安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第05114号
上诉人（原审被告）：何震华。
委托代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。
委托代理人：魏熳，安徽皖和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：安徽农业大学，住所地安徽省合肥市长江西路130号，组织机构代码48500041-1。
法定代表人：程备久，校长。
委托代理人：汪勇。
委托代理人：王清平，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人何震华、安徽农业大学因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第02883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年4月18日，安徽农业大学国有资产管理处（出租方、甲方）与何震华（承租方、乙方）签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，双方约定：第一条：租赁房屋坐落于霍山路18号安徽农业大学门面房C楼1号，建筑面积约125平方米，框架结构，租赁用途为经营，乙方必须按照房屋设计用途使用房屋，否则承担租赁合同不能履约之责任；甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同前实地踏勘租赁房屋，同意按现状接收；第二条：租赁期限共3年，甲方自2012年5月19日起交付房屋予乙方使用，至2015年5月18日收回；第三条：出租房首年年租金人民币124080元，租期内租金总额为人民币372240元；租金每12个月支付一次，先付租金后使用。乙方应在接收房屋前付清首期租金，并在之后相应月份提前10日付清后12个月租金。租金全部交入甲方指定账户（开户行：交通银行三里庵支行，单位：安徽农业大学国有资产与校办产业管理处，账号：＊＊＊）。款到甲方账户后甲方应向乙方提供有效收款凭证；第四条：乙方首次租赁时，须在中标公示期结束三日内签订合同，同时向甲方一次性交纳履约保证金人民币4000元。本合同终止且乙方无责任，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；第五条：甲方于合同签订生效后当日内将房屋按现状及“房屋附属设施、设备清单”交付乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。甲方应保证租赁场地交付乙方之前的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费等费用予以结清；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态，不得故意破坏，不得留存物品或影响房屋的正常使用；第八条：乙方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋；第九条：合同解除（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：4.转租、分租、出借、转让该房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的；第十一条：违约责任2.乙方有本合同第九条第三款第2、3、4、5项约定情形之一的，除甲方有权解除合同外，还应向甲方支付1个月租金作为违约金；若对方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分，5.乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按房屋日租金额的200%向甲方支付违约金。前述合同签订前，安徽农业大学与何震华已建立房屋租赁关系，前述合同系续签，月租金约定为10340元。2015年6月18日，安徽农业大学以何震华拒不返还租期届满房屋为由，起诉至原审法院，请求判令何震华：返还合肥市霍山路18号C楼1号承租房；承担转租他人违约金10340元；承担自2015年5月19日起拒不返还承租房违约金至返还日止（暂算30日27500元）；赔偿C楼其他部分自2015年5月29日至返还日止租金损失（暂算30日55000元）；承担本案全部诉讼费。原审法院另查明：2015年4月7日，安徽农业大学国有资产管理处在租赁房屋处张贴公告，并向何震华送达公告，公告内容为：“农业科技推广窗口C楼门面房各承租（经营）户：农业科技推广窗口C楼将于2015年5月18日租赁到期。为贯彻落实省政府《关于进一步规范和加强省级行政事业单位资产管理工作的意见》（皖政办（2013）3号）和省教育厅《关于进一步加强房产土地出租管理的通知》（教秘财（2014）125号）精神，C楼租赁合同到期后合同中止，不再续租，由省财政厅公开拍租。因此，原承租户应在5月23日前撤离所承租的门面房，并将该门面房完好地交付我校。特此公告。”2015年5月25日，安徽农业大学国有资产管理处向何震华发出一份通知，内容为：“科技推广窗口C栋租户何震华：你与我处签订的租赁合同已于2015年5月18日到期，但目前各经营户仍在经营。因此我处决定于2015年5月25日起停止对C栋的水电供应，特此通知。”2015年6月1日，何震华向安徽农业大学国资处领导提交一份交房申请，内容为：“我是安徽农业大学霍山路门面房18号C楼1号租赁业主何震华。现在我租赁的18号C楼门面房于5月16日已经到期，门面房的所有的水、电费用已全部缴清，现向安徽农业大学国资处申请交房。”当日，合肥国鑫物业管理有限公司在该申请上签署“C楼1号门面房水电费已结清”并加盖公章。原审中，何震华陈述2006年5月19日将其中一间承租房屋33平方米转租予案外人，安徽农业大学国有资产管理处负责人沈家平在转租合同上签名；安徽农业大学陈述沈家平仅系国有资产管理处工作人员，非负责人，对其作为转租合同见证人签名的个人行为不予认可，又述何震华所租C楼1号门面房共四间，何震华仅能返还三间，后于2015年8月28日接收了三间房屋钥匙。原审法院认为：安徽农业大学与何震华签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。何震华未依约返还租赁房屋，应承担相应民事责任。安徽农业大学要求何震华返还承租房，符合法律规定，予以支持。何震华将承租的部分房屋转租，构成违约，安徽农业大学要求何震华支付违约金10340元，符合合同约定，予以支持。何震华未依约定期限返还租赁房屋，亦构成违约，但约定的房屋日租金额200%违约金标准高于实际损失，应减少为日租金标准，故何震华应按日租金标准支付2015年5月19日至8月27日违约金34467元（10340元／30天＊100天），何震华亦应承担未返还的33平方米房屋，2015年8月28日起至返还日止的日租金标准（10340元／30天／125平方米＊33平方米）的违约金。安徽农业大学要求何震华赔偿C楼其他部分租金损失，无事实和法律依据，不予支持。何震华辩称转租系经安徽农业大学同意，未提供足够证据，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、何震华于判决生效后十日内将承租的霍山路18号安徽农业大学门面房C楼1号建筑面积约125平方米其中33平方米的一间房屋返还给安徽农业大学；
二、何震华于判决生效后十日内给付安徽农业大学转租房屋的违约金10340元；
三、何震华于判决生效后十日内给付安徽农业大学拒不返还租赁房屋的违约金（计算至2015年8月27日为34467元；自2015年8月28日起对未返还的面积33平方米租赁房屋，按原合同日租金标准计算违约金至实际返还之日止）；
四、驳回安徽农业大学的其他诉讼请求。案件受理费7493元，减半收取计3746.5元，由安徽农业大学承担746.5元，何震华承担3000元。何震华上诉称：2006年5月19日，何震华经安徽农业大学同意，将涉案33平方米房屋转租予张勇，沈家平在转租合同上签名认可，房屋现由案外人韩尔沙占有并经营小吃，韩尔沙一直向安徽农业大学缴纳房租，安徽农业大学并无任何损失，何震华非该屋占有人，无法交付房屋，原判无法执行。何震华已在合同到期日2015年6月1日将三间承租房屋交付安徽农业大学，详情参见书证《交房申请》，原审以安徽农业大学2015年8月28日递交的收条计算违约金，无事实及法律依据。综上，原判认定事实，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回安徽农业大学全部诉请，并由该大学承担本案全部诉讼费用。安徽农业大学二审答辩并上诉称：何震华上诉无理，安徽农业大学已对韩尔沙提起了侵权诉讼。原判否定了双方约定的日租金200%拒不返还租赁房屋违约金条款的效力，却以单倍租金作为违约金计算依据，违背了事实及法律；未支持安徽农业大学C楼其他部分租金损失，亦违反法律规定。请求二审法院驳回何震华上诉，维持原判第一、二项，撤销第四项，改判第三项，支持安徽农业大学有关C楼其他部分租金损失，由何震华承担本案全部诉讼费用。何震华二审答辩称：安徽农业大学上诉无理，应予驳回。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：安徽农业大学与何震华订立了房屋租赁合同，该合同不违反法律、法规强制性规定，双方应全面、诚信履行各自合同义务。何震华在合同租赁期限届满2015年5月18日起有返还房屋予安徽农业大学的义务，其上诉称已于2015年6月1日交付房屋，但未提交双方交接凭证，原审判令其返还房屋予安徽农业大学，有事实及法律依据，本院予以认同。因双方就未返还房屋违约金的约定标准过高，原审以房屋租金为何震华承担违约金的计算依据，无不妥；安徽农业大学诉请C楼其他部分租金损失，超出实际损失范畴，亦与何震华的违约行为无直接因果关系，原审不予支持，本院予以认同。安徽农业大学诉称何震华违约转租房屋予他人，诉请违约金10340元，依据查明的案件事实，安徽农业大学明知转租行为，却未在相关司法解释规定的6个月期限内提出异议，故原判支持该诉请，无法律依据，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，
判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第02883号民事判决第一、三项，即：何震华于判决生效后十日内将承租的霍山路18号安徽农业大学门面房C楼1号建筑面积约125平方米其中33平方米的一间房屋返还给安徽农业大学；何震华于判决生效后十日内给付安徽农业大学拒不返还租赁房屋的违约金（计算至2015年8月27日为34467元；自2015年8月28日起对未返还的面积33平方米租赁房屋，按原合同日租金标准计算违约金至实际返还之日止）；
二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第02883号民事判决第二、四项，即：何震华于判决生效后十日内给付安徽农业大学转租房屋的违约金10340元；驳回安徽农业大学的其他诉讼请求；
三、驳回安徽农业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3746.5元，由安徽农业大学承担2000元，何震华承担1746.5元；二审案件受理费15275元，由安徽农业大学承担9000元，何震华承担6275元。本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理
审判员 余海兰
二〇一六年二月二十日
书 记 员 胡梦云附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 更多数据：搜索“”来源：