广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法桂民三初字第216号
原告：保利物业管理有限公司南海分公司，住所佛山市南海区，组织机构代码××。
负责人：周康。
委托代理人：郭汝婵，是广东长航律师事务所律师。
被告：张国洪，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××2651。
被告：陈燕玉，女，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××2349。以上两被告的共同
委托代理人：何力峰，是广东协民律师事务所律师。以上两被告的共同
委托代理人：资芑，是广东泛邦律师事务所律师。
原告保利物业管理有限公司南海分公司与被告张国洪、陈燕玉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭汝婵，两被告的委托代理人资芑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告是佛山市南海区桂城街道保利XXXXX苑XXXX房（以下简称“XXXX房”）的业主，根据原告与两被告签订的《前期服务协议》的约定，两被告应按房屋建筑面积281.49平方米，以每平方米每月2元的标准计算物业管理费，并于每季度第一个月的10日前向原告支付当季的物业管理费；逾期支付的，从下季度第一日起按每日千分之一支付滞纳金。两被告应支付的物业管理费不包含应由业主分摊的公共水电费。因两被告未能依约支付物业管理服务费及公摊电费，经原告多次催交未果，请求法院依法判令：
一、两被告向原告支付XXXX房的物业管理费8444.70元，并从逾期付款之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金（滞纳金暂计至起诉日为253.34元）；
二、两被告向原告支付公摊电费3224.35元；
三、两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告补充陈述：2013年7月前的某一天，被告车子在小区内发生了车窗损坏事件，被告在2013年7月至2015年12月期间没有缴纳物业管理费共计30个月；原告与被告协商未果，原告在本案中仅主张其中15个月的物业管理费，即免除2013年7月至2014年9月期间15个月的物业管理费；《前期服务协议》约定每季度第一个月10日前交纳当季物业管理费，逾期付款按日千分之一计算滞纳金，故原告诉请每个季度物业管理费的滞纳金从当季第一个月11日起调整按银行同期贷款利率的四倍计算；公摊水电费产生于2013年5月至2015年8月期间，原告不主张该部分费用的滞纳金。两被告辩称：原告未能依照《前期物业服务协议》约定和相关物业管理规定提供物业服务，其在提供服务过程中存在严重安全隐患，导致两被告财产损失，即车窗被砸及车内财物被盗，损失三万多，至今仍未追回。原告对此负不可推卸的责任，故其无权收取相应物业服务费，并应就其过错导致两被告的损失承担赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、变更登记资料、资质证书、两被告身份证（各1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》（4页，复印件）、《前期物业服务协议》（1份，原件）、房产查询证明（1份，原件），用以证明两被告是案涉房产的业主，原告为两被告提供物业服务，被告理应依约支付物业管理费及分摊费用。3.收楼确认书、复函（各1份，复印件），用以证明两被告享受原告提供的物业服务，理应依约支付物业管理费。4.快递单、律师函、关于壹号公馆公共用电摊分办法（各1份，复印件）、发票（1套，复印件）、欠费情况表（1份，打印件加盖原告公章），用以证明原告曾向两被告发出律师函催收物业管理费和公摊电费，原告因被告车辆损坏而扣减其物业管理费，但两被告尚应支付物业管理费8444.70元及公摊电费3224.35元。5.情况说明（1份，原件），用以证明原告已全额垫付壹号公馆的公摊电费。经质证，两被告对原告举证1无异议。对举证2的真实性无异议，但《前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，该协议第五页第三条第五项是属于其免除责任的条款，应认定无效，第十五页第十四条第一项和第十六页第十四条第二项约定原告对被告的损失承担赔偿责任。对举证3的真实性无异议，复函恰好证明了原告提供的服务无法与其收费标准匹配，原告并未按照标准提供物业服务。对举证4的快递单、律师函不予确认，两被告并未收取该律师函，该函显示的收费时段和原告诉请时段一致，但请求金额却不一致，请求法院依法核实；对举证4的摊分办法、欠费情况表由原告制作，故不予确认，该处备注可证实原告的严重过失已导致被告损失，且损失高达3万多元，现原告仅免除几千元，无法弥补被告损失，故被告不同意该减免方案；对举证4的发票的真实性无异议。原告举证5由法院依法审查认定。诉讼中，被告举证如下：1.佛山市物业服务收费管理办法、普通住宅小区物业管理费服务等级标准（各1份，打印件），用以证明原告提供的物业服务无法与其收费标准匹配，原告未能依约提供优质的物业服务。2.照片（1套，打印件）、光盘（1份，刻录，当庭播放），用以证明原告管理的小区出入口没有保安执勤，没有依约履行义务。3.报警回执（1份，原件），用以证明2013年5月29日晚，被告车辆在涉案小区内发生了车窗被砸、车内财物被盗的情况，损失约3万多元，直至次日上午被告送小孩上学时才发现并事后报警；小区内没有任何摄像头拍到犯罪嫌疑人，原告在事后并未积极履行义务，也未向公安机关提供有利线索，存在过错，导致案件至今仍未侦破，应当承担相应责任。经质证，原告对被告举证1不予质证，是法律法规规则，不属于证据范畴，原告的收费标准已经政府部门批准，有依有据。举证2的真实性无异议，照片和录像反映的是2016年1月小区门口维修的情形，门口有工作人员值班，需查看业主卡才放行，原告已履行物业管理义务。对举证3的真实性无异议，报警回执并不能证实被告车辆玻璃损坏的原因及财物损失情况，被告以此拒交物业管理费依据不足。
本院经审查认为，原告举证4的快递单、律师函未能反映两被告已实际收取，且两被告予以否认，故本院不予采信；原告举证4的摊分办法、欠费情况表由原告自行制作，被告均有异议，尽管双方签认的《前期物业服务协议》没有就公共水电费的分摊办法作出具体约定，但原告举证的摊分办法符合一般物业公司的日常操作，且较为合理，不违反法律规定，故本院予以采信；对于欠费情况表，本院将结合其他举证进行综合认定；原告举证5，本院予以采信。被告举证1的真实性，本院予以确认。原、被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2006年12月30日，原告登记成立，享有物业服务资质，为佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利XXX提供物业服务至今。两被告是保利XXXXX苑XXXX房的业主，该房建筑面积281.49平方米。2007年6月28日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定原告为两被告的上述房产提供物业管理服务，两被告应在每季度第一个月的十日前交费，如在当季度最后一日仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日原告将按欠交金额1‰收取滞纳金。住宅管理费按建筑面积2元／平方米／月计算；车位管理费按建筑面积1.6元／平方米／月计算，管理服务费不含楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费、共用设备的公共电费、本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等，相关共公水电费按政府规定由业主另行分摊。原告违反约定，未达到管理服务质量约定目标的，两被告有权要求其限期改正，逾期改正给两被告造成损失的，原告承担相应法律责任。两被告在本物业内发生治安或刑事案件所至的损害，原告均不承担赔偿责任，但因原告故意或过失所致不在此限。2007年10月26日，佛山市南海区物价局作出《关于保利水城壹号公馆物业管理服务收费和已售车位管理费问题的复函》，同意保利公馆的住宅物业管理费按2元／平方米／月收取，车位按1.6元／平方米／月收取。2008年6月25日，两被告办理了上述房产交楼手续，自始接受原告提供的物业管理服务，并向原告交纳物业管理费及分摊费用。2013年5月29日，两被告停放于小区内汽车的车窗受损，导致财物损失；被告陈燕玉于次日发现并报警。原、被告曾协商事件处理，未果。两被告自始没有向原告交纳物业管理费及分摊费用，尚欠2013年7月至2015年12月期间的住宅物业管理费以及2013年5月以后的分摊费用。2015年11月26日，原告向法院起诉，主张相关权利。庭审中，原、被告一致确认，两被告的汽车曾在案涉小区内遭受损坏，车窗被打烂；原告同意就上述事件减免2013年7月至2014年9月期的住宅物业管理费。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，双方理应依约履行。原告为两被告提供物业服务，两被告理应按时缴交物业管理费及分摊费用。协议约定物业管理费的收费标准与行政部门核准的标准一致，原告按该标准主张物业管理费，且同意减免原告2013年7月至2014年9月期间的物业管理费，属于处分自身权益的行为，本院予以准照。经核算，2014年10月至2015年12月期间的物业管理费为8444.7元（2元／平方米／月×281.49平方米×15个月=8444.7元），两被告应予支付。此外，原告主张两被告尚欠其2013年5月至2015年8月期间的分摊费用3224.35元，尽管原告确有垫付分摊费用，也举证了具体的摊分办法，但经本院释明，其未能就分摊费用如何核算产生补充举证，且承认住宅的分摊费用包含了被告陈燕玉名下车位的分摊费用（其中车位的物业管理费原告已另案主张），其庭后提交的表格数据不一致，可见，其主张的数据具有随意性，应承担举证不足的不利后果，故本院对其该项诉请不予支持，但不影响其另案主张。根据被告提供的照片、录像，结合双方在庭审中的陈述，原告为案涉小区提供的物业管理服务确有不足之处，存在违约情形，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费给原告造成了利息损失，本院根据公平合理原则，确定被告只需支付上述期间的物业管理费，而无需支付不按时交纳上述费用而产生的违约金。两被告辩称原告提供物业服务期间财物受损，并以此拒绝交纳物业管理费不妥，毕竟其可通过再次协商或诉讼的方式另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告张国洪、陈燕玉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业管理有限公司南海分公司支付2014年10月至2015年12月期间的物业管理费8444.7元。
二、驳回原告保利物业管理有限公司南海分公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49.03元（原告已预交），由原告负担14.03元，由两被告负担35元，两被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张焕然
二〇一六年二月十九日
书记员 李丽曼 关注公众号“”