宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民终字第684号上诉人（原审原告）金丝，男，1963年7月5日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏银川市兴庆区国际花园*号楼*单元***室，公民身份号码6401021963********。
委托代理人：张风花，女，1965年7月23日出生，汉族，初中文化，退休工人，住宁夏银川市兴庆区国际花园*号楼*单元***室，系原告金丝妻子，特别授权代理。委托代理人张建荣，宁夏合天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）徐多利，男，1965年4月18日出生，汉族，小学文化，农民，住青铜峡市邵刚镇玉西村*组，公民身份号码6421261965********。委托代理人杨海燕，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）青铜峡市邵岗镇人民政府，住所地：青铜峡市邵岗镇，机构代码证01013787-9。法定代表人代兴科，系该镇镇长。委托代理人朱学义，男，1958年8月12日出生，汉族，大专文化，青铜峡市邵岗镇人民政府工作人员，住宁夏青铜峡市永丰南路，特别授权代理。
原审
第三人：银川市元晟科研所实验农场，住所地：宁夏银川市东环北路*号楼**号，注册号22786442。
负责人：蔡晟亮，该场场长。委托代理人罗兴德，男，1952年3月8日出生，汉族，初中文化，退休工人，系该场副厂长，住宁夏石嘴山市大武口区星海湖花园*号楼*单元*楼***室。特别授权代理。上诉人金丝因与被上诉人徐多利、青铜峡市邵岗镇人民政府（以下简称邵岗镇政府）及原审第三人银川市元晟科研所实验农场（以下简称元晟农场）确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2015）青民初字第828号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金丝的委托代理人张风华、张建荣、被上诉人徐多利及其委托代理人杨海燕、邵岗镇政府的委托代理人朱学义及原审第三人元晟农场的委托代理人罗兴德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，1992年，第三人元晟农场在青铜峡市甘城子投资开发土地，为解决职工住宿问题，1997年3月经甘城子乡批准，在沿山公路西侧，刘建康加油站北边建设砖木结构住房10间。1999年5月27日，第三人因欠原告借款不能偿还，与原告达成还款协议：将土地1249亩，东方红60型拖拉机1辆，奔野牌30型拖拉机带拖挂1辆，砖木结构住房20间，偿还给原告金丝。1999年11月6日，王长毅将其正在居住使用的10间房屋卖给马建忠时，在前言中说明：“原告金丝来了两次，再就没来过，打电话叫王长毅负责种植，把这里甩给王长毅处理，这一年内雇佣农工，和种植费用共花29852元，无法付清，因此买房付债；金老板把这里甩给我的原因：其一、因元晟公司和树新林场的经济纠纷，树新林场将土地收回，其二、两台拖拉机金老板已经开走，其三、所剩的20间房屋和小片土地由我处理还债”。1999年11月6日，王长毅与马建忠达成售房协议，说明此因外债29852元无法还清，现将房屋变卖还债，将砖木结构住房10间以15000元出售给马建忠。2000年8月13日，马建忠将10间房屋以28500元出售给被告徐多利，自此被告徐多利占有使用至拆除。2013年，被告邵岗镇政府进行沿山公路主干道大环境整治拆迁沿线房屋。2013年7月13日，被告邵岗镇政府与被告徐多利签订邵岗镇沿山公路环境整治拆迁补偿协议，约定：甲方拆迁乙方216.55平方米砖木结构平房，砖厕1座，给予砖木结构平房拆迁补偿106109.50元，砖厕1座补偿840元，合计106949.50元。协议签订后，被告邵岗镇政府拆除了房屋，补偿款至今未发放。另查明，元晟农场于2006年5月10日开始企业状态为吊销。本案争议的房屋一直未办理产权登记手续。原审法院认为，元晟农场将房屋转让给原告金丝，原告金丝疏于管理，导致王长毅占用房屋期间将房屋卖给马建忠，马建忠又将房屋卖给被告徐多利。马建忠从王长毅处购得10间房屋属于善意取得，王长毅虽然为无处分权人，马建忠购买房屋是基于王长毅解决到期债务的善意请求，马建忠取得房屋属于善意的，也是以合理的价格转让，房屋所有权人金丝无权收回。马建忠将房屋出售给被告徐多利亦为有效。被告徐多利与邵岗镇政府2013年7月13日签订的拆迁补偿协议为有效协议。被告徐多利出示的马建忠与王长毅的买卖协议及其前言，以及元晟农场与原告的还款协议的形式看，王长毅认为自己是执笔人，原告及第三人不予认可，但未提出鉴定请求，且两份材料主文字迹具有高度相似性，可以认定王长毅为上述材料的执笔人，说明王长毅同蔡晟亮或金丝有一定的交际关系，从其内容看，王长毅在前言中说明的事实，与其十六年后的证言相吻合，也与当时树新林场收回土地的客观事实一致，王长毅在前言中说明的事实足以使马建忠在购房时相信王长毅有房屋处分权，加之证人杨学海、王兴明、石宝库、马建忠的证言，以及被告徐多利的陈述相互印证，能够证实王长毅占用10间房屋，以原告金丝聘用的场长的名义从事管理和处置。原告金丝虽然作为房屋所有人，自2000年至今没有对该房屋实施有效管理，在得知房屋被他人占有使用后，也没通过司法渠道解决，应视为对行使撤销权的放弃。原告金丝如确有证据证实王长毅有欺诈行为，可以通过其他诉讼途径对其财产损害要求王长毅予以赔偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回原告金丝的诉讼请求；案件受理费2539元、财产保全申请费1055元，合计3594元，由原告金丝负担。一审宣判后，金丝不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人徐多利与被上诉人邵刚镇政府2013年07月13日签订的《拆迁补偿协议》无效；2、依法判令上述《拆迁补偿协议》项下拆迁补偿款106949.50元归上诉人所有；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审法院认定事实错误，上诉人金丝从未就涉案土地和房屋委托他人进行管理和种植任何经济作物。一审法院认为：第三人元晟农场将房屋转让给上诉人金丝，上诉人金丝疏于管理，导致王长毅占用涉案房屋期间将房屋出卖给马建忠，马建忠又再次将房屋出卖给被上诉人徐多利。马建忠、被上诉人徐多利购得涉案房屋期间支付了对价，属于善意取得，房屋所有权人上诉人金丝无权收回涉案房屋。上诉人金丝认为，一审法院的这一认定既缺乏证据支持、亦违背一般性社会常识。首先，由被上诉人徐多利向法庭出具的王长毅与马建忠签订的“房屋协议”，还是由马建忠与被上诉人徐多利签订的“售房协议合同”，无论其形式怎样严谨内容如何规范，均不具有合法性。1、庭审中，本案各方当事人对1999年05月27日由上诉人金丝与第三人元晟农场签订的《还款协议》不存在异议。并确认第三人元晟农场欠付上诉人金丝借款，第三人元晟农场以其财产包括涉案房屋、土地抵顶借款的基本事实。2、庭审中，被上诉人徐多利出具了一份由王长毅提供并亲笔书写的“前言”，欲证实上诉人金丝于受让涉案房屋当年，聘任王长毅管理涉案房屋及土地的事实。上诉人金丝在仔细阅读了该“前言”后认为，其不具有真实性和合法性。其一、“前言”所述内容无法证实。上诉人金丝与王长毅从未谋面，更谈不上相识，怎会聘其当什么场长；其二，如果涉案土地及房屋是农场的话，上诉人金丝既然聘任王长毅担任涉案土地的“场长”，还有会将“农场”必备的拖拉机等设备全部拉走吗？其三、王长毅的这份“前言”既没落款时间也没上诉人金丝的签字确认。纯属王长毅个人虚构，不具备证据的基本形式要件。其次，成立一个委托代理关系，必须先由委托人作出“委托”的意思表示，然后受托人表示“同意接受委托”。1、在本案中，被上诉人徐多利提供的“前言”和由王长毅与马建忠签订的“售房协议”中均没有上诉人金丝的签字确认。在上诉人金丝根本没有发出任何形式“要约邀请”的情况下，王长毅自书一份“前言”，来证明其接受上诉人金丝的委托管理涉案房屋及所谓的“农场”，并且称上诉人金丝还要求其进行种植。这一切纯粹是自证其说，有悖常理。2、从一审庭审来看，王长毅没有证据证明其对涉案房屋和“农场”进行种植、照看、控管、维护的事实。更没有证据证明其被上诉人金丝聘请管理涉案房屋和“农场”的事实存在。据此，就不能证明其主观陈述的“金老板把农场甩给我，由我卖房处理”事实的存在。3、依据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据该法条规定，要取得处分他人财产的权利，必须要与被处分财产的权利人订立合同后才能取得。而王长毅的“前言”根本没有上诉人金丝的签字确认，不具有合同的基本构成要件和形式。王长毅在没有取得房屋及土地处分权的情况下，擅自与马建忠签订了一份没有落款时间的“售房协议”，将已经属于上诉人金丝所有的财产出卖，其出让行为至今没有得到权利人上诉人金丝的追认。据此，王长毅将上诉人金丝的房屋以15000元的价格出卖给马建忠的行为，不仅违反法律规定，显然侵害了上诉人金丝的合法权益。“售房协议”依法无效。4、我国《民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为从行为开始就没有法律约束力。在没有任何证据对王长毅主观陈述“金老板把农场甩给我，由我卖房处理债务”予以佐证的情况下，其主观陈述就是以合法形式在掩盖其非法占有他人财产的目的。基于同样的事实和法律依据，马建忠与被上诉人徐多利于2000年08月14日签订的“售房协议合同”一样属于无效合同。综上，一审法院关于马建忠、被上诉人徐多利购得涉案房屋支付了对价，属于善意取得，房屋所有权人上诉人金丝无权收回涉案房屋的判决严重违法。
二、被上诉人徐多利明知涉案房屋及土地不属于出卖人的事实继续购买，法律风险应当由其自行承担。1、从本案一审庭审情况来看，被上诉人徐多利当庭没有具体说明，其购买涉案房屋时进行查证、核实财产的所有权人是谁。更没有要求马建忠出示相关不动产的权属证明材料。仅仅在“房屋协议合同”中要求马建忠承诺“在此合同签订后，如有其他任何人出来阻碍干涉时，甲方（马建忠）必须出面证实说明情况”，并承担涉案房屋及土地出现问题后的全部责任。显然，被上诉人徐多利在购买涉案房屋时就知道会出现产权纠纷，却仍然愿意承担法律风险继续购买。只能说明被上诉人徐多利是在利益的驱使下，为达到目的铤而走险。2、我国《物权法》明确规定，不动产实行登记制度。被上诉人徐多利在没有确定涉案房屋所有权属的情况下，自愿出钱购买第三人的不动产，法律风险不言而喻。所以，在没有证据对其主观陈述予以佐证的情况下，其主观陈述的“房子是从马建忠手里买来的”就是不合理的，不合情的，也就不能认定其购房行为是善意的。
三、本案被上诉人徐多利的证据自相矛盾，不能证实本案的客观事实真相。第一、马建忠当庭称：“他从王长毅手买到涉案房屋后，还在房子呆了几年”。但是，被上诉人徐多利提供的由马建忠和被上诉人徐多利签订的“售房协议合同”是在2000年08月13日。也就是说马建忠在1999年05月27日以后购得涉案房屋后，仅一年左右的时间就把房屋转卖给了被上诉人徐多利。马建忠怎么说还在房子呆了几年呢？其当庭陈述和其与王长毅签订的《售房协议》自相矛盾。第二、王长毅在“前言”中称，“金老板把这里甩给了我处理，这一年内佃户农工、种植费用共花了二万九千八百五十二元无法付清。因此卖房付债”。但是，上诉人金丝与元晟农场的《还款协议》是1999年05月27日签订的，而马建忠与被上诉人徐多利是在2000年08月13日签订的“售房协议”。这个时间距1999年05月27日的《还款协议》仅仅一年多时间。据此，王长毅说他管理涉案房屋及土地一年时间，这一年是如何计算出来的？同时，王长毅是在什么时间将涉案房屋出卖给马建忠的呢？那么一年花费29852元费用的依据何在？没有时间依据，更没有花费巨额费用的证据。显然，王长毅“前言”的内容是其主观虚构的。特别提请二审法院注意，本案是经过法院两审发回重审，原案上诉人撤诉后，本案再次由上诉人金丝重新提起诉讼的案件。该案被上诉人徐多利也是原案的被上诉人。上诉人金丝注意到，在本案第一次受理审理过程中，被上诉人徐多利并未向法庭出具过王长毅与马建忠的“售房协议”和所谓的“前言”，也为出具过马建忠与被上诉人徐多利的“售房协议合同”等关键证据。而在本案重新审理过程中，被上诉人徐多利突然出示了上述两份关键证据以及相关证人，这一情况严重违背常理。
四、第一次诉讼的时候是徐多利和元晟农场进行了诉讼，去年11月26日徐多利到上诉人家里，说青铜峡的房子要拆，我说我这个房子拆与你什么关系，徐多利说他就给我说一声。第二天我与金丝到青铜峡看到房子已经被拆了，与徐多利联系没有结果，就到邵岗镇政府，才知道这个房屋拆迁已经进行了诉讼，之后我就写申请要求以第三人身份参加二审诉讼并提供相应的证据，二审法院审查后将原案发回重审，原案的原告元晟农场就撤回诉讼，金丝又提起的诉讼。综上所述，一审法院认定事实错误，主观推断，随意使用自由裁量权。被上诉人徐多利与被上诉人邵岗镇政府签订的“拆迁补偿协议”，因被上诉人徐多利并非涉案房屋的所有权人，该协议无效。上诉人金丝是涉案房屋的合法所有权人，合法权益应当得到法律的保护。现上诉人金丝依法向贵院提起上诉，望二审法院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人徐多利答辩认为，一、上诉人在上诉状中的陈述与事实完全不符。事实是答辩人在一审时已经说的很清楚，不再赘述。补充：根据物权法与合同法的有关规定，无权处分系对物权的规定，不影响民事合同的效力，上诉人若认为涉案房屋系他人无权处分，则应向无权处分人请求承担民事责任。
二、本案中，涉案房屋的所有权人是被上诉人徐多利，该补偿款理应归徐多利所有。上诉人与第三人银川市元晟科研所实验农场办理土地、砖木结构的房屋等财产抵债的情况与王长毅将房屋出售给马建忠，均与被上诉人徐多利无关。被上诉人是通过合法途经取得房屋，并支付了合理对价，已取得房屋的所有权，上诉人无权主张属于被上诉人徐多利的房屋拆迁补偿款，其起诉被上诉人徐多利，是在侵害徐多利的合法权益。
三、售房协议合法有效。1、一审中及上诉状中，上诉人对其与第三人签订的协议认为不是王长毅书写，并且对王长毅与马建忠签订的售房协议及前言不予认可，但在一审中法庭已经告知上诉人是否申请笔迹鉴定，上诉人一直未申请。上诉人陈述不认识王长毅，明显是在有意歪曲事实。2、上诉人对法院调取的证据及被上诉人提供的证据均不认可，但上诉人始终没有一份合法有效的证据来证实涉案房屋至今仍属其所有或者徐多利取得房屋不合法。而我方一审中的提供的书证，人证及法院调取的证据均能互相印证，也符合证据的有关规定，完全能够证明徐多利是涉案房屋唯一的合法所有人，并且涉及该房屋的买卖合同均不违反法律规定，是买卖双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意见表示，不存在合同无效情形。所以上诉人认为售房协议无效没有任何事实和法律依据。
四、提请上诉人注意，本案是一个新案件，不是上诉人上诉状中所述该案是二审发回重审的案件。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持一判决。被上诉人邵岗镇政府答辩认为，2013年邵岗镇政府按照区政府的要求对沿山公路两侧200米以内的建筑物进行拆除，涉案房屋在拆迁范围内，邵岗镇政府经调查涉案房屋是徐多利的房屋，就与徐多利签订房屋拆迁协议。因甘城子的土地属于国有土地，建设房屋没有取得土地使用证和房产证，就按照房屋居住人签订拆迁协议。后来元晟农场的蔡晟亮找到邵岗镇政府称该涉案房屋是元晟公司的，后经邵岗镇政府调查取证该涉案房屋属于元晟农场所建，邵岗镇政府就给元晟农场说该涉案房屋经诉讼程序进行确认。邵岗镇政府在不知情的情况下与徐多利签订了房屋拆迁协议，请二审法院查清事实，依法进行判决，房屋确认给谁，钱就补偿给谁。原审第三人元晟公司陈述认为，盖涉案房屋的时候是我负责盖的，没有人干扰也没有欠人钱，在经营过程中由于蔡晟亮缺钱就向金丝借了几十万元，后来就拿资产做了抵顶给金丝，产权归金丝所有。二审中，上诉人金丝提交证据（2014）青民初字第602号民事判决书一份，证明：1、被上诉人徐多利关于涉案房屋所有权获得有多种辩解，不是唯一性，由此证明徐多利在本案中关于涉案房屋的陈述及证人证言不具有客观性，不应被法院采信；2、本案一审由徐多利出庭作证的证人证言不具有客观性、真实性及关联性不应被法院采信。被上诉人徐多利发表质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据系复印件且该判决是一份未生效的判决，但其中徐多利陈述的以28500元购得房屋该部分陈述真实，该证据不能证明徐多利是与元晟农场签订了买卖协议。被上诉人邵岗镇政府质证对该证据予以认可。原审第三人元晟农场对证据不发表质证意见。被上诉人徐多利、邵岗镇政府及原审第三人元晟农场均为未提交证据。对上诉人金丝提交证据（2014）青民初字第602号民事判决书，因该判决书是未生效的判决，对其证明目的不予认定
本院认为：元晟农场将涉案房屋抵顶给上诉人金丝后，上诉人金丝疏于管理。本案中上诉人金丝陈述从未雇佣过他人对农场进行管理，但在本院审理（2015）吴民终字第号案件中，2015年2月12日的询问笔录中，上诉人金丝陈述曾雇佣过浇水的人，雇佣在夏天浇了一段时间的水，这与案外人王长毅的陈述一直。且在2015年2月3日询问笔录中，上诉人金丝陈述“经派出所查明，是我们雇的浇水得人卖给了徐多利”。上诉人金丝知道自己的房屋被处置给了徐多利，但并不向徐多利主张权利，不符合常理。所以一审法院认定因上诉人金丝疏于管理，导致王长毅占用房屋，并在占用期间出售给马建忠，马建忠又将房屋卖给被上诉认徐多利。马建忠从王长毅处购得10间房屋属于善意取得，王长毅虽然为无处分权人，马建忠购买房屋是基于王长毅解决到期债务的善意请求，马建忠取得房屋属于善意的，也是以合理的价格转让徐多利，徐多利亦为属于善意取得。一审中，一审法院对案外人王长毅进行询问，王长毅陈述的事实，与徐多利在一审中出示的马建忠与王长毅的买卖协议及其前言相一致，也与当时树新林场收回土地的客观事实一致，王长毅在前言中说明的事实足以使马建忠在购房时相信王长毅有房屋处分权，加之一审中的证人杨学海、王兴明、石宝库、马建忠的证言，以及被上诉人徐多利的陈述相互印证，能够证实王长毅占用10间房屋，以上诉人金丝聘用的场长的名义从事管理和处置。上诉认金丝虽然作为房屋所有人，自2000年至今没有对该房屋实施有效管理，在得知房屋被他人占有使用后，也没通过司法渠道解决，应视为对行使撤销权的放弃。上诉认金丝如确有证据证实王长毅有欺诈行为，可以通过其他诉讼途径对其财产损害要求王长毅予以赔偿。综上，上诉人金丝的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2539元，由上诉人金丝负担。本判决为终审判决。
审 判 长 苏永生
代理
审判员 张 军
代理
审判员 马春燕
二〇一六年二月二十日
书 记 员 李 丁附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 微信公众号“”