河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一终字第2561号上诉人（原审原告）宋学宗。委托代理人田海康，河南豫和律师事务所律师。上诉人（原审被告）河南四方汇泽房地产开发有限公司。法定代表人殷玉芳，该公司总经理。委托代理人许金开，河南华威律师事务所律师。
上诉人宋学宗与上诉人河南四方汇泽房地产开发有限公司（以下简称四方汇泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第46号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋学宗的委托代理人田海康、上诉人四方汇泽公司的委托代理人许金开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋学宗于2015年4月9日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告依法履行合同义务，接通市政水电，并办理初始登记。2、被告支付合同约定的违约金63325元，其中逾期交房违约金15142元（自2013年12月31起暂计算至2015年3月31日止，后续违约金计算至实际履行交房义务之日止）；支付逾期接通市政供水违约金15142元（自2013年12月31日起暂计算至2015年3月31日止，后续违约金计算至接通市政供水之日止）；支付逾期接通市政供电违约金15142元（自2013年12月31日起暂计算至2015年3月31日止，后续违约金计算至接通市政供电之日止）；支付逾期接通燃气供应违约金4749元（自2013年12月31日起计算至2014年5月22日止）；逾期办理申请初始登记违约金13150元（自2014年3月1日起暂计算至2015年3月31日止，后续违约金计算至实际履行申请初始登记义务之日止）；上述各项合计为63325元（后续违约金计算至实际履行义务之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。原审法院
经审理查明：2013年3月1日，原、被告双方签订《商品房合同买卖合同》一份及合同附件四份，主要约定：“被告以划拨方式取得同庆路东、庙里路北，编号为JS12-1-173地块的国有土地使用证。被告经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为清华紫光园。原告购买被告开发的位于郑州市金水区丰庆路西、国基路南4幢2单元8层808号房，该商品房的用途为经济适用房，总房款332069元。付款方式以商业贷款的形式，约定支付金额102069元，付款方式为现金，约定付款日期为2013年4月27日，缴纳比例为30.74%；约定金额230000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2013年6月27日，交纳比例69.26%；备注：详细约定见附件四第三条之约定。第八条交付期限：被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条被告逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行。第十四条被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有限电视、网络线路等弱点设施于2013年12月30日前达到正常使用条件或申请使用条件。第十五条关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条的内容为：1、产权初始登记，被告应当在2014年2月30日前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。2、转移登记，原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，2013年4月27日，原告支付房款102069元；2013年9月4日，原告支付房款230000元。2014年1月14日，原告收到被告关于上述房屋入伙通知书，由王兴飞代领房屋钥匙，并与郑州市鑫铭源物业管理有限公司签订前期物业合同，缴纳自2014年1月10日至2015年1月9日期间前期物业费2452元，并收到物业公司交付的房屋装饰装修管理协议、告知书、消防安全责任书、装修注意事项等。关于该房屋天然气供用气事宜，2014年5月7日郑州华润燃气股份有限公司和郑州市鑫铭源物业管理有限公司签订一份天然气个人用户供气合同。并且，原告自2014年5月22日已经正常使用燃气。原、被告上述争议的清华紫光园小区系经济适用房。2009年经郑州市人民政府（郑政函（2009）83号）控制性详细规划批复，郑州市城市规划局于2009年9月7日向被告颁发了建设用地规划许可证，用地位置沙门路南、同庆路东，用地性质住宅用地，用地面积61892.89平方米。郑州市人民政府于2010年11月5日为被告颁发了国有土地使用权证，证号为郑国用（2010）第0479号；2011年1月13日郑州市城乡规划局为被告颁发了建设工程规划许可证，证件号为郑规建字第4101002xxxx9007号；2011年05月11日，郑州市重点项目建设办公室为被告颁发了郑州市重点工程建设项目开工报告核准书，编号为郑重许字（2011）第A6-03号；2010年12月30日郑州市金水区人民政府行金政文（2010）150号文（后附郑州市控制性详细规划专家评审会会议纪要，郑州市城乡规划局调整批前公示登记表及规划必要性公示），该文显示金水区北部（北环以北）发展迅速，区域人口密集，而该区域缺乏大型商业设施，无法满足整个北环已北及环路边缘区域的购物需求，为改善北环商业环境，繁荣区域经济发展，满足北环以北周边群众的消费需求，向郑州市人民政府请示调整清华紫光园项目二期用地指标及土地变更等手续。2012年5月11日，郑州市人民政府下发郑政函（2012）86号文，对控制性详细规划进行批复。2014年6月10日郑州市城乡规划局下文郑城规规销字（2014）第07号，注销被告2009年9月领取的《郑规字第4101002009xxxx7》号建设用地规划许可证，同日郑州市城乡规划局向被告颁发了调整后的建设用地规划许可证，证号为郑规地字第410100xxxxx9058号。调整后，其余的相关手续按调整后的各项控规指标被告正按法定程序重新予以办理。原审法院认为，原、被告签订的经济适用房买卖合同，不违反国家强制性法律规定，合法、有效。原、被告均应严格遵守合同约定的各项义务。原告请求被告履行接通市政水、电，并办理申请初始登记。根据合同第十四条约定，被告负有关于基础设施、公共配套建筑，包括供水设施、供配电设施正常运行的义务。但在庭审中原告认可“现在水电气通了”，故该项请求双方不存在争议，被告也已经履行该义务。关于原告请求的逾期交房违约金。依据查明事实，被告实际向原告交付房屋比合同约定时间迟延14日，构成逾期交房违约，被告应当按合同约定标准向原告支付逾期交付违约金465元（332069元×0.0001／日×14日）。超出该数额部分，证据不足，不予支持。关于原告请求的逾期接通天然气供应违约金。该买卖合同第十四条约定，被告承诺于2013年12月30日前达到市政燃气直接供给，并取得燃气企业出具的验收合格证明文件。对此被告应承担举证责任，但其未提供燃气公司出具的验收文件，应承担相应不利法律后果。对此原告提供的2014年5月7日天然气个人用户供用气合同载明，原告该房产实际于2014年5月7达成天然气供用合同。综上，被告逾期接通天然气供给，存在违约，应向原告支付合同约定的违约金，参照原告所提供的供用气合同签订日期，违约金计算为4217元（332069元×0.0001／日×127日）。超出该数额部分，证据不足，不予支持。关于原告请求的逾期办理申请初始登记违约金。依据查明事实，因在合同履行过程中自2012年12月30日起，政府基于公益问题作出对原土地规划的调整变更，被告领取的郑规字第41010xxxxxx9197号建设用地规划许可证最终于2014年6月10日已被注销，合同约定的原产权登记时限被告无法完成，被告举证并抗辩系不可控制因素影响，构成不可抗力影响，予以采信。故原告该项违约金请求，不予支持。关于原告请求的逾期接通供水、供电违约金。该买卖合同第十四条约定，被告承诺于2013年12月30日前达到市政水电管网直接供给，并取得供水、电力企业出具的验收合格证明文件。对此被告应承担举证责任，其未提供相关验收文件。但被告所提交的前期物业合同、装饰装修管理协议、告知书、消防安全责任书、装修注意事项等文件，主张原告在交付房屋时水、电已正常使用，对此予以采信。对此项请求，原告并未提交相关证据证明被告存在违约以及逾期时间。综上，原告该二项请求，证据不足，无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告河南四方汇泽房地产开发有限公司支付原告宋学宗逾期交房违约金465元、逾期接通天然气供应违约金4217元，应当于本判决书生效后10日内付清。
二、驳回原告宋学宗其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，原告负担1283元，被告负担100元。宣判后，宋学宗不服，向本院提起上诉称：1、涉案房屋的供水、供电设施、燃气设施截止其一审起诉之日仍未接通，且四方汇泽公司未能提交水电气正常接通的证据，根据双方合同约定及相关法律规定，应当承担逾期交房的违约责任，；2、一审认定四方汇泽公司不能为其办理产权初始登记和转移登记系不可抗力错误，政府下文调整规划的时间是2012年5月11日，而双方签订《商品房买卖合同》的日期是2013年4月27日，且其所购房屋在小区一期，规划调整的是小区二期项目，与其无关。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审，一、二审诉讼费用由四方汇泽公司承担。针对宋学宗的上诉，四方汇泽公司辩称：1、其提交的入户通知书、领取钥匙登记表、验房交接单、前期物业服务协议、房屋装修管理协议等，充分证明其已经履行交房义务，宋学宗收房时未提出异议，根据合同第十一条的约定，交付以签署房屋交接单为依据，宋学宗若有异议可拒绝收房；2、本案楼盘系经济适用房，宋学宗购买的是第一期，其于2009年就取得建设用地规划许可证，2014年6月10日郑州市城乡规划局注销了该证，同日为其颁发了调整后的规划许可证，上述过程均是政府对控制性详细规划的调整，系政府行为，不能控制和预见。综上，宋学宗的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。四方汇泽公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、其提交的入户通知书、领取钥匙登记表、验房交接单、前期物业服务协议、房屋装修管理协议等，充分证明其已经履行交房义务，宋学宗收房时未提出异议；2、宋学宗提供的天然气用户供气合同不能证明其逾期接通天然气，其于2013年12月30日前燃气供应设施已达到正常使用条件或申请使用条件，履行了交房手续，业主与燃气公司签订天然气个人用户用气合同与本案不是同一法律关系，其没有为宋学宗接通天然气的义务。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决第一项中“逾期接通天然气供应违约金4217元”，或改判驳回对四方汇泽公司的诉讼请求，诉讼费用由宋学宗承担。针对四方汇泽公司的上诉，宋学宗答辩意见同其上诉意见。为支持其上诉请求，宋学宗在二审中提交了郑州供电公司2015年6月5日答复、大河报2015年3月25日新闻报道及郑州市自来水公司2015年3月25日答复网页截图共4页，证明涉案房屋的水电气在其一审起诉时尚未接通。四方汇泽公司对宋学宗提交的上述网页截图不予认可，认为不能作为证据使用。四方汇泽公司为支持其上诉请求提交了天然气个人用户供气合同两份，证明天然气个人用气合同与本案商品房买卖合同不是同一法律关系。宋学宗对四方汇泽公司提交的供气合同真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。
本院经审查认为，宋学宗提交了上述证据均系网络截图复印件，无其他相关证据相印证，且四方汇泽公司不予认可，本院不予采信。四方汇泽公司提交的天然气个人用户供气合同与本案无关联性，本院亦不予采信。本院
经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：
一、宋学宗请求四方汇泽公司履行双方《商品房买卖合同》第十四条即关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺并支付相应违约金，因宋学宗在交房时已对包括水电气等在内的房屋相关状况进行验收，未提出基础设施、公共配套建筑不能正常运行的问题，其相关诉请应不予支持。宋学宗虽于2014年5月7日达成天然气个人用气供用合同，但双方《商品房买卖合同》对燃气供应设施约定的交付条件为达到申请使用条件，如前述，宋学宗交房时已对包括燃气在内的设施设备进行了验收，未提出异议，一审法院以2014年5月7日宋学宗达成天然气供应合同为由，认定四方汇泽公司逾期接通天然气供给，存在违约，并判决四方汇泽公司承担违约金4217元，依据不足，处理不当，应当予以纠正。四方汇泽公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。
二、四方汇泽公司提交的金政文（2010）150号文、郑政函（2012）86号文、郑城规规销字2014第07号文等相关政府文件能够证明，在双方合同履行过程中，因政府规划调整，致使四方汇泽公司无法在合同约定的期限内办理房屋产权初始登记和转移登记，属不可抗力，故一审判决认定四方汇泽公司对未如期办理房屋产权登记手续不承担违约责任并无不当，宋学宗关于此部分的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，宋学宗的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持，四方汇泽公司的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第46号民事判决第二项，即“驳回原告宋学宗其它诉讼请求”。
二、变更郑州市金水区人民法院（2015）金民柳初字第46号民事判决第一项为“河南四方汇泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向宋学宗支付逾期交房违约金465元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费1383元，上诉人宋学宗负担1283元，上诉人河南四方汇泽房地产开发有限公司负担100元，二审案件受理费1383元，由上诉人宋学宗负担。本判决为终审判决。
审 判 长 袁 斌
审 判 员 张林利
代理
审判员 王明振
二〇一六年二月十九日
书 记 员 吴 松 来自：