12.1。”再查明：从2015年6月1日起至今被告未缴纳租金，2015年7月27陈刚给李海军出具《函告》：“你承租的本人陈刚位于草坝街白马井一号楼二层房屋，按合同约定每年度届满前；两个月前交纳下年租金，至今已过去二个多月，你未向本产权人缴纳房租，今特再次告知你收到函告后三日内交清去年欠房租5万元，交清本年度所欠的全部房租，否则解除合同，特此函告”。由于被告未缴纳租金，酿成纠纷。上述事实，有原告的诉称、第三人张伟的答辩、《租赁协议》、《合伙经营越海宾馆协议》、《欠条》、庭审笔录等证据在卷佐证，本案事实清楚、足以认定。
本院认为：合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同受法律保护。1、对于原告要求解除房屋《租赁协议》的问题。原、被告签订的房屋《租赁协议》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认；被告应当按照协议履行租金支付义务，被告未按时履行支付租金义务，应当承担法律责任。原、被告在协议中明确约定了“乙方在每年度期满两个月前向甲方缴纳下年度租金”、“按时向甲方交付租金，逾期十五日交付租金，该合同自动终止”，在履行合同中，被告既欠2014年房屋租金，又从2015年6月1日起至今未缴纳租金，原、被告约定的解除房屋《租赁合同》的条件已经成就，故原告���张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2、对原告主张被告给付租金及违约金的问题。被告于2014年12月1日给原告书立了《欠条》：“今欠到陈刚房租50000.00元”本院予以确认；从2015年6月1日起至今被告未缴纳租金，按照原、被告签订的房屋《租赁协议》的“第一年8万元／年（捌万元正），以后每年按每年度租金8%递增”约定，2015年6月1日至2016年5月30日的租金为108839.11元，每月租金为9069.9元；原告起诉要求被告支付2015年6月1日至本案开庭时2016年1月30日期间的7个月房屋租金计63489.3元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金问题。原、被告签订的房屋《租赁协议》中约定“双方签订本协议后，须认真全面履行，不得违约，任何一方违约，向对方支付壹万元违约金”，该约定是双方真实意思表示，未违法法律规定，本院予以确认���合理尊重当事人的意思自治，是诚信原则的内在要求，故原告主张按协议约定的标准由被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。3、合同具有相对性，《租赁协议》的双方当事人是原告陈刚与被告李海军，被告李海军与第三人张伟又签订了《合伙经营越海宾馆协议》，李海军与张伟系合伙关系而不是原告诉称的转让关系，故原告要求确认李海军与张伟签订的《房屋转租合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈刚与被告李海军于2011年8月29日签订的房屋《租赁协议》。
二、由被告李海军在��判决书发生法律效力后10日内支付原告陈刚所欠2015年6月1日至2016年1月30日的房屋租金63489.3元。由被告李海军在本判决书发生法律效力后10日内支付原告陈刚所欠2014年6月1日至2015年5月30日的房屋租金5万元。
三、由被告李海军在本判决书发生法律效力后10日内赔偿原告陈刚违约金10000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4280元，由李海军承担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或应有代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 陈 娟
人民陪审员 张华珍
人民陪审员 杨志高
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 李 飞 来源：