江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民二初字第312号原告吕雪梅，女，1978年7月21日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县，。委托代理人谢亨芸，江西实创律师事务所律师。被告赣州鸿瑞置业有限公司，住所地：江西省赣州市于都县贡江镇长征中路5号。法定代表人黄维腾，系公司执行董事。委托代理人刘澎威，江西仁天律师事务所律师。委托代理人陈键文，江西仁天律师事务所律师。
原告吕雪梅诉被告赣州鸿瑞置业有限公司（以下简称鸿瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序进行了公开开庭审理。原告吕雪梅代理人谢亨芸、被告鸿瑞置业公司代理人刘澎威、陈键文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月28日，原被告双方签订了赣州市商品房买卖合同（合同编号为20130304881），合同约定，原告购买的商品房是水岸春天一期预售商品房，房号为B幢2303室，使用权年限为70年，单价为4378元/平方米，建筑面积为105.62平方米，总价为462404元，以银行按揭的方式付款，被告应于2015年6月30日前向原告交付合格的房屋。原告在合同签订当天向被告支付了首付款142404元，被告向原告出具了收据。之后，原告还向税务部门缴纳了9248.08元契税，支付了住宅专项维修资金2640元。但交房期限届满后，被告未能依约交房。2015年7月31日，原告向被告发出了书面退房通知书，可被告在收到通知之日起15日内并未向原告归还首付款，更没有支付任何违约金。原告认为被告逾期交房，根据原被告双方签订的商品房买卖合同中第9条之关于逾期交房的规定，被告已经构成违约，符合双方解除合同的条件。另外，原告并不存在被告所述的逾期付款的违约行为，原告以银行贷款按揭的方式支付房款，但是因为被告房屋质量的原因（虽然被告提供的两份司法鉴定意见书证明其房屋没有质量问题，但是鉴定意见书陈述恰恰说明被告的房子曾经出现过质量问题。），银行才没有放贷给原告，原告在银行按揭贷款审批过程中按照银行及被告的要求提供了相关的材料，没有任何过错，不存在承担违约责任的问题。综上，本案被告逾期交房，构成违约，应承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特诉请法院依法判令：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同（合同编号为20130304881）；2、被告向原告返还154292.08元（包括购房首付款142404元、契税9248.08元、住宅专项维修资金2640元）并承担违约金712元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：首先，本案违约责任在于原告，不在于被告。被告不存在逾期交房的问题，反而是原告至今仍未付清剩余购房款。原被告双方签订的房屋买卖合同约定，原告支付首付款之后，剩余房款的支付方式为银行贷款按揭。根据合同第5条第3款及补充协议第2条关于银行按揭的特别约定，购房人不管基于什么原因，不能办理到银行按揭，一切法律责任由购房人自行承担。如购房人申请的银行按揭未获批准，购房人均需在被告通知之日起30日内将未获批准的按揭款额一次性支付给被告，否则视为购房人逾期付款，被告可依据合同第7条的约定追究原告的违约责任。本案原告自支付首付款后至今，一直未向被告交清所有房款，根据合同第8条的约定，被告交房的时间可依据原告逾期付款的时间累计顺延。所以，原告对被告有先合同义务即付清房款，被告没有违约。其次，被告已向原告充分履行了告知义务，银行按揭未获批准的责任在于原告。原告认为银行按揭未获批准，是因为被告所开发建设的楼盘房屋存在质量问题。被告为此在2013年8月5日委托了江西赣建工程司法鉴定中心对“水岸春天”小区房屋质量进行了鉴定，鉴定结论为“水岸春天”小区楼盘房屋质量不存在问题。在此期间，被告通过公司员工，使用电话、短信的方式逐一告知每一个购房者，如银行按揭未获批准，应转变付款方式，一次性付清余款，但原告仍未理睬。为彻底打消原告的疑虑，被告在2015年5月13日再次委托江西赣州司法鉴定中心对“水岸春天”楼盘房屋进行了鉴定，鉴定结论为“水岸春天”小区房屋没有质量问题。但是原告仍然没有继续银行按揭贷款付清房款或采取其它方式付款。根据银行的相关规定，只要申请人按照银行的要求提供相应的材料，至多6个月房屋贷款即可获批，但原告在长达两年多的时间里，都未完全履行办理按揭的义务。故原告以被告所建房屋存在质量问题而办不到银行按揭的理由是不能成立的，且原告也未提交任何证据证明银行不能办理按揭的原因，责任显然在于原告。再次，原告是否具有合同解除权的问题。原告逾期付款的行为，导致被告有权依据原告逾期的时间累计推迟交房时间，且被告要求原告收房的时间并没有超过合同约定的合理逾期时间。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，双方继续履行合同，原告立即向被告付清所有剩余房款。原告为支持其诉请，提供了以下证据：1、原告身份证复印件1份，用于证明原告诉讼主体资格。2、营业执照复印件1份，用于证明鸿瑞置业公司是本案的适格被告。3、赣州市商品房买卖合同复印件、税收转账专用完税证复印件、住宅专项维修资金专用收据复印件各1份、收据复印件2份，用于证明原告向被告购买的房屋应在2015年6月30日之前交付，被告未依约履行，应承担解除合同及支付违约金的违约责任；原告依照合同向被告支付了房屋首付款142404元，缴纳了契税9248.08元及住宅专项维修资金2640元，被告应全部返还。4、退房通知书复印件1份，用于证明被告逾期交房，原告及时向被告发出了解除合同的通知。被告对原告的证据提出如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，原告至今只支付了首付款，并没有全部付清房款，按照双方合同约定，被告交房的时间可以按照原告逾期付款的时间累计顺延，违约方为原告，而非被告；住宅专项维修资金等费用并非缴纳给被告的，与被告无关。对证据4的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，逾期付款的责任在原告，相应的法律后果应由原告承担，原告无权提出解除合同。被告为证实其主张，向本院提供了以下证据：1、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证复印件各1份，用于证明被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件、合同补充协议复印件各1份，用于证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实。合同约定原告选择银行按揭付款的方式向被告购买其开发建设的“水岸春天”一期房屋，并在合同签订当日需提供齐全有效的银行按揭资料，有关贷款申请手续由原告自行负责办理；原告申请的银行按揭款部分或全部未获批准时，则原告应在被告通知之日起30日内将未获批准的按揭贷款额一次性支付给被告，否则为原告违约。因原告没有缴清全部房款导致交房日期延期，延期交房的责任在于原告方，被告可按原告逾期付款的累计天数延后交房的时间。原告逾期付款超过30日，合同解除权在于被告。3、江西省地方税务局通用预收款收据复印件1份，用于证明原告截止至庭审之日只向被告支付了首付款的事实。4、中国建设银行股份有限公司崇义支行告示复印件、中国人民银行贷款通则复印件各1份，用于证明银行贷款审批按揭资料的时间及符合条件后放款的时间，原告逾期付款的事实。5、江西赣建工程司法鉴定中心鉴定意见书复印件、江西赣州司法鉴定中心鉴定意见书复印件各1份，用于证明被告就其开发建设的“水岸春天”小区房屋质量问题，在2013年8月5日就已经委托江西赣建工程司法鉴定中心作出司法鉴定，后又在2015年5月13日委托江西赣州司法鉴定中心作出司法鉴定，两个鉴定中心的鉴定结论均证实被告开发建设的“水岸春天”小区房屋不存在任何质量问题。6、中国邮政EMS快递单复印件2份，交房通知书原件、水岸春天通知书原件各1份，用于证明被告已向原告发出收房通知的事实。原告对被告的证据提出如下质证意见：对证据1、3、6无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，导致原告按揭贷款不能按时批准系被告房屋存在质量问题导致，原告不存在违约。对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，这只能证明银行的贷款流程，银行没有批准原告的按揭贷款是由于被告的房屋存在质量问题，而非原告不符合贷款条件。对证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，这是在被告对房屋加固后出具的鉴定，同时可以证明被告的房屋存在质量。上述证据经庭审举证、质证，本院依法评定如下：1、原告证据1、2，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对其予以采信。原告证据3、4，客观真实，来源合法，与本案具有关联，证实了原被告之间就购买被告开发的“水岸春天”小区房屋签订了购房合同，原告支付了购房首付款等相关费用，之后原告要求退房的事实，本院对该两份证据予以采信。2、被告证据1、3、6，原告对其均无异议，本院予以采信。被告证据2，证实了原被告之间签订了购房合同，就交房时间、房款支付方式等进行了相关约定，客观真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以采信。被告证据4证明了银行按揭贷款的流程，真实合法，与本具有关联，予以采信。被告证据5，该两份证据证实了被告开发建设的“水岸春天”小区房屋的质量状况，真实、合法，与本案具有关联，本院予以采信。经开庭审理，当事人举证、质证、陈述，依据有效证据，本院认定以下事实：2012年，被告在崇××××大道原木材厂地块开发建设项目名称为“水岸春天”的商品房，设计地上28层，地下1层。2013年3月28日，原告吕雪梅作为买受人与作为出卖人的被告鸿瑞置业公司签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20130304881），合同第一、二、三、四条约定：被告开发建设的“水岸春天”（一期）商品房为预售商品房（预售许可证号为崇房售许字（2012）003号），原告向被告购买的预售商品房位于B幢2303室，房屋建筑面积为105.62平方米，单价为4378元/平方米，总价为462404元。合同第五条付款方式及期限：出卖人与买受人约定按银行按揭付款方式支付房款，银行按揭付款方式为买受人在签署本合同当日支付首付款142404元（含定金），银行按揭32万元，签署合同当日提供备齐有效银行按揭材料；合同第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款（含买受人采用银行贷款方式支付的购房款）与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同第八条房屋交付期限及条件：出卖人应当在2015年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，（1）遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。（2）非出卖人原因（国家政策法规的变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为）导致工程停工或验收不能完成的；如买受人未按合同约定期限支付完购房款及其它代收代缴费用，出卖人可按买受人逾期付款的累计天数延后房屋的交付时间，且不影响出卖人依约追究买受人的违约责任；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第二十五条本合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议（附件三）；第二十六条本合同及其附件的所有条款经双方逐条确认，合同附件与本合同具有同等法律效力。原被告在购房合同签订的同时又签订了一份《合同补充协议》（该补充协议作为购房合同的附件三），协议第二条关于付款的特别约定：1、款项到达特别约定，买受人向出卖人支付购房款时，无论是一次性付款方式或银行按揭付款方式，均以相关款项实际到达出卖人账户为准，否则，视为买受人未履行付款义务，需承担逾期付款的违约责任。若买受人未按合同约定付清购房款或未按期归还银行按揭贷款，出卖人有权不执行合同第八、第九条的约定并有权按本合同第七条的约定追究买受人违约责任；2、买受人选择按揭贷款的特别约定：（1）……；（2）凡是选择这一付款方式的买受人，其前提是买受人必须符合银行按揭贷款的条件，且必须保证自己所提供的所有材料客观真实和合法有效，并能够通过银行或有关部门的审查，否则因此而产生的一切不利后果均由买受人自行承担，且买受人已详细了解办理按揭贷款有关政策规定及需要由买受人提交的所有材料和缴纳的相关费用；……；（4）买受人必须在签订本合同的同时向出卖人或按揭银行提交合格且完整的申报银行按揭贷款的相关材料，并于当日（或根据出卖人另行通知的时间和指定地点）携产权共有人并带齐相关证件、材料的原件及复印件等办理完毕银行按揭贷款手续，否则按合同第七条之约定按违约处理；若银行要求买受人补齐资料完善手续的，买受人应在七日内按银行要求提交补齐资料完善手续；如买受人申请的银行按揭款部分或全部未获批准（包括但不限于买受人原因、银行原因及国家与商品房所在地政策变化等原因导致），则买受人应在出卖人通知之日起30日内将未获批准的按揭贷款额一次性支付给出卖人，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按本合同第七条约定追究买受人违约责任。协议第三条关于合同解除的约定：1、关于合同第七条的补充约定，买受人逾期付款的时间超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为，同时因此造成的一切后果均有买受人承担；2、依据本合同第七条第1项（2）约定，出卖人单方面解除合同的，出卖人有权在买受人已交款项中直接扣除其应承担的违约金，不足以扣除的，出卖人有权向买受人继续追索。合同继续履行的，买受人应在付款期限内付清全部房款及违约金，否则仍视为买受人未付清购房款。3、本合同第九条第1项（2）补充如下，买受人解除合同的，应先由买受人办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不退还全部已付房款。合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不包含签订认购协议书时所交定金，不含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项；4、买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃解除合同的权利，且合同继续履行。原告在合同签订当天向被告支付了购房首付款142404元，之后，向崇义县地税局缴纳了9248.08元契税，向崇义县住宅专项维修资金管理中心交存了2640元住宅专项维修资金，但是剩余房款至今尚未办理银行按揭贷款或采取其他方式支付完毕。被告在“水岸春天”项目施工至15层时，发现该项目筏板基础出现不均匀沉降。被告立即停止施工，并于2013年8月委托广州市鲁班建筑结构设计事务所有限公司对该工程筏板基础进行加固设计，2013年11月，广州市鲁班建筑集团有限公司根据加固设计方案进行了加固处理，2014年12月10日，全部加固工程完工，建筑物28层也已顺利封顶。江西赣建工程司法鉴定中心根据被告的委托对“水岸春天”工程筏板基础进行了结构安全性技术鉴定，2014年12月30日，该中心出具的鉴定意见为：1、本工程主体结构（1#～4#塔楼）施工至15层时发现筏板基础出现不均匀沉降异常现象，建设方立即停工待查，并对该筏板基础不均匀沉降情况进行了多次专家论证分析和鉴定；在查明筏板基础出现不均匀沉降的原因后，由国家专项加固设计资质的单位进行了全面加固设计和施工。目前该工程筏板基础加固的钢管混泥土桩和叠合板已经施工完成，且主楼（1#～4#塔楼）上部结构全部封顶。2、该工程筏板基础采用的直径180mm钢管混凝土桩和叠合板进行加固处理方法是可靠和安全的；加固桩总承载力能满足主楼上部结构大部分总质量，而加固桩与原筏板基础组合后其共同承载荷重的能力更强，可较好的解决原基础持力层因部分土层密实度较差而造成的地基承载力不足的问题。3、该工程筏板基础加固前和加固后的建筑物沉降量虽然部分值偏大，但基础局部沉降差和基础平均沉降量未超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2011）中建筑物的地基变形允许值要求；且基础加固后由第三方进行建筑物沉降观测的结果反映，基础沉降速度已经趋向稳定，该工程筏板基础经加固处理后基础结构工作状态正常。4、依据国家现行有关设计、施工规范和标准，该工程筏板组合基础在正常情况下可安全正常使用。但在使用期间应按规范要求，定期进行基础沉降观测和建筑物垂直（倾斜）度监控。2015年5月13日，因部分业主对“水岸春天”项目地基基础加固后房屋主体结构安全性存有疑异，崇义县城乡建设规划局委托江西赣州司法鉴定中心对“水岸春天”项目基础及上部主体结构安全性进行了鉴定，该中心出具鉴定意见为：1、崇义县水岸春天项目地基基础采用静压钢管混凝土桩及钢筋混凝土叠合板法进行加固处理后，地基基础承载力满足设计要求；2、崇义县水岸春天项目上部主体结构各结构构件基本满足设计要求；3、崇义县水岸春天项目地基基础及上部主体结构各结构构件基本满足设计及相关规范要求，房屋在正常使用状态下，主体结构安全。2015年7月28日，被告通过邮政EMS向原告邮寄了交房通知书，该书内容为：“吕雪梅业主，你购买我们公司开发的[水岸春天]住宅已经达到交付条件，7月30日可交房。同时我们公司出台了装修奖励政策和减免物业费政策，请你来办理相关手续，谢谢你的理解与支持，如有服务不到之处，敬请谅解！开发商赣州鸿瑞置业有限公司。”。2015年7月31日，原告向被告提交退房通知书。2015年10月，被告再向原告发出通知，要求原告及时缴清费用并办理交房手续。
本院认为，本案的争议焦点是：原告是否逾期付款，其逾期付款是否系被告房屋质量问题所致；原告所主张的被告逾期交房是否已经具备合同解除的条件。
一、关于原告是否逾期付款的问题。原告购房首付款已按约支付完毕，本案争议的即是剩余房款的支付是否逾期。原被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定：出卖人与买受人约定按银行按揭付款方式支付房款，银行按揭付款方式为买受人在签署本合同当日支付首付款142404元（含定金），银行按揭32万元，签署合同当日提供备齐有效银行按揭材料。据此可见，原告剩余购房款的支付期限，购房合同及补充协议均没有明确的约定，仅载明在签署合同当日原告提供备齐有效银行按揭材料，但是被告之后多次催促原告及时付清剩余房款，且自原被告签订合同至今长达两年多的时间，原告最迟也应在合同约定的交房前将剩余房款支付完毕，可原告仍未支付。因此，根据一般商业交易习惯理解，
本院认为原告明显属逾期付款。关于原告主张逾期付款系因被告房屋质量问题导致银行按揭贷款未获批准的问题。根据谁主张谁举证的原则，原告对其主张应当承担相应的举证责任，但是原告在本案中并没有提供任何相关的证据证实银行拒绝按揭贷款或不予批准按揭贷款，也没有提供任何有效的证据证明被告所建出售的房屋具有安全质量问题，原告属举证不能，对此应承担相应的不利后果。反而被告提供了江西赣建工程司法鉴定中心及江西赣州司法鉴定中心的鉴定意见书，证明“水岸春天”项目工程地基基础及上部主体结构各结构构件基本满足设计及相关规范要求，房屋在正常使用状态下，主体结构安全。故本院对原告的该主张不予支持。
二、关于原告所主张的被告逾期交房是否已经具备合同解除的条件的问题。首先、原被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：如买受人未按合同约定期限支付完购房款及其它代收代缴费用，出卖人可按买受人逾期付款的累计天数延后房屋的交付时间，且不影响出卖人依约追究买受人的违约责任。本案中，原告逾期付款明显超过30日，合同解除与否由被告决定，即使被告愿意合同继续履行，按照约定，被告也有权根据原告逾期付款的累计天数延后房屋交付时间。其次，原被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定：被告应当在2015年6月30日之前将房屋交付给原告；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第1项规定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。本案中，被告已书面告知原告其房屋在7月30日可交付，要求原告办理相关交房手续，但原告并没有按时收房，也没有提供证据证明其具有正当合理的延期收房理由。因此，被告交付房屋并未逾期超过30日，根据合同条款，原告主张的合同解除的条件并未成就，故本院对原告要求解除与被告之间购房合同的诉请不予支持。关于原告诉请被告逾期交房应支付违约金的问题。原告逾期付款，被告根据原告逾期付款的累计天数延后房屋的交付时间，故原告要求被告支付违约金的诉请证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，
判决如下：驳回原告吕雪梅的诉讼请求。案件受理费3386元，由原告吕雪梅承担1693元，由被告赣州鸿瑞置业有限公司承担1693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈海洋
审 判 员 邓方定
代理
审判员 邓联龙
二〇一六年二月十九日代理
书记员 卢 韵 来自