河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第3070号原告宋勃建，学生。委托代理人宋景昌，抚宁区南戴河旅游发展集团员工。委托代理人赵丽伏，抚宁区南戴河旅游发展集团员工。被告华润置地（秦皇岛）有限公司，住所地秦皇岛市海港区新华街9号新天地A座31楼。法定代表人蒋智生，该公司董事长。被告委托代理人冀鹏、于园园，北京市中伦律师事务所律师。
原告宋勃建与被告华润置地（秦皇岛）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋勃建的委托代理人宋景昌、赵丽伏，被告华润公司委托代理人冀鹏、于园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋勃建诉称，2013年7月原告以总价965707元购买被告的商品房，2014年8月交付后，原告发现房屋不具备基本的居住条件，无法居住。该房屋截止2014年底尚未供暖，未连接电话和网络，且通行道路为施工临时道路。故原告请求法院判决被告赔偿以下损失：1、退回已收取的取暖费3139元（一个取暖期）；2、赔偿诉讼期间已经交纳的物业费损失2120元（半年）；3、赔偿房屋无法居住损失30030元（按照合同约定房屋使用寿命68年，截止2081年11月25日，购买房屋价格965707＋16301=982008元，以银行一年期基准利率6%为折现率计算年金现值，计算公式为P=A＊［1-（1＋i）-n］／i，已知P=982008、i=6%、n=68，计算求A）为60061元／年，诉讼期间损失额为30030元），被告赔偿2014年7月-12月期间各项损失共计35289元。
被告华润置地（秦皇岛）有限公司辩称，1、双方签订合同情况。2013年7月31日，原告与华润置地签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），原告购买了华润置地开发的橡树湾1.1期项目（以下简称“本项目”）的4号楼1004号房屋（以下简称“该房屋”）。本项目于2012年5月3日依法取得预售许可证，该房屋用途为住宅，建筑面积为136.98平方米，总价款为96.5万元，华润置地应当在2014年7月31日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用。2、双方合同履行情况。买卖合同签署后，原告全额支付了购房款。本项目于2014年7月10日经竣工验收合格，具备交房条件。华润置地于2014年7月中旬通知原告前来收房，原告于2014年8月26日办理了收房手续，并向物业公司缴纳了一年的物业费4240.92元，华润置地代供暖公司预收原告2014年度采暖费3139元。3、本项目其他情况。本项目竣工验收合格并交付使用后，华润置地又按照秦皇岛市相关规定分别于2014年12月11日办理了该项目的联合验收手续、2014年12月12日办理了本项目的竣工验收备案手续。2014年11月5日至2015年4月4日为秦皇岛当地的集中供暖时间，因供暖公司原因导致本项目无法按期供暖，至2015年1月31日本项目正式供暖。为此，供暖公司减免了未能供暖期间的采暖费，华润置地代供暖公司办理相关退款手续，但原告并未前来办理。此外，华润置地还给已入住业主免费提供了电暖气、免除了未供暖期间的电费。本项目的网线、电话线在交房前已经铺设到户，业主持身份证就可自行办理网络、电话的开通手续。本项目红线均为市政规划路，应由政府负责施工，华润置地交纳了市政基础配套设施费，但因政府原因未能施工完毕。为便于业主通行，华润置地垫资修缮了小区红线外北侧和西侧的两条规划路，业主及车辆都可以正常进出小区。基于以上情况，华润置地认为，原告的诉讼请求没有任何的法律依据和事实依据，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区秦皇西大街华润橡树湾1.1期4号楼1单元1004号房屋一套，房屋建筑面积为136.98平方米，房屋总价款为965709元。合同第十五条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上下水、过渡性供电：交房时达到使用条件。2.供暖：交房时达到使用条件。3.燃气：交付时燃气设备设施具备通气条件。4.电话通信线、有线电视，交付时铺设到户。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.见补充协议约定。《秦皇岛市商品房买卖合同》附加了6个附件，附件五为《商品房买卖合同补充协议》。补充协议第十条，关于房屋交付双方约定如下：与本案相关的第2.在乙方向甲方付清全部房款、垫付款（如有）和违约金（如有）、与甲方签订确认实测面积的补充协议、结清该房屋专项维修资金，缴纳办理产权所需的契税和房屋登记费用等全部产权税费和资料、按主合同及本协议约定向本小区物业管理企业缴纳物业服务费后，方可办理入住手续，否则甲方有权拒绝将该房屋交付乙方。3.该交付通知书送达乙方后，乙方应按照甲方通知中规定的时间和地点办理房屋入住手续；如乙方未在上述日期内办理房屋入住手续，则自交付通知书中载明的入住截止日期次日起，视为乙方已接受该房屋，该房屋风险转移至乙方，并由乙方承担该房屋的物业费、能源费等相关费用，补充协议第十三条、对主合同第十五条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）补充约定：1.如在约定期限内该房屋具备临时用水条件的，视为上水、下水市政基础设施达到合同约定的使用条件。2.如果非因出卖人原因在约定期限内未达到主合同第十五条及本条约定条件，则出卖人负责继续完善，买受人不因此向出卖人主张其他违约责任。合同签订后，原告按照合同的约定付清购房款。被告给原告出具了销售不动产统一发票。2014年7月10日被告作为建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位对华润置地（秦皇岛）橡树湾1.1期工程进行了竣工验收。同日制作了《河北省建设工程竣工验收报告》。2014年7月被告邮寄《入住通知书》，书面通知原告办理入住手续。2014年8月26日原告向华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司交纳2014年8月1日-2015年7月31日物业费4240.92元。同日，原告向华润置地（北京）有限公司交纳取暖费3139元。原、被告就下列问题存在争议：双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》、《补充协议》及《橡树湾前期物业服务管理委托合同》履行情况，原告主张退还2014年取暖费3199元、物业损失费2120元、赔偿房屋无法居住的损失30030元，双方对以上各项款项的数额、计算方法、事实和法律依据存在争议。原告主张，被告答辩状中称华润置地代收取暖费，是不成立的，是实际收取者。原告就其主张提交如下证据：提交证据1、户口本和三个身份证，证明原告和代理人的身份状况。证据2、商品房买卖合同收据、取暖费收据、物业费收据、公共维修基金收据，证明原告购房支出的总费用。证据3、（2014）抚证民字1429号公证书一份、电话录音三段、短信图片一份、光盘一份，证明2015年1月10日以前无供暖，证明到2015年1月30日尚未开通网络和电话，道路也一直未开通，临时通行的是海港区保障房工地的施工道路，被告认可道路不通，小区不具备居住条件的事实。短信是2015年2月10号和11号橡树湾4号房屋的管家田，给我发的短信说供暖开通，2015年1月30日电话录音是和管家田还有橡树湾的其他工作人员的电话录音，证明了橡树湾的供暖在那时还没有、网络也没通。关于公证书证明2014年8月1号，我已经向华润公司提出项目周边道路均未通行，小区不具备基本的居住条件。影印照片和光盘证明了道路情况。被告对原告提交的证据质证意见为，对证1、2的真实性没有异议。但是不认可其的证明目的，房屋交付的条件是竣工验收合格，被告已经将具备竣工验收合格的房屋交付给原告，具备了交房条件，关于取暖，华润置地只是给原告开具的收据，发票是由供暖公司开给原告的，证明原告已经把供暖费交付秦皇岛开发区经济动力有限公司给供暖商了。对证3、的公证书的真实性无法确定，我们不认可证明目的，函件的内容只是原告的单方陈述，并没有反应项目的如实情况，即便华润置地收到了函件并未回复，但不是就认可了其函件内容。手机短信，对其真实性也无法确认，也不认可其证明目的，我们会证明恢复供暖是2015年1月30日。照片和光盘的真实性也无法确认，也不认可其证明目的，我们会证明居住的小区的道路已经可以通行并正常使用，而且道路也不是合同约定的交房条件。被告就其主张提交如下证据：第一组证据：证1、秦皇岛市商品房买卖合同，证明①原告和华润置地签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买华润置地开发的橡树湾1.1期（以下简称“本项目”）4号楼1004号房屋，住宅建筑面积136.98平方米，该套房屋总价为人民币965，709元。②交房条件为竣工验收合格。③交房时间为2014年7月31日前。证2、商品房预售许可证，证明本项目依法取得预售许可证。第二组证据：证2、销售不动产统一发票，证明原告支付了全额购房款共965，709元。证3、四方验收记录、竣工验收报告、质量监督报告，证明本项目已于2014年7月10日经竣工验收合格，具备交房条件。证5、入住通知书及快递单据，证明华润置地于2014年7月中旬通知原告前来收房。证6、房屋交接单，证明原告于2014年8月26日办理了收房手续，并向物业公司缴纳了一年的物业费4240.92元，华润置地代供暖公司预收原告2014年度采暖费3139元。证7、入住结算费用清单、发票、收据，证明原告于2014年8月26日办理了收房手续，并向物业公司缴纳了一年的物业费4240.92元，华润置地代供暖公司预收原告2014年度采暖费3139元。第三组证据：证1、（2014）95号文、证2、竣工验收备案的函，证明本项目竣工验收并交付使用后，华润置地又按照秦皇岛市相关规定分别于2014年12月11日办理了该项目的联合验收手续、于2014年12月12日办理了该项目的竣工验收备案手续。证3、会议纪要，证明因供暖公司原因导致本项目无法按期供暖。证4、通知一份，证明2015年1月31日，本项目正式供暖。证5、发票一张，证明供暖公司减免了原告未能供暖期间的采暖费。证6、通知一份，证明华润置地代供暖公司办理相关退款手续。证7、供暖公告一份，证明华润置地还给业主免费提供了电暖气、免除了供暖期间的电费。证8、照片（2张），证9、说明一份，证10、受理单及发票一张，三份证据证明本项目的网线、电话线在交房前已经铺设到户，业主持身份证件可自行办理。证11、受理单及发票，证12、河北省非税收入一般缴款书（2张），两份证据证明本项目红线外均为市政规划路，应由政府负责施工，华润置地负责缴纳了市政基础配套设施费，但因政府原因未能及时施工。证13、图片（7张），证明为便于业主通行，华润置地垫资修缮了小区红线外北侧和西侧的两条规划路，业主及车辆都可以正常进出小区。原告对被告提交的证据质证意见为，对第一组证据三性没有异议，但是我们提出的是不具备居住条件的违约赔偿问题，不是交房问题，依据的是合同15条要求道路能正常运行，原告认为第20页非因出买人原因是指买受的人的原因或不可抗力的原因，不能扩大到其它人，合同文本是被告提供的格式化文本，不能任由被告做出扩大化的解释。对第二组证据的真实性无法核实，我们认为与本案无关，对证1无异议。对证2、3、4的真实性无法确认，我们认为与本案无关。对证5至证9，有一个公共维修基金16301元的收据被告没有提供，其他提交的我们没有异议，对第三组证据的1、2、3的真实性无法确认，与本案没有关联性，而且这是被告与他人的关系，不是合同双方当事人的关系。对证4其真实性无法确认，原告短信已经证明了他的供暖时间。对证5、的供暖公司发票的真实性无法确认，即使是真实的，也在原告起诉赔偿期限之外。对证6、7的真实性无法确认，即使存在供暖公告也不能替代华润置地的违约责任。对证8、9、10，被告提交的证据与本案没有关联性，铺设到户不等于正常使用，合同中约定的是正常使用，电话和网络是我们主张的，并没有提电视的问题，但被告提供证据的都是电视的，合同中第16条电话通信线和有限电视线是分别列明的。对证11、12证明其四周应当有道路存在，应该修路，政府的收费交款书，只能证明被告与其他人的关系，并且不能证明该款项是用于道路配套的，不能证明被告的证明目的。对证13被告拍摄的是道路的一部分，拍的全是对被告有利的部分，拍摄的是节选道路的一段，不是全部，不能证明其目的。华润物业与华润置地是利益关系，其所出具的证据我不认可。以上事实有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，2013年7月31日，原告与华润公司签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告购买了华润公司开发的橡树湾1.1期项目的4号楼1004号房屋。该房于2014年7月经竣工验收合格，华润公司与原告于2014年8月26日办理了交房手续。关于原告请求被告退还取暖费3139元问题，该取暖费虽然是由原告向被告交纳，但被告收取该款项行为是为供暖公司代收代缴行为，由此产生的民事权利义务关系亦应由原告与供暖公司享有和承担，供暖公司（秦皇岛经济技术开发区动力公司）按照实际供暖时间收取采暖费1456元，退还原告费用为3139元-1456元=1683元，该款存放于被告处，故被告应将该款退还原告。关于原告请求被告退还物业费2120元问题，该物业费是由原告向华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司交纳，被告与华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司为不同的民事主体，由此产生的民事权利义务关系应由原告与华润置地（北京）物业管理有限责任公司秦皇岛分公司享有和承担，故对原告该项请求不予支持。关于原告请求赔偿诉争房屋无法居住损失30030元问题，原告主张由于被告交付房屋时，房屋没有供暖、网络不通、道路不通导致房屋无法居住，被告对此不予认可，原告所举证据不足以证明其主张，其计算的损失数额方法缺乏法律依据，理据不足，故对原告该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告华润置地（秦皇岛）有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告宋勃建采暖费1683元；
二、对原告宋勃建的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费682元，原告负担632元，被告华润置地（秦皇岛）有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
审 判 员 韩有强
人民陪审员 陈永清
二〇一六年二月十九日代理
书记员 赵春超 来源：百度“”