北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2015年丰民初字第10766号原告（反诉被告）北京华信源京西电子市场有限公司，住所地北京市石景山区新岚大厦负二层。法定代表人曾鸿鸣，执行董事。委托代理人苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。委托代理人巩建乐，国浩律师（北京）事务所律师。被告（反诉原告）北京裕昌置业股份有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6号庄胜广场A座1219室。法定代表人刘群生，董事长。委托代理人申黎，北京市泰泽律师事务所律师。委托代理人李颖，女，1976年10月5日出生，该公司法律顾问，住北京市西城区。
原告（反诉被告）北京华信源京西电子市场有限公司（以下简称华信源公司）与被告（反诉原告）北京裕昌置业股份有限公司（以下简称裕昌置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）华信源公司的委托代理人苏德栋，被告（反诉原告）裕昌置业公司的委托代理人申黎、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华信源公司诉称：原被告双方于2012年3月27日签订《搜宝商务中心房屋租赁合同》。合同约定被告向原告出租位于丰台区南三环西路16号103号房屋，面积为6408.25平方米，租赁期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日。合同签订后，原告按约定交付了租金和物业费，但被告一直未向原告交付房屋。在原告多次努力下，到2012年底，原告才得以进入租赁场地进行装修。但在装修过程中，原告每次进入租赁房屋，一直首先得向被告先行申请开门，才能进入租赁房屋。同时，在原告进入租赁房屋后，原告发现租赁房屋面积少于合同约定的面积，并且，被告一直也未提供相关物业服务却强行要求原告交付物业服务费及暖气费。
原告由于被告租赁问题及物业服务问题，多次与被告交涉未果。后被告以原告未交租金为由，干脆直接拒绝原告进入租赁房屋，导致原告无法实际使用租赁房屋，给原告造成巨大损失。原告为维护自己的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告装修损失共计人民币670万元；3、被告返还原告交纳的定金、房屋租金及物业费共计人民币627万元；4、被告赔偿原告经营损失费人民币600万元。
被告裕昌置业公司辩称：
一、原告在起诉中所述情况与事实严重不符，被告不认可原告起诉书所述的内容。1、据原告在起诉书中陈述：租赁合同签订后，被告一直未交付租赁房屋。该叙述与事实严重不符。事实是：原、被告就租赁房屋事先进行了多次洽商和实地察看后，在书面合同签署当日，就办理了租赁房屋的交接手续，被告已经在当天将租赁房屋交付给了原告，有双方2012年3月27日签署的《搜宝商务中心房屋交接确认单》为证，该确认单上有原告的公章以及原告法定代表人张春生的签字确认。2、据原告述：每次进去装修都要先向被告申请才能进入房屋。该叙述与事实严重不符。自交接租赁房屋之后，该房屋一直处于原告管理之下，且该房屋面积非常大，有6400多平米，位于2号楼、3号楼的地下一层，从不同的方位至少有5个出入口可以进出，原告随时可以进出已经交付的房屋。况且，已经办理交接手续的房屋，无需再向被告申请，进出房屋是原告的自由和权利。事实上，房屋交付给原告后，被告并未对原告进出房屋进行过任何干涉，原告所述内容完全违背常理。3、据原告述：租赁房屋面积与合同约定面积不符。该叙述与事实严重不符。双方合同约定的建筑面积总计为6408.25平米，与房屋产权证上的面积完全相同，该面积数字是政府房屋管理部门在颁发产权证时，经测绘的面积，不存在面积不符或面积错误的问题，有租赁合同和房屋产权证为证。此外，在租赁合同签订后，原告希望被告进一步支持其开业，被告为维护双方的合作关系，于合同签订当日在合同约定的租赁面积以外，将租赁场地外的一部分空闲场地无偿提供给原告使用。该空闲场地没有产权手续，双方也就该额外的、免费使用的场地曾签署过一个《补充协议》，明确了原告在租赁期内免费使用非产权建筑面积约600平米。之所以这样写，是因为根据当时的实际和现状，双方估计了一个大约面积，所以才写约600平米。该部分面积与原租赁合同中的租赁面积没有任何关系，是被告额外的、免费提供给原告使用的，不是租赁给原告的面积。这些面积不给原告也是完全可以的。不存在租赁面积不相符的情况。4、据原告述：其经多方努力，2012年底才得以进入租赁场地装修。该叙述与事实严重不符。事实是：原告签订租赁合同并办理交接房屋手续后，房屋就由原告掌控，原告完全可以自由出入和装修。但原告最初并未对房屋进行装修，是因为其一直忙于经营其他事务，无暇顾及、也没有足够的资金进行装修。该情况有原告2012年9月21日给被告的函件内容为证。5、据原告述：没有物业服务却强行收取物业费。该叙述是原告对物业公司的管理服务内容理解有错误。物业公司是针对整个搜宝大厦的公共部分进行的物业管理和服务，包括公共绿化、保洁、保安、公共设施设备的维护等，这些才是物业管理服务的内容，物业管理服务不针对具体房屋户内的管理和维护，这是物业管理法规明确规定的。原告将物业服务理解成是为原告的房屋提供服务，这种理解不符合法律规定，是错误的。综上所述，原告在起诉书中所述内容与事实情况严重不符，也与原告来函自述相矛盾，其所陈述的内容缺乏真实性。
二、事实情况及被告完全履行合同义务的情况。原、被告双方于2012年3月27日签订《搜宝商务中心房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于北京市丰台区南三环西路16号搜宝商务中心负一层103号房屋出租给原告使用，租期自2012年7月1日至2022年6月30日，共10年。该租赁合同的房屋用途为展示中心。该租赁合同还对租赁面积、租金、物业费、付款方式、支付时间、权利义务等内容进行了约定。租赁合同签署后，被告完全履行了合同义务：1、当日即将租赁房屋交付给了原告，并与原告签署了房屋交接确认单。2、因原告希望被告进一步支持其开业，为了维护双方的合作关系，促进原告积极履约，被告于合同签订当日免费提供给原告一块面积约600平米的非产权场地供其使用。这是被告在尽最大努力帮助原告，也体现了被告对双方合作的最大诚意。3、租赁房屋交付后，被告配合原告办理了工商、消防等手续，有《消防设计审核意见书》为证，并配合了其装修施工工作，否则，没有被告的配合，这些手续也不可能办理完成。
三、原告在履行合同过程中存在严重违约及不诚实守信的行为。1、原告一再违约，拖延支付应付房租等费用。原告除了在签合同时应付的第一笔租金和物业费按约定时间支付以外，第二笔的租金和物业费、第三笔的租金均存在逾期支付，第三笔的物业费没有支付，有支付凭单为证。到2013年3月15日，原告应支付第四笔租金款项时，更是只支付了一部分租金，而物业费索性分文不付。2、被告多次催款，原告仍不按照约定付款。被告为促使原告按时履约，分别于2012年12月26日、2013年3月25日给原告发函，要求原告支付已经逾期的租金、物业费等，否则被告将依据合同约定解除合同。因原告一直未按合同约定时间足额支付拖欠的租金、物业费等，被告又于2013年4月27日再次给原告发函，提出如原告在2013年5月6日下午16时还不付清拖欠全部欠款，被告将终止合同。到通知规定时间，原告仍未付款，租赁合同因原告违约而解除。从这几份函件的内容也可以说明，被告一直是依照合同约定履约，但原告却一直违反合同约定，截止到现在，原告既未付清拖欠的租金、物业费、违约金等，也不将租赁房屋清空腾退交还给被告。3、原告在租赁合同解除后不办理解除合同的后续手续并拒绝腾退房屋。被告在2013年5月6日提出解除合同后，因原告不办理解除合同的手续，也不腾退房屋，物业公司保安部为了安全起见，在租赁房屋大门上贴了几张纸做的封条，防止原告安装的探头、仪器等现场物品丢失，以及防止社会闲杂人员进入租赁场地，但原告却置之不理，而纸做的封条也很快被原告的人扯断，根本不能阻止原告进、出租赁场地。至今原告也未将房屋腾退交还给被告，也未将其中的装修物等拆除。被告认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案涉及的租赁合同是经双方协商一致签订的。是合法、有效的合同，双方应严格遵照执行。现被告已按照合同约定履行了交付房屋的义务。原告对此也确认无误。但原告却因自身原因，违约在先，逾期未付租金，直至被提前解除合同，解除合同的责任完全在原告一方。原告所称的经营损失，因其并未实际发生，也没有事实依据，不能获得支持。假使有损失，也是因原告违约在先，导致合同被提前解除造成的，责任完全应由原告承担，与被告无关。综上，不同意原告的诉讼请求。裕昌置业公司反诉称：反诉人裕昌置业公司与被反诉人华信源公司于2012年3月27日签署《搜宝商务中心房屋租赁合同》，该租赁合同约定：反诉人将坐落于北京市丰台区南三环西路16号搜宝商务中心负一层103号房屋出租给被反诉人，该房屋建筑面积为6408.25平方米，房屋用途是展示中心，租赁期限10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止，付款方式为三个月一付，每一笔款项为：租金109万余元外加物业费28万余元。双方还在租赁合同中对付款时间、房屋交付方式、双方权利义务等做了约定。该租赁合同签订后，裕昌置业公司已完全按照租赁合同的约定履行了交付房屋的义务。在租赁合同签署当日，即将房屋交付华信源公司使用，双方为此还办理了房屋交接确认单。在租赁合同履行过程中，裕昌置业公司又配合华信源公司办理了工商注册、装修改造的消防手续等。而华信源公司作为租赁合同的另一方，却不按照租赁合同的约定履行。除按约定支付押金和第一笔款项后。在2012年9月15日前应缴纳第二笔租金等款项时，就开始逾期支付，并于9月21日来函提出：为减少其前期压力，要求免除部分物业费、延长免租期、再给予租金减免，裕昌置业公司回函明确表示不同意其要求。2012年10月15日，华信源公司在裕昌置业公司的配合下，获得装修工程的消防设计审核意见书。2012年12月底左右，华信源公司开始向所在的搜宝大厦物业公司报送装修施工图纸。在此期间，租赁合同约定的第三笔款项，华信源公司本应于2012年12月15日前支付，但华信源公司第三次逾期支付，并在迟付了当期租金后，索性不再支付当期全部物业费，裕昌置业公司第一次正式发函催缴欠费及违约金。到2013年3月15日前，华信源公司应支付第四笔款项时，华信源公司拖欠费用的时间更长，裕昌置业公司为此于2013年3月26日第二次发函催缴欠费，华信源公司则于2013年3月28日回函，明确表示因其资金紧张、内部审计等原因，支付款项有困难。该来函次日，华信源公司仅支付当期租金60万元，欠当期租金40余万，欠当期物业费28万余元未再支付。鉴于华信源公司已明显缺乏履约能力，且多次违约，裕昌置业公司为避免自身利益遭受更大损失，在华信源公司第四笔款项，也是最后一笔款项逾期一个多月仍未支付的情况下，于2013年4月27日，向华信源公司发出《关于终止合同的通知》，书面通知华信源公司：要求其于2013年5月6日下午4点付清全部欠款，否则将解除租赁合同。华信源公司到期仍未付款，至此，双方签订的租赁合同已因华信源公司违约在先，被裕昌置业公司书面通知于2013年5月6日提前解除。华信源公司在2013年5月6日解除租赁合同后，既不办理后续手续，也不腾退房屋，物业公司保安部为了安全起见，在租赁房屋大门上贴了几张纸做的封条，防止华信源公司安装的探头、仪器等现场物品丢失，以及防止社会闲杂人员进入租赁场地，但华信源公司置之不理，纸做的封条也很快被华信源公司的人扯断，根本不能阻止华信源公司进、出租赁场地。后华信源公司想把房屋整体转租给他人，并为此找过裕昌置业公司，但华信源公司并未找到合适商家转租成功。后裕昌置业公司接到被华信源公司起诉到法院的传票。至今，华信源公司也未将房屋腾退交还给裕昌置业公司，未将其中的装修物等拆除，也未将其中的物品搬走。反诉人裕昌置业公司认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案涉及的租赁合同是经双方协商一致签订的，是合法、有效的合同，双方应严格遵照执行。现裕昌置业公司已按照租赁合同约定履行了交付房屋的义务，华信源公司对此也确认无误，但华信源公司却因自身内部原因，逾期未付租金等费用，违约在先，直至被裕昌置业公司提前解除租赁合同，解除租赁合同的责任完全在华信源公司一方。鉴于双方在诉讼中均同意解除租赁合同，故请法院按照实际情况，确认双方签署的租赁合同已于2013年5月6日被提前解除，同时，裕昌置业公司也将华信源公司应支付的房屋租金计算到该日为止。另外，由于租赁合同提前解除后，华信源公司仍非法占用房屋，不腾空、不退还房屋，也不拆除装修和搬走物品，故裕昌置业公司要求法院判决其支付自2013年5月7日起，至实际腾空、恢复原状并向裕昌置业公司交付房屋之日止的房屋占用费，该房屋占用费比照双方租赁合同中的租金计算，拆除和恢复原状的费用则应由华信源公司承担。特此提出反诉，请求法院依法判令：1、确认反诉人与被反诉人于2012年3月27日签署的《搜宝商务中心房屋租赁合同》，已于2013年5月6日提前解除；2、被反诉人支付截止至2013年5月6日当日所欠的房屋租金人民币495810元；3、被反诉人支付逾期支付房租的违约金人民币48427.65元；4、被反诉人立即腾空占用反诉人的房屋，并将其现有装修全部拆除；5、被反诉人支付自2013年5月7日起至其腾空、恢复原状并向反诉人交付房屋之日止的房屋占用费，按每日12175.68元计算；6、被反诉人支付反诉人免租期内的房屋租金损失1010581.03元。反诉被告华信源公司就反诉辩称：裕昌置业公司在合同履行过程中存在严重的违约责任，体现在：1、提交的房屋面积严重不符合合同约定，合同约定的房屋面积为6400余平方米，依据裕昌置业公司提交的《北京市丰台区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》，经消防部门审核，房屋面积仅为5470平方米；2、裕昌置业公司未将房屋实际交付与我方，其一直把控钥匙，进出需向其申请，且标的房屋的消防设计、施工、装修许可等手续拖延至2012年底才办好。3、对方及其物业管理公司，在没有提供物业服务的情况下，一直收取高额的物业费，并通过物业公司实施违约行为；前期对方对物业费给予了部分减免，若无问题怎会减免。4、对方要求确认合同于2013年5月6日解除于法无据，我方迟延支付租金，当时为了缓和关系，曾说了经济有问题，但是这不是我们不交租金的唯一理由，其中有对方违约的原因，合同法有关规定，解除合同应当给对方合理的准备期限，前期对方已经认可我们没有欠租金，只是到后一期迟延了，通知我们交钱，我们马上交60万元，尽我公司所能，按照合同约定，即使存在晚付租金的情况下，也可以将我方在对方处的押金用于抵扣租金，对方不应迳行解除合同，其强行收回房屋的行为是无效的，这是违法的自助行为；5、2013年5月6日，对方将涉案场地出入口封闭，贴上封条，至此之后我方再也不能进入涉案房屋；2013年5月8日，对方已将涉案房屋对外招租，招租的房屋现状就是我方装修后的房屋，在本案原二审庭审中，对方也确认涉案房屋单方解除后，无需再进行交接，因为涉案房屋已由对方实际控制占有，我方已无法使用，在此情况下，要求我方继续支付房屋使用费于法无据；6、关于迟延支付租金的违约金，对方主张我方实际于2012年9月19日、2012年12月24日支付的两笔租金迟于合同约定时间，在履行中，对方并未对此提出异议，我们认为即获得了违约金的免除；另租金的诉讼时效是一年，因迟延支付租金衍生出的违约金同样适用一年的诉讼时效，对方的此项诉讼请求已过诉讼时效；另违约金和对方所主张的损失赔偿只能择其一适用；此外，免租期三个月是双方约定的，对方要求免租期租金损失无合同基础；综上，不同意对方反诉请求，要求赔偿方损失。
经审理查明：2012年3月27日，裕昌置业公司（甲方）与华信源公司（乙方）签订《搜宝商务中心房屋租赁合同》，约定华信源公司承租裕昌置业公司坐落于北京市丰台区南三环西路16号103号房屋，建筑面积6408.25平方米，租赁期10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止，免租期91天，自2012年4月1日至2012年6月30日止。合同约定：第四条租金、押金、物业管理费等各项费用及付款方式，1、租金，......1.2本合同租赁房屋租金起租价标准为每日每建筑平方米人民币1.9元，递增情况及乙方应付给甲方的每一期租金金额详见附件二：乙方支付租金时间表。租金不包括物业管理费、供暖费、供冷费、水电费、电信费等费用。1.3乙方每3个月向甲方支付一次租金，第一次租金在2012年4月15日前向甲方付清。租赁期内其余租金，乙方须于上一次租金到期日之前，提前15个自然日内向甲方支付下一次租金，具体支付时间见附件二：乙方支付租金时间表。逾期不交每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项千分之一的违约金。逾期超过十五日，仍未付租金及违约金，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方立即向甲方支付未付租金、违约金以及给甲方造成的损失，且押金不予返还。2、押金，2.1押金包括租金押金和物业管理费用押金，共计人民币1800000元。2.2在签订本租赁合同当日，乙方付给甲方人民币1800000元作为签订本合同的定金。自乙方支付第一期租金后，此定金转为押金。押金作为乙方诚实的履行、遵守本合同及物业管理各项协议、条款、款项及条件的保证。2.3乙方若违反本合同任何条款、协议、条约及条件，包括但不限于乙方逾期支付租金及物业管理费等费用，甲方为使其权利不受任何损失可以从乙方的押金中扣除全部或部分乙方逾期支付的款项。当甲方持有的押金总数少于第四条第二款第2.1项中规定的金额，乙方须自接到甲方任何形式通知后7日内补齐第四条第二款第2.1项中规定的押金金额。如乙方未按甲方的要求补交齐押金，甲方有权单方解除本合同。......3、物业管理费用（包括物业管理费、供暖费、供冷费等相关费用），3.1在租赁期内，乙方应按期支付该租赁房屋的物业管理费用等相关费用，物业管理费用每日每建筑平方米为人民币0.5元，乙方应付甲方物业管理费用每期为人民币288372元，物业公司有权依据国家有关规定调整物业管理费、供暖费、供冷费等费用标准，乙方应自调整之日起按照新标准交纳上述费用。逾期不交每延期一天物业公司有权向乙方收取逾期款项千分之一的违约金。逾期超过十五日，仍未付物业管理费用等费用及违约金，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方立即向物业公司支付未付款项、违约金以及给物业公司造成的损失，并且押金不予返还。乙方不得以任何理由要求甲方扣减和抵消上述费用。......第八条违约和赔偿责任，1、甲方与乙方签署合同并且乙方如期支付了所有押金、首期租金和物业管理费用及其他各项费用后，甲方未能按期向乙方移交经营场地，属甲方违约，乙方有权向甲方索回延误期间的租金、物业管理费用及其他各项费用，直至终止合同。2、乙方未按合同及其他补充条款及时支付租金、押金、物业管理费用及其它各项费用或违反本合同的其他约定，属乙方违约。乙方须以未付款额为基数，按每日千分之一计算违约金，向甲方支付违约金。......第十条通知及联络，1、就本合同的签订和规定的有关事项以及任何票据、声明或一方认为有必要通知对方的任何事宜，均须以书面形式亲自递交、特快专递服务发至本合同本条第3款列明的联络方式，否则不发生效力。如果拟接收通知的合同一方的联络方式发生变更，则其应毫不延迟地通知另一方这一变更情况。......3、双方指定专门的联系人负责收发相关通知、就本合同履行相关事宜传递信息并进行必要的协调。双方指定的联系人及通讯地址如下：甲方：北京裕昌置业股份有限公司，地址：北京市宣武区宣外大街6号庄胜广场A座1219室，电话：010-6310****、010-6310****，传真：010-63101104，邮政编码：100052，联系人：董波。乙方：北京华信源京西电子市场有限公司，地址：北京市石景山区银河大街3号，电话：010-6863****、010-6863****，传真：010-68633707，邮政编码：100043，联系人：张春生。......第十三条其他，......合同附件，附件一：乙方租赁区域平面图；附件二：乙方租金支付时间表（内容显示华信源公司应在2012年4月15日前支付2012年7月1日至2012年9月30日的租金1095810元、物业费288372元，在2012年9月15日前支付2012年10月1日至2012年12月31日的租金1095810元、物业费288372元，在2012年12月15日前支付2013年1月1日至2013年3月31日的租金1095810元、物业费288372元，在2013年3月15日前支付2013年4月1日至2013年6月30日的租金1095810元、物业费288372元......）；附件三：房屋所有权证复印件（内容显示裕昌置业公司为涉案房屋所有权人，涉案场地建筑面积6408.25平方米）；附件四：广告位置图；附件五：房屋交接确认单（内容显示裕昌置业公司与华信源公司在2012年3月27日对涉案场地及钥匙进行交接，土建完好、玻璃完好、各种门完好、空调通风系统、供电系统完好、给排水系统完好、消防系统完好、其他完好）；附件六：工程竣工验收备案表；附件七：消防验收意见书（内容显示涉案场地楼栋在2008年1月11日消防验收合格）；附件八：甲方营业执照复印件；附件九：乙方营业执照复印件；附件十：甲方非法定代表人签署合同的授权委托书；附件十一：乙方非法定代表人签署合同的授权委托书。同日，裕昌置业公司（甲方）与华信源公司（乙方）签订《补充协议》，约定裕昌置业公司同意在租赁期内免费给华信源公司使用非产权建筑面积约600平方米，具体位置见双方确认的平面图红色阴影部分。庭审中，裕昌置业公司认可合同签订后，华信源公司依约向裕昌置业公司支付了押金和第一期租金、物业管理费用，并于2012年9月19日向裕昌置业公司支付了第二期租金1095810元，于2012年12月24日支付了第三期租金1095810元，于2013年3月29日支付了租金600000元，于2013年1月4日支付了第二期物业费288372元。2012年10月15日，北京市丰台区公安消防支队向华信源公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明：你单位送审的北京华信源城南电子市场有限公司装修工程消防设计（......装修层数：地下一层局部；装修面积：5470平方米,使用性质：市场），建设工程消防设计审核结论为合格。华信源公司主张，依据此意见书内容，经消防部门审核，房屋面积仅为5470平方米，可以证明裕昌置业公司未按合同约定足额交付房屋面积，裕昌置业公司明显违约。裕昌置业公司对此不予认可，认为消防部门系对装修改造部分进行消防审核，并非所有房屋面积均进行装修改造，装修面积通常小于实际面积，裕昌置业公司按合同约定交付了房屋；另在合同履行期间，华信源公司从未提出租赁面积不足问题，起诉后华信源方提出此事。庭审中，本院调取了涉案楼栋的《房屋土地测绘技术报告书》，该报告书载明涉案场地建筑面积为6408.25平方米。本院到涉案场地现场勘验，涉案场地共有9个出入口，6处贴有金色阳光物业公司的封条，经询问金色阳光物业公司认可其在2013年5月8日在涉案场地的门上贴了封条。庭审中，华信源公司称在本案原审二审审理过程中，二审庭审笔录中记载裕昌置业公司曾确认2013年5月6日之后，房屋无需再办理交接手续，但未向本院提供相应证据予以证明。裕昌置业公司称原告未将房屋交还，诉讼期间，为避免损失扩大，其曾多次要求双方办理房屋交接手续，原告均以案件正在审理中未予交接。以上事实，有《搜宝商务中心房屋租赁合同》、《补充协议》、发票、《建设工程消防设计审核意见书》、房屋土地测绘技术报告书、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。华信源公司主张裕昌置业公司违约主要理由是：1、裕昌置业公司交付场地面积少于合同约定；2、裕昌置业公司交付场地设施不全，双方所签《补充协议》中所载场地无消防、给排水、空调等必备设施；3、裕昌置业公司没有完整交付场地；4、裕昌置业公司在2013年5月8日将涉案场地的门封了。裕昌置业公司对此均不认可。裕昌置业公司主张华信源公司违约，并最终发出终止合同通知的主要理由是华信源公司未按约定支付租金和物业费，经多次催告无果。华信源公司认为其逾期支付租金是有理由的，而且即使理由不成立，其支付的押金也足以抵偿其所欠租金，并不构成解除合同的条件，而裕昌置业公司的终止合同通知没有合法送达；另押金抵扣租金后，关于合同约定的承租方应自收到对方通知后7日内按对方要求补齐押金，否则出租方有权单方解除合同的问题，华信源公司表示，当时公司资金状况正在好转，其有能力按合同前述要求补足押金数额。裕昌置业公司对此不予认可，认为华信源公司发来的函件中未要求用押金抵扣租金，而表述为借、凑等，且依据合同约定，前述押金抵扣是可以抵扣而非必须抵扣，其未做予以抵扣的选择。庭审中，华信源公司就其主张提供证据如下：1、2013年1月18日公证书一份，证明交接房屋当时的现状，现状为房屋缺少必要设备，未达到正常使用的标准。2、2013年5月27日公证书一份，证明裕昌置业公司强行封了场地，导致华信源公司无法进入场地。3、2013年5月27日公证书一份，证明在双方合同没有解除的情况下，裕昌置业公司用华信源公司的装修对外打广告准备另行出租房屋。4、函件7份，证明双方就租赁事项存在争议，华信源公司有权暂时中止支付相关款项，裕昌置业公司采取自力救济的手段，强行收回房屋，理应承担相应法律责任。其中2012年11月5日函件、2012年11月12日函件、2012年11月22日函件、2012年11月23日函件、2012年11月29日函件签收人均为董波。2012年11月22日函件载明：贵方2012年11月19日复函我方收悉，2012年11月29日函件载明贵司2012年12月26日关于物业费与其催缴函已收悉。5、装修施工许可证，证明裕昌置业公司没有按时交付租赁房屋。6、证人孟×的证人证言，证明裕昌置业公司没有按时交付租赁房屋，存在明显违约情形。其证言显示其认为缺少基础设施的位置是双方在《补充协议》中约定由裕昌置业公司赠与华信源公司使用的600平方米之中。7、证人韩×的证人证言，证明裕昌置业公司没有按时交付租赁房屋，存在明显违约情形。裕昌置业公司就上述证据发表质证意见如下：证据一，真实性认可，关联性、合法性均不认可。不能证实原告的证明目的，公证书本身的内容也可证明这一点。1、公证书的制作时间记录在第1、2页，是2013年1月14日至1月18日，公证处对2013年1月14日下午的情况进行记录，不是房屋交接的时间2012年3月27日的情况。2、公证书载明华信源公司称设备等未达到条件，公证处对此情况并未予以认可，公证处也不是权威的空调鉴定机构，也无权对此进行认定。3、华信源公司所说的未达到标准，是华信源公司一方的说法，华信源公司没有依据。证据二，真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。纸质的封条是由物业贴的，不是裕昌置业公司贴的。封条日期上的日期为2013年5月8日，该日期是2013年5月6日合同解除后3天的日期。租赁房屋有6个出入口及一部电梯可直达，封条仅有四个，不足以将出入口封闭，纸质封条也无法阻止华信源公司进出。华信源公司所说先向我申请开门，不属实，公证书显示有6个出入口是开着的，出入口的位置见公证书的第4，7、8、9、10、12页，照片可看到大门内的东西，说明门是开着的。其次，被贴的封条已被华信源公司撕坏，见公证书第10、12页。因此，即使物业公司张贴了封条，也丝毫不影响华信源公司进出租赁房屋。证据三，真实性认可，合法性、关联性均有异议，不认可证明目的。公证书记载的日期是2013年5月13日，是2013年5月6日合同已依法解除后一周的日期，第8页上的日期是2013年5月9日，也是在2013年5月6日合同解除后的日期。解除合同后，发布招商广告和图片是裕昌置业公司减少双方损失而进行的止损行为，不是对华信源公司的侵权行为。发布的是涉及效果图而非现场图片，也不能表明裕昌置业公司是要用华信源公司的装修。本案裕昌置业公司反诉要求华信源公司拆除全部装修也说明裕昌置业公司并不想要利用华信源公司遗留的装修。证据四，认为该证据全部是华信源公司给裕昌置业公司的致函，只是用自己的函件证明自己的观点，裕昌置业公司对其内容的真实性、合法性、证明目的均不认可。对华信源公司的来函，裕昌置业公司有一些有回函，有的未回函，因为裕昌置业公司认为有一些没有道理。对于最后两份文件，即2013年5月9日和2013年5月12日的文件，裕昌置业公司未收到也未见到这两份文件，这是华信源公司单方在2013年5月6日租赁合同解除后书写的文件与裕昌置业公司无关。证据五，真实性、合法性认可，关联性和证明目的均不认可。该证据说明房屋已交付，否则不会涉及装修事项的申报。证据六，证言的关联性认可，对其真实性、合法性以及证明目的均不认可。证人孟×是华信源公司的代理人。带领（2013）第1642号公证书的公证员到现场做有利于华信源公司的证据保全。证人的证言明显失实，且与华信源公司提供的公证书内容矛盾，该证人说场地缺少设备，而公证书中陈述空调系统未达到使用条件，表示场地是有设备的，并未缺少设备。即使是华信源公司的代理人身份，在前次法庭审理时也证明，可能存在空调设备问题的地方，是在裕昌置业公司在租赁合同场地以外免费提供给华信源公司使用的场所，而不在租赁场地。华信源公司提供公证书的时间是在整个场地已被华信源公司装修过一年多之后的时间，即使设备有问题，也一定是华信源公司后期装修行为造成的，因为空调设备在房屋及设备交付时，双方确认是完好的，有书面的房屋交接确认单为证。证据七，证言的关联性认可，对其真实性、合法性以及证明目的均不认可。该证人与华信源公司有利害关系。通过证人证言可得知，他的实际施工日期是2012年12月25日开始施工。结合裕昌置业公司的其他证据，可知：因为施工需要向政府部门申报，需要寻找设计和施工单位等原因，华信源公司一直未能施工，而非裕昌置业公司不让其入内，阻扰其施工。裕昌置业公司就其主张提供证据如下：1、2012年9月21日，华信源公司发给裕昌置业公司的《致函》及裕昌置业公司于2012年9月29日所发的《复函》，证明华信源公司没有及时启动搜宝中心项目与裕昌置业公司无关，是因为其一直忙于经营其他事务，无暇顾及，也缺乏足够的资金装修，要求减免各项费用。裕昌置业公司回函：未启动项目、未及时装修完全是华信源公司自身原因所致，敦促其尽快开展前期工作，明确不同意改变租赁合同约定。2、裕昌置业公司于2012年12月26日所发的《物业费逾期催缴函》和于2013年3月25日所发的《房屋租金、物业费及违约金催缴通知》，证明裕昌置业公司两次书面向华信源公司致函，催缴欠费及违约金等费用，并告知华信源公司如再逾期付款，将解除合同。裕昌置业公司发送上述通知的内容，符合租赁合同第四条中3.1条及第六条中1.2.2条的约定。3、2013年3月28日，华信源公司接到催款函后，发给裕昌置业公司的函件。证明华信源公司认可确实拖欠裕昌置业公司费用，同时证明是华信源公司自己的原因，造成未能支付欠款。4、2013年4月27日，裕昌置业公司发给华信源公司的《关于终止合同的通知》，证明因华信源公司多次违约，且明显缺乏履约能力，经裕昌置业公司数次书面通知，仍不改正违约行为，至今未按约定时间足额支付租金和物业费，故裕昌置业公司书面通知华信源公司于2013年5月6日解除双方之间的租赁合同。5、《搜宝商务中心固定车位办理发放登记簿》和《车辆收费查询报表》。证明合同签订前的一周，裕昌置业公司与物业公司协调将其所有的车位，免费提供给华信源公司法定代表人张春生使用，2012年3月21日起张春生就频繁进出涉案房屋。华信源公司就上述证据发表如下质证意见：证据一，真实性、合法性认可，关联性不认可。往来函件属于双方常规沟通方式，不能证明华信源公司存在过错。华信源公司的《致函》是在前一日刚交纳了109万元租金之后提出的，我方显然没有任何违约的故意。裕昌置业公司《复函》拒绝了华信源公司致函的请求，不能证明华信源公司存在违约的过错。另外，裕昌置业公司没有对2012年9月20日的109万元提出任何意义，证明裕昌置业公司当时接受了华信源公司的租金支付行为。证据二，对该证据的形式真实性认可，内容的真实性不认可。裕昌置业公司无权代物业公司收取或主张物业费及物业费违约金，华信源公司与物业公司存在纠纷，物业公司没有提供物业服务，没有出事物业费明细，华信源公司享有抗辩权。裕昌置业公司主张租金逾期，一是不符合合同约定，二是已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权。证据三，本证据的真实性、合法性、关联性均认可。证明了被告认可原告已经支付了部分第四笔租金，剩余40多万元依据合同约定，可以从原告支付的180万元押金中现予以扣付，不符合被告单方解除合同的条件。物业费未交纳，系因被告及物业公司始终拒绝向原告出示物业费明细，且根本没有提供物业服务，与物业公司发生纠纷原告行使法定的同时履行抗辩权所致，被告无权据此要求单方解除合同。证据四，该证据的行使真实性认可，但内容的真实性、合法性不认可。原告迟延支付租金金额不多且有一定的合理依据，可依据合同约定从原告支付的180万元押金中扣付，依据法律规定，不符合被告单方解除条件。原告的致函行为，表示出原告的履约诚意。证据五，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。证明内容不认可，华信源公司的法定代表人张春生进出记录与房屋实际交付与否没有必然联系，没有证明力。
本院认为：裕昌置业公司与华信源公司所签的《搜宝商务中心房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应依照严格合同履行各自义务。关于裕昌置业公司是否存在违约的问题，1、双方合同约定的场地面积同房屋所有权证书和房屋土地测绘技术报告书的记载一致，且华信源公司也在接收房屋是对场地进行了确认，另外华信源公司在多次与裕昌置业公司的往来函件（2013年5月6日之前，即裕昌置业公司所提支付房屋租金最后日期之前）中从未提及场地面积问题，因此本院有理由相信裕昌置业公司交付的场地面积符合合同约定；2、裕昌置业公司交付场地设施经华信源公司书面确认，而华信源公司证人亦×所缺设施位置在《补充协议》中免费使用的面积内，因此华信源公司无证据证明裕昌置业公司所提供场地存在设施不全的问题；3、华信源公司已书面确认了裕昌置业公司交付的场地和钥匙，而物业公司对华信源公司装修房屋时的管理不应视为裕昌置业公司没有完整交付场地；4、金色阳光物业公司认可其在2013年5月8日将涉案场地的门上贴了封条，华信源公司没有证据证明该行为系裕昌置业公司做出，而裕昌置业公司和金色阳光物业公司作为独立的法人，裕昌置业公司显然不应为金色阳光物业公司承担责任。综上，裕昌置业公司不存在华信源公司所称的违约行为。因此，华信源公司以裕昌置业公司违约为由起诉要求解除租赁合同、赔偿装修损失、返还定金、返还房屋租金、返还物业费、赔偿经营损失费的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于华信源公司所提其逾期支付租金的理由能否成立的问题，从华信源公司向裕昌置业公司所发函件看，其从未提及逾期支付租金的理由。相反的，华信源公司的多份函件均表示由于其自身原因，需要延期支付租金。关于华信源公司所提其支付的押金也足以抵偿其所欠租金，因此逾期支付租金并不构成解除合同条件的问题，双方合同第四条1.3、2.3、3.1中分别约定了三种解除合同的条件，即逾期支付租金超过15日、未按要求补齐押金、逾期支付物业管理费用超过15日，华信源公司任意满足其中一种条件裕昌置业公司均有解除合同的权利。关于华信源公司所提裕昌置业公司所发《关于终止合同通知》没有合法送达的问题，裕昌置业公司所发《关于终止合同通知》的签收人为王世忠，并非合同约定的张春生。但从双方多次往来的函件看，裕昌置业公司所发函件均由王世忠签收，而华信源公司存在多封针对裕昌置业公司所发函件的回函，华信源公司亦未提供证据证明其通过其他途径接收函件，因此华信源公司主张王世忠并非其员工，该公司未通过王世忠接收裕昌置业公司函件的主张存在一定的不合理之处。更重要的是华信源公司在2013年5月3日《致函》载明贵公司于2013年4月27日给我方的通知，我方已收到，而从《致函》的内容看，其内容与华信源公司所主张的接到电话催租通知的正常回复不符。综合上述因素，本院有理由相信华信源公司确已收到了裕昌置业公司所发的《关于终止合同通知》。华信源公司未按期支付租金的行为违反合同约定，已达到合同约定的解除条件，裕昌置业公司已通知华信源公司在2013年5月6日前支付租金，否则合同解除，华信源公司未在此期间内支付租金，应视为双方合同在2013年5月6日已经解除。裕昌置业公司反诉要求确认《搜宝商务中心房屋租赁合同》于2013年5月6日解除的请求，并无不当，本院予以支持。裕昌置业公司反诉要求华信源公司支付截止至2013年5月6日当日所欠的房屋租金的请求，并无不当，本院予以支持。裕昌置业公司反诉要求华信源公司支付逾期支付房租的违约金48427.65元，其计算违约金标准过高，本院酌定该项请求金额为10170元。双方合同于2013年5月6日已经解除，华信源公司称裕昌置业公司曾确认涉案房屋无需办理交接，但未向本院举证证明，本院对此不予采信。因华信源公司至今未将涉案房屋交付裕昌置业公司，故裕昌置业公司反诉要求华信源公司腾空场地、拆除现有全部装修、支付场地占用费，并无不当。关于场地使用费的数额，考虑到虽然华信源公司没有交付涉案房屋，但由于案外人金色阳光物业公司将房屋查封，造成华信源公司无法使用房屋，本院依据公平原则对场地占用费数额予以酌定。裕昌置业公司要求按合同约定的租金标准支付场地占用费的合理部分予以支持，超出部分不予保护。裕昌置业公司反诉要求华信源公司支付反诉人免租期内的房屋租金损失1010581.03元，因双方合同约定了91天的免租期，但双方原定的合同期限为10年，但华信源公司在履行合同未满1年即发生违约行为，并直接导致合同解除，如再按10年合同期计算让裕昌置业公司给予华信源公司免租期，对于裕昌置业公司显然有失公平，因此裕昌置业公司的该项反诉请求，本院根据合同已履行的时间进行酌定，金额为900000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、确认北京华信源京西电子市场有限公司与北京裕昌置业股份有限公司签署的《搜宝商务中心房屋租赁合同》于
二○一三年五月六日解除。
二、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区南三环西路16号搜宝商务中心1幢、电梯层负一层的103号房屋装修全部拆除并腾空后将该房屋交付北京裕昌置业股份有限公司。
三、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京裕昌置业股份有限公司截止至
二○一三年五月六日的租金四十九万五千八百一十元。
四、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京裕昌置业股份有限公司违约金一万零一百七十元。
五、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京裕昌置业股份有限公司自
二○一三年五月七日起至北京华信源京西电子市场有限公司将北京市丰台区南三环西路103号房屋腾空返还北京裕昌置业股份有限公司之日止的房屋占用使用费，按每日七千元计算。
六、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京裕昌置业股份有限公司免租期的租金损失九十万元。
七、驳回北京华信源京西电子市场有限公司的诉讼请求。
八、驳回北京裕昌置业股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费135620元，由北京华信源京西电子市场有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费18581元，由北京华信源京西电子市场有限公司负担18000元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京裕昌置业股份有限公司负担581元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 谷玉珍
二〇一六年二月二十日
书 记 员 阚 爽 来自：