贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0526民初94号原告威宁县六桥街道草海小学。住所地：威宁县六桥街道斗阁路**号。法定代表人祖大俊，该校校长。组织机构代码：58725239-6。委托代理人卢兴杰，男，1960年8月6日生，汉族。被告马兴院，男，1968年11月20日生，回族，不识字，农民。
原告威宁县六桥街道草海小学（以下简称草海小学）诉被告马兴院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由
审判员高明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告草海小学委托代理人卢兴杰，被告马兴院到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年11月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将草海小学背后一块面积约200平方米的闲置土地出租给被告使用，由被告修建简易住房。前五年免收租金，五年期限届满后，双方另行协商租金和租期。2010年11月12日，租赁期限届满后，原被告双方协商约定，被告每年给付原告租金2000元，按年支付。被告通过自行交付租金、劳务工资抵交租金、他人代为支付租金等方式，将房屋租金交付至2015年11月12日。因被告拒不交付2015年11月13日至2016年11月12日期间的租金，双方于2015年12月26日经六桥街道社区主任戴然春等人的主持下进行协调，但被告仍不同意给付租金，调解无果。故诉至贵院，请求依法判令被告在2016年1月26日前搬出房屋，并判令被告支付逾期交付租金期间继续使用房屋所产生的租金420元。
被告辩称：原告所述不是事实。当年我租用原告土地的时候约定的是我租用原告的土地，面积约173平方米，房子由我自己修建，前五年免除租金，五年期限届满后我们协商的是每年租金2000元，我也按约支付了租金。后来因为原告克扣我的工资，我才没有继续交租金的，为此双方产生矛盾，我就没有交租金了。期间是宫英国与原告签的协议，但我没有委托宫英国代签，对宫英国的行为我不予认可。
经审理查明：2005年11月12日，原告将其所有座落于威宁县草海镇斗阁路51号一幅国有土地出租给被告搭建简易住房使用。当时双方约定，由被告自行筹资搭建简易房屋，前五年免收房屋租金，五年期限届满后，双方另行协商租金价格及租期，房屋归原告所有。2010年11月12日，原被告双方签订财产租赁合同一份，约定被告租用原告三间水泥砖房，租赁期限1年，租赁费用2000元。协议签订后，被告按约支付了房屋租金。2011年，被告为原告提供劳务修建草海小学校园内花台，因双方对结算工资金额产生分歧，当年房屋租金便一直搁置。2013年1月30日，被告的亲属宫英国（草海小学职工）代理被告与原告补签了2011年11月12日至2012年11月12日期间财产租赁合同，约定被告为原告提供劳务的工资为2000元，用以抵交当年房屋租金。2012年11月12日至2015年11月12日期间，宫英国代理被告与原告签订财产租赁协议，并每年帮助被告给付房屋租金，房屋由被告马兴院继续租用。租赁期限届满后，因宫英国不同意继续为被告支付房屋租金，原告找到被告协商房屋租金事宜未果。另查明，2015年4月，原告由原威宁县草海镇中心学校经相关职能部门批准变更为威宁县六桥街道草海小学。上述事实，有原被告的陈述及原告提交的威房权证草海镇字第000052**号国有土地使用证、财产租赁合同等书证，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。
本院认为：原被告双方签订的五份财产租赁合同即房屋租赁协议，均为固定期限房屋租赁协议，租赁期限均为一年，房屋租赁费用按年支付，每年2000元。双方约定事实清楚，形成的权利义务关系明确。2015年11月12日，原被告双方约定的房屋租赁期限届满，但双方未能就房屋租金、租赁期限等事宜达成新的租赁协议，被告却继续占有使用该房屋，其行为构成无权占有。原告作为房屋权利主体，请求被告搬出房屋，的诉讼请求成立，本院予以支持。但原告请求被告按2000元每年的标准计算被告在租赁期限届满后使用房屋所产生的房屋租赁费用的诉讼请求。因在租赁期限届满后，双方未达成新的房屋租赁协议，不构成新的房屋租赁关系。即被告在租赁期限届满后占有使用房屋期间不属于房屋租赁期间，故原告请求被告按双方之前约定的租金支付该期间的房屋租赁费用于法无据，其诉讼请求不成立，应予驳回。如被告的无权占有行为损害原告合法权益，造成原告损失，原告可另案提起侵权赔偿之诉。庭审中，被告抗辩称没有委托宫英国与原告签订房屋租赁协议，对宫英国的代理行为不予认可的辩解理由。虽然宫英国以代理人的身份与原告签订房屋租赁协议，协议中并无被告签字捺印，但在宫英国代被告与原告签订房屋租赁协议约定的租赁期限内，被告继续使用该房屋，且其本人未向原告给付房屋租赁费用，属其以事实占有行为对代理人的代理行为的追认，代理人与原告形成的权利义务关系应归被代理人即被告马兴院承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，
判决如下：
一、由被告马兴院于本判决生效后十日内腾出房屋，归还原告威宁县六桥街道草海小学；
二、驳回原告威宁县六桥街道草海小学的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告马兴院承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 高 明
二〇一六年二月十九日
书记员 刘莉茹 微信公众号“”