广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法南民初字第1103号原告罗志南，男，汉族，住所地：广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××5050。诉讼代理人田波，广东卓领律师事务所律师。被告陆炽平，男，汉族，住所地：广东省佛山市禅城区。公民身份证号码：×××5079。诉讼代理人黄志杰，广东泽康律师事务所律师。诉讼代理人卢育开。
原告罗志南诉被告陆炽平租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，于2015年12月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人田波，被告及其诉讼代理人黄志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月14日，被告与原告签署《租赁合同》，被告将位于南庄龙津梁家村永三工业区内的仓库出租给原告使用。租赁合同第4条约定原告应交保证金5万元，实计49500元；2014年8月31日，被告向原告开具收据，确认收到原告缴纳的租用厂房押金49500元。租赁合同第6条约定原告应缴纳水、电费按金贰万元整，2014年8月31日，被告向原告开具收据，确认收到原告缴纳的水、电按金20000元。租赁合同第14条约定，原告在开始接手后2个月内，将原有厂房改建升高至9米，费用由原告负责。2014年8月31日，双方签署《补充协议》，约定改建、拆建天面瓦顶工程，所有工程费用由承租方负责。根据上述约定，原告于2014年10月30日与佛山市顺德区宪国钢结构装饰工程有限公司签署《钢结构工程承包合同》，将龙津厂房升高翻新工程发包给其施工，工程造价125000元；原告于2014年11月12日向施工方支付工程进度款40000元、搭建预付工程款40000元，2015年5月10日向施工方支付搭建尾款45000元；另外，原告还另行委托伦炽钿进行围墙、搭平台、平台楼梯的施工，为此支付工程款17695.50元。原告改建、升高厂房共花费142695.50元。就原、被告之间的租赁关系，禅城区法院出具（2015）佛城法南民初字第602号民事判决书，该判决书于2015年10月9日生效，该判决书判令：确认原被告签订的《租赁合同》无效，罗志南于判决生效之日起10日内搬离租赁场地，罗志南于判决生效之日起10日内支付场地使用费（截至2015年9月11日的为14293元，从2015年9月12日起以每月16500元计至实际搬离日止），罗志南于判决生效之日起10日内支付水电费24737.76元。案件受理费304元由罗志南承担。罗志南于2015年9月30日搬离租赁场地，被告于该日实际控制、使用租赁场地，并已对外重新出租。自2015年9月12日至30日共19日，该期间的场地占用费为：16500÷30×19=10450元。根据生效判决书的判项，罗志南应向被告支付的场地使用费、水电费、案件受理费共14293＋10450＋24737.76＋304=49784.76元。但罗志南实际于2015年9月22日向被告支付人民币64765元，多支付14980.24元为8月份的水电费，被告也复短信确认收到。根据《合同法》第58条的规定，涉案租赁合同无效，被告应将押金无条件返还给原告；被告明知出租的厂房无产权证、无规划报建手续，仍签名同意原告改建升高厂房、且现在被告又重新对外出租而无偿享有罗志南改建升高厂房带来的利益，原告因改建升高厂房所发生的工程款损失应由被告承担赔偿责任。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还租用厂房的押金49500元、水电押金20000元，合共69500元及利息（利息计算方式：自起诉之日起至实际付清款之日止按中国人民银行同期一年期商业贷款利率计算）；2、被告赔偿原告改建、升高厂房的损失人民币142695.50元。上述各项暂合计人民币212195.50元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：
一、《租赁合同》不能继续履行完全是原告的过错所导致，本人所出租厂房已经验收合格，原告拒不支付租金及水、电费，不经本人同意私自转租，本人无需退还原告厂房押金49500元及水、电费按金20000元及利息。《租赁合同》所约定出租厂房是经过相关部门许可，经过验收符合规格，准予投入使用的，只因时间久远，许多证据资料已经遗失，在（2015）佛城法南民初字第602号判决书生效前无法收集，现经过原告多翻收集，已找到相关的验收意见书及报建表等证明涉案厂房并没有违反《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等强制性规定；且该厂房曾作为本人自己经营的个体户（南海市南庄龙津联发印刷厂）的厂房使用，办证时已经经过相关政府部门验收合格。《租赁合同》不能继续履行完全是原告的过错所导致。原告、本人双方签订的《租赁合同》第4条明确约定：原告应在每月30日前交清下月的租金与当月水电费；“补充协议”第一条明确约定：转租需经本人同意。然而，自原告承租以来，从未按时付清租金，每次必然在本人催促多日后才支付，从一开始半个月不支付，到后来一个半月不支付，再到最后的三个月未付租金及水、电费，并明确表示其若不能按时支付租金即当其违约！毫无诚信可言，本人无奈之下根据《租赁合同》第5条起诉要求解除《租赁合同》，本人也本着相互体谅的原则，希望能够通过人民法院调解促使双方和平协商解决问题，令人意想不到的是，原告竟然找各种借口推脱，两次开庭均拒不出庭，不协商不回应；在判决生效后本人依然希望原告能协商解决问题，但是其对此依然不理不睬，双方实在已无半分合作的可能性，以上事实均有聊天记录为证。其次，原告不经本人同意，违反合同约定转租，导致本人完全无法控制该厂房。综上，本人所出租的房屋是经过规划报建及消防等验收合格准予使用的，《租赁合同》不能履行的原因完全在于原告违约支付租金、不经本人同意违约转租，本人对此完全没有过错，无论根据《租赁合同》第5条关于押金退还的约定，还是根据公平原则，根据法律规定，本人均无需退还押金及水、电费按金，更加无需支付利息。
二、原告至今尚未搬离厂房，原告也不能举证证明其已经搬离厂房，原告应继续支付本人租金及水、电费，即使本人需要退还押金及按金，亦应按过错比例在扣除原告场地占用费及水、电费后支付。（2015）佛城法南民初字第602号判决书判决原告支付截止2015年9月11日租金共计14293元（后按照16500元／月计算），截止2015年7月27日水、电费24737.76元。按照该判决，截止2015年9月30日，租金共计24743元，截止2015年8月27日产生水、电费40021.47元（24737.76＋15283.71），两笔费用合计64765元，也即是原告2015年9月22号支付的费用（有原告提供的聊天记录为证）。然而，原告在判决书生效后依然拒不搬离该厂房，继续占用该厂房并继续产生水、电费，直至2015年10月中旬，本人经过多次努力，其中一名次承租人表示愿意承租部分厂房，该次承租人承租范围约为1100㎡（总面积1500㎡），为避免更多矛盾，本人视为原告已经撤离该部分厂房，原告对剩余部分厂房不撤离不配合，本人完全无法控制该厂房，按照约定，原告应该继续支付占用费及产生的水电费，2015年10月1日至12月17日场地占用费约为11213元，2015年8月27日至2015年12月17日预计水、电费共21673.67元，截止2015年12月17日原告共计欠本人32886.67元（详见附表）。本人认为，本人出租房屋证件齐全，并不违反法律强制性规定，退一万步来说，即使本人因在规定期限内无法提供工程竣工验收等证据被认定合同无效，原告对此也存在极大过错，应在原告彻底搬离本人厂房处后，扣除原告欠款后按过错比例退回给原告。
三、原告加建的行为不经本人同意，与本人无关，本人无需支付原告加建工程款17695.5元。原告在租赁期间，不经本人同意，私自加建围墙，人为地将厂房分隔两块区域，本人也完全没有因此受益。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三天规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，故本人无需支付原告加建费用。
四、合同明确约定升高厂房费用由原告承担，本人厂房本来就有顶盖可正常使用，本人并没有因为原告升高厂房的行为有任何受益，厂房的升高行为也不属于添附，属于未形成附合的装饰装修物，依法本人无需支付原告升高厂房的工程款，且原告虚构工程造价，与事实不符。本人的厂房已经建成并投入使用15年，无任何安全问题与功能障碍，原告与本人协商承租厂房时，约定13元／㎡计算租金，但是原告强烈要求升高厂房，其自行承担费用，并要求11元／㎡计算租金，本人不知原告处于何种目的要求升高厂房（本人厂房原高度为6米），但还是本着和平协商的原则答应原告要求，并在《租赁合同》第14条明确约定费用由原告承担，《补充协议》第2条再次明确由原告承担，现原告违反诚实信用原则要求本人承担该笔费用。本人的厂房只做一般生产经营所用，原有的6米高度足以用于正常生产经营，本人认为升高厂房与本人无关，本人没有因此而增加半点收益，原告升高部分对于本人完全无用处，纯属鸡肋，没有任何价值。关于厂房升高部分，因该升高部分尚未形成附合，双方应按照《租赁合同》第十条约定处理，乙方（原告）违约导致停止租赁，除自己的机械可搬走外，其他不得拆走。退一步来说，即使双方没有约定，根据法律规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第九条第一款、第十条规定，结合实际，本人同意以人民币20000元折价利用，否则本人要求原告拆除并恢复原状。若认定升高部分形成了附合，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第九条第二款、第十一条规定，本人无需支付剩余租期内升高部分残值。退一万步说，即使认定合同无效，亦应当按照过错比例承担该升高部分残值，合同不能履行的过错完全在于原告。且根据法律规定，需承担的也只是装修物残值，而不是原告主张的工程款。首先，原告提供的证据没有相关的转账记录予以证明实际产生工程款，有与第三人串通虚构工程造价，伪造证据的嫌疑，经被告咨询相关施工队，瓦面工程即使包工包料也才约60元／平方米，是原告主张的一半费用；其次，工程款并不等同于装饰物价值，价值要具体结合实际确定，本案中升高部分对本人厂房完全没有增值，升高部分是毫无价值的；最后，即使需要双方承担，也只是残值，而不是工程款，应结合价值与已经使用的期限，根据租期按比例确定残值。综上，基于原告严重违反双方约定致使合同无法继续履行的事实，请贵院在查明事实的基础上正确适用法律，作出公正判决，驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明：2014年8月14日，原告陆炽平作为甲方、被告罗志南作为乙方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将南庄龙津梁家村永三工业区内仓库租赁给被告使用；租用期从2014年9月1日起至2019年10月31日止；租赁面积为1500平方米；月租金为16500元，先支付后使用，另交租用期内保证金（按三个月租金计）5万元。在每月30日前付清下月的租金。签订合同同时，收取第一期租金及保证金（保证金在合同期满后才能取回，未满合同期的一概不能退回），乙方应按约定期限交租，逾期10天未交租，作违约处理，甲方有权解除合同并收回出租厂房物业，乙方无条件离开。水、电费在每月同期租金一齐清缴。（另付水、电费按金贰万元整）。同时，合同约定，乙方在本合同有效期开始接手后2个月内，将原有厂房改建升高至9米，其费用由乙方负责处理。合同签订后，2014年8月31日，被告向原告开具收据，确认收到原告缴纳的租用厂房押金49500元；水、电按金20000元。2014年8月31日，原、被告双方签署《补充协议》，约定改建、拆建天面瓦顶工程，所有工程费用由承租方即原告负责。之后，原告将龙津厂房进行升高施工，称工程造价为125000元；另外，原告还另行委托他人进行围墙、搭平台、平台楼梯的施工，称为此支付工程款17695.50元。另查明，后因原告延迟交租问题，被告于2015年7月17日诉至法院，案号为（2015）佛城法南民初字第602号。该案经本院审理后，于
二○一五年九月十一日作出（2015）佛城法南民初字第602号民事判决书，结果如下：
一、确认陆炽平与罗志南2014年8月14日签订的《租赁合同》无效；
二、罗志南于本判决发生法律效力之日起十日内搬离《租赁合同》约定的南庄龙津梁家村永三工业区内仓库；
三、罗志南于本判决发生法律效力之日起十日内向陆炽平支付场地占用费（场地占用费计算方法：截止2015年9月11日为14293元，从2015年9月12日起以每月16500元为标准计算至罗志南实际搬离《租赁合同》约定的南庄龙津梁家村永三工业区内仓库之日止）；
四、罗志南于本判决发生法律效力之日起十日内向陆炽平支付水、电费共24737.76元；
五、驳回陆炽平的其它诉讼请求。还查明，被告在诉讼中提供了南海市建设工程规划许可证报批表、南海市公安局建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书以证明其厂房经合法报建和消防验收。经本院审查，该工程规划许可证报批表显示报建工程为：办公楼框架二层，建筑面积为272平方米；车间框架二层，建筑面积为609平方米。本案讼争租赁物为仓库车间，面积为1500平方米。另外，被告未提供建讼争厂房设工程规划许可证、竣工验收证明。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1、讼争厂房租赁合同是否合法有效；2、被告应否退还原告押金及利息；3、被告应否赔偿原告改建租赁物所产生的费用；4、被告主张抵扣租金及水电费应否支持。1、关于讼争厂房租赁合同的效力问题。
本院认为，讼争厂房租赁合同为无效合同。理由如下：第一、据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，被告未能提供证据证明涉案厂房已经竣工验收合格，不能出租。据合同法规定，合同违法法律的强制性规定的，无效。故涉案租赁合同无效。第二、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。本案中，根据被告所提交工程规划许可证报批表显示报建工程与本案讼争租赁厂房，面积差异巨大，属未按照建设工程规划许可证的规定建设，合同无效。第三、已发生法律效力的（2015）佛城法南民初字第602号民事判决书亦已认定厂房租赁合同无效。据此，双方所签订的租赁合同违反法律的强制性规定，属无效合同。
二、关于被告应否退还原告押金及利息的问题。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应返还所收取的原告厂房押金及水电押金。原告基于合同无效所导致的财产返还，主张利息，理据不足，本院不予支持。
三、关于被告应否赔偿原告改建租赁物所产生的费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，2014年8月31日，原、被告双方签署《补充协议》，已明确约定改建、拆建天面瓦顶工程，所有工程费用由承租方即原告负责。且涉案改建未办理合法建设手续。对此，原告主张被告赔偿，不符合双方对改建费用承担的约定。另基于原告确实为此扩建工程付出相当费用，原告亦同意作价20000元补偿原告。故本院对此予以确认。
四、关于被告主张抵扣租金及水电费应否支持的问题。因被告主张的场地占用费已在（2015）佛城法南民初字第602号民事判决书中进行处理，根据一事不再理原则，本院再次不作处理，被告可依法向法院申请执行。关于水电费21673.67元，因被告已经将涉案仓库另行出租，其提供的水、电费票据不足以证明水电费系原告使用产生，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，
判决如下：1、被告陆炽平于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗志南押金49500元、水电押金20000元。2、被告陆炽平于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告罗志南厂房改建费用20000元。3、驳回原告罗志南其余诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取2242元（原告已预交），由原告负担1300元，被告负担942元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 鲁长江
二〇一六年二月十九日
书记员 罗浩鹏 来源：百度“”