山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1791民初65号原告苏秋山，男，1969年9月2日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托代理人李喜梅，山东贵和律师事务所律师。被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司，住所地菏泽市人民路296号，统一社会信用代码91371700676844019A。
法定代表人：池强，该公司董事长。委托代理人陆长安，山东陆直律师事务所律师。委托代理人吴艳丽，山东陆直律师事务所律师。
原告苏秋山与被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年1月5日立案受理后，依法由
审判员石胜利适用简易程序独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。
原告苏秋山的委托代理人李喜梅与被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司的委托代理人陆长安、吴艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏秋山诉称，2014年3月28日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的天阔国际小区第0002幢楼01单元15003号房，总房款为352400元，交房日期为2014年5月31日前。协议生效后，被告于2014年5月6日将该房交付原告，至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理，但合同第3项约定并无任何内容，应视为双方关于产权登记并无约定，应按法定处理。被告应承担违约责任，请求判令被告支付原告至庭审之日的延期办理房产证违约金40000元。
被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司辩称，涉案合同第十五条明确约定出卖人的义务是在商品房交付后365日内需将办理产权登记资料报产权登记机关备案，同时约定出卖人逾期报送资料的不承担任何违约责任。因此，原告苏秋山的诉请与合同约定不符，应予以驳回。经审理本院认定，2014年3月28日，原告苏秋山与被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告天阔国际小区第0002幢楼01单元15003号商品房，总房款为352400元。《商品房买卖合同》说明部分第5条载明：对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。第八条约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第3项处理：1、买房人退房，出卖人在买房人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；3、×。合同签订后，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司收取了原告苏秋山全部房款并出具了收据。2014年5月6日，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告苏秋山。因至今未能办理房屋所有权证，原告苏秋山于2016年1月5日向本院起诉，请求判令被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付延期办理房产证违约金40000元。经本院依职权调查，菏泽市房产交易中心出具证明：“由菏泽市宸宇房地产开发有限公司建设的天阔国际小区1、2、8、9号楼已于2015年11月4日企业具备为购房人办理房权证的全部手续，其余楼房目前尚不具备为购房户办理房权证的条件”。经调解，双方当事人未能达成协议。另查明，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%”。中国人民银行2015年3月1日起，执行的一年以内商业贷款基准年利率为5.35%。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、《商品房买卖合同》、收据、证明等证据在卷为凭，并经双方庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋于2014年5月6日交付原告，按照涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于2015年5月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但菏泽市房产交易中心证明被告于2015年11月4日才具备为购房人办理房权证的全部手续，明显是因为被告的原因导致原告不能在约定的期限内取得涉案房屋权属证书。如无特殊约定，被告应承担2015年5月11日至11月3日期间的逾期办理产权证书的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第3项处理。第3项约定为“×”，按照涉案《商品房买卖合同》说明部分第5条记载，“×”表示删除，原、被告双方并未作出特殊约定，故被告应承担违约责任。双方并未约定违约金，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对原告苏秋山请求判令被告支付逾期办理产权证书违约金的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八之规定，
判决如下：
一、被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告苏秋山逾期办理产权证书违约金11710[352400×（5.35%+5.35%×30%）×172÷360]元，于本判决生效后3日内履行完毕；
二、驳回原告苏秋山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告苏秋山负担354元，由被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 石胜利
二〇一六年二月十九日
书记员 魏 静 搜索“”