上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第3132号上诉人（原审原告）上海君庆物流有限公司，住所地上海市。法定代表人时凤莲，总经理。委托代理人赵海军。委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海灵奥贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人耿灵芝，总经理。委托代理人张技术。
上诉人上海君庆物流有限公司（以下简称“君庆公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2013年1月10日，上海灵奥贸易有限公司（以下简称“灵奥公司”）作为甲方与乙方君庆公司签订《租用合同》，约定甲方将本市宝安公路2766弄仓库及场地共六亩（以下简称“系争仓库及场地”）租给乙方作为物流、仓储、办公及停车使用。其中系争仓库为灵奥公司自行搭建的铁皮房。租赁期限为3年，从2013年1月10日起至2016年1月10日止。合同约定租赁仓库的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。乙方自2013年1月10日起逐年缴纳租赁费，缴纳的时间半年一付，每次租金按合同期提前一个月付清，年租金为人民币（以下币种均为人民币）550，000元。合同签订后，灵奥公司将系争仓库及场地交付君庆公司使用。期间，君庆公司还占用系争场地以外的土地进行搭建，并将一部分建筑物转租给第三方。2013年5月15日，马陆镇包桥村村民委员会发出《限期拆除违章建筑告知书》，要求灵奥公司拆除涉诉仓库。2013年6月27日，马陆镇包桥村村民委员会出具《强制拆除违章建筑决定书》，其内容为认定灵奥公司在系争仓库处擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反了《包桥村村委会自治章程》，且未在规定期限内予以拆除，马陆镇包桥村村民委员会将于2013年7月1日起组织实施强制拆除。2014年12月8日，灵奥公司向君庆公司发出《限期拆除违章建筑搬迁告知函》，内容为转发上海市规划和国土资源管理局责令停止土地违法行为通知，要求及时拆除该场地内的房屋，搬迁清理该场地、禁止进入车辆，请业主配合及时搬迁，2014年12月15日将进行强制拆除。2014年12月23日，君庆公司原法定代表人赵海军因涉嫌非法占用农用地罪被刑事拘留。2015年2、3月间，君庆公司及其次承租人陆续从系争仓库及场地处搬走。因君庆公司认为双方租赁合同无效，遂于2015年5月向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认君庆公司与灵奥公司签订的《租用合同》无效；2、灵奥公司向君庆公司返还已付租金560，000元；3、诉讼费用由灵奥公司负担。原审法院另查明：2013年1月5日，灵奥公司收到君庆公司240，000元预收金额（租房押金）；2013年1月19日，灵奥公司收到君庆公司支付现金70，000元；2014年1月14日，灵奥公司收到君庆公司支付现金36，000元、油卡14，000元、支票50，000元；2014年6月23日，灵奥公司收到君庆公司支付租金80，000元；2014年7月26日，灵奥公司收到君庆公司支付租金70，000元。以上款项共计560，000元。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，因灵奥公司建造系争仓库未取得建设工程规划许可证，故灵奥公司与君庆公司于2013年1月10日签订的《租用合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因君庆公司对系争仓库及场地的使用已无法返还，通常可按合同约定的租金标准对灵奥公司予以相应补偿。君庆公司自2013年1月10日开始使用系争仓库及场地，至2015年2、3月间君庆公司及其下家的承租人陆续从系争仓库及场地处搬走，君庆公司按租金标准应付的实际使用费已远超560，000元，故君庆公司要求灵奥公司返还已付560，000元的主张显然不能成立。君庆公司称其在2013年5月15日后一周内即已从系争仓库及场地处搬走的主张没有依据，亦与《限期拆除违章建筑搬迁告知函》等相关证据载明的事实相悖，法院不予认可。据此，原审法院作出判决：
一、上海君庆物流有限公司和上海灵奥贸易有限公司于2013年1月10日签订的《租用合同》无效；
二、驳回上海君庆物流有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9，400元，减半收取计4，700元，由上海君庆物流有限公司负担4，660元，由上海灵奥贸易有限公司负担40元。君庆公司不服原判，向本院提起上诉称，第一，致使《租用合同》无效的原因皆因灵奥公司的行为导致，相应责任应由灵奥公司承担。第二，关于已经给付的560，000元的组成部分，其中240，000元为押金。第三，2014年12月8日收到通知后，君庆公司即从系争仓库和场地搬离，但君庆公司的次承租人尚未撤离。原审法院仅以灵奥公司陈述就认定“君庆公司自2013年1月10日开始使用系争仓库及场地，直到2015年2-3月间君庆公司及其次承租人才陆续从系争仓库及场地处搬走，君庆公司按租金标准应付的实际使用费已远超560，000元”，这一结论并无事实依据。灵奥公司应将收取（包括押金在内）的560，000元退还君庆公司，故请求撤销原判第二项，依法改判支持君庆公司的原审诉请。
被上诉人灵奥公司辩称，《租用合同》中没约定收取押金，君庆公司所称的240，000元就是租金。退而言之，即便是押金，也应抵销君庆公司拖欠灵奥公司的租费。故不同意君庆公司的上诉请求，请求维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，灵奥公司在未取得准建手续的情形下，擅自在系争场地上建造仓库，因此灵奥公司与君庆公司于2013年1月10日签订的《租用合同》因租赁标的物不具有合法性而应被确认为无效。虽然该合同无效，但作为承租人的君庆公司仍应按合同约定的租金标准向灵奥公司支付相应的使用费。君庆公司承认自2013年1月10日至2014年12月8日一直占用系争仓库及场地，按《租用合同》约定的租金标准计算，其应付的实际使用费金额已超过560，000元。君庆公司要求返还该费用，原审法院不予支持，所作的处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，400元，由上诉人上海君庆物流有限公司负担。本判决为终审判决。
法官助理高原
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理
审判员 陈家旭
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”