内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第4777号原告包头市众信物业服务有限公司，住所地包头市。法定代表人卓国锦，总经理。委托代理人卓国武，男，1991年9月12日出生，汉族，公司职工，住包头市昆都仑区。委托代理人邢德静，女，1972年12月24日出生，汉族，公司职工，住包头市昆都仑区。被告刘晓霞，女，1981年2月7日出生，汉族，幼儿园园长，住包头市青山区。
原告包头市众信物业服务有限公司诉被告刘晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理。依法由
审判员包莉莉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市众信物业服务有限公司的委托代理人卓国武、邢德静到庭参加诉讼。被告刘晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告包头市众信物业服务有限公司诉称，原告与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告为内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司开发的居然新城提供物业服务。被告于2011年4月29日向内蒙古居然新城房地产开发（集团）有限公司租用包头市昆都仑区阿尔丁北大街与文化路交界处居然新城房屋，作为幼儿教育经营场所，并约定物业费由被告刘晓霞自行交付，但其2011年5月1日起至2015年9月30日止共拖欠物业服务费251332元，并产生违约金6000元。经原告多次催要被告仍拒绝支付上述费用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费251332元；2、被告支付因拖延支付物业费所产生的违约金6000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告刘晓霞未到庭，但在谈话笔录中称幼儿园的面积为1032平方米，并且双方没有约定过物业费的相关事宜，被告在原告起诉后交纳了3万元的物业费。
经审理查明，2011年4月29日内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司（以下简称内蒙古居然房地产公司）与被告刘晓霞签订《房屋租赁合同》。合同约定被告刘晓霞承租内蒙古居然房地产公司位于包头市阿尔丁北大街居然新城房屋，房屋面积共1354.89平方米。合同又约定了被告刘晓霞在承租接管房屋之日起，自行交付水、电、暖、物业费用。现被告刘晓霞用该承租房屋用于经营包头市居然童星幼儿园。2011年11月1日内蒙古居然房地产公司与原告包头市众信物业服务有限公司签订《前期物业管理合同》，委托原告对居然新城进行物业管理。合同第三条约定，合同期限为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。合同第七条约定，按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.7元，向业主（商业用户）收取，即每月每平方米建筑面积3.5元。按照该标准被告刘晓霞承租的房屋属于商业用户，应按照每月每平方米3.5元的标准交纳物业费。被告刘晓霞至今未交纳2011年5月1日起至2015年9月30日止的物业费251332元。故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告刘晓霞在原告起诉后交纳了物业费30000元。以上事实，有《前期物业管理合同》、《房屋租赁合同》、物业费催缴通知单及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，根据原告包头市众信物业服务有限公司与内蒙古居然房地产公司签订的《前期物业管理合同》，被告所承租的房屋属于原告物业服务小区的范畴，且被告刘晓霞在原告起诉后向其交纳了30000元的物业费，证明原告起诉被告主体适格。被告拖欠原告物业服务费用的事实清楚，被告应交纳物业服务费251332元（1354.89平方米3.5元／月53个月），现被告已经交纳30000元，故应在总额中予以扣除，被告还需交纳221332元的物业费。因双方未作违约金的约定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称其未与原告签订物业服务合同，根据国务院《物业管理条例》相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故原告与小区开发商内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业管理合同》对小区业主均有约束力，被告的该项抗辩理由于法无据，本院不予采信。被告刘晓霞未到庭，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和国务院《物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告刘晓霞于本判决生效后十五日内向原告包头市众信物业服务有限公司交纳物业服务费221332元；
二、驳回原告包头市众信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元（原告已预交），由被告刘晓霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 包莉莉
二〇一六年二月二十二日
书记员 赵圆清附本判决适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：