成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第11002号原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区龙江路**号。法定代表人陶建华。委托代理人刘廷，四川拓越律师事务所律师。被告肖梅，女，汉族，1979年8月14日出生，住成都市青羊区培华路***号*栋*单元****号。
原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司（下称“金阳物业成都分公司”）与被告肖梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，依法由
代理
审判员田甜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司的委托代理人刘廷、被告肖梅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金阳物业成都分公���诉称，原告与陈霞于2011年1月25日签署了《金阳·易诚国际前期物业服务协议》，约定由原告为陈霞所在的金阳·易诚国际小区提供物业服务。该合同签署后，陈霞于2013年9月11日将涉案房屋出售给被告，被告实际取得涉案房屋后，并未按照前期物业服务协议的约定向原告足额支付物业费及相关费用。原告故诉至人民法院，请求判决：1、被告向原告支付物业服务费及相关费用385.26元；2、被告自2015年5月25日起至被告向原告足额支付物业服务费及相关费用之日止以385.26元为基数按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。
被告肖梅辩称，1、被告于2015年5月18日主动向原告交纳2015年5月1日至2015年5月25日的物业费，但原告不收取，而是要求被告交纳整月的物业费；2、2015年5月21日，小区业主同原告、青羊区街道办等签订了六方协议，约定成立清算小组结算物业费，但至今没有清算。
经审理查明，2013年9月11日，被告肖梅从案外人陈霞处购得成都市青羊区培华路399号金阳·易诚国际1幢3单元22楼2204号房屋，房屋面积123.24平方米。根据原告与案外人陈霞于2011年1月25日签订的《金阳·易诚国际前期物业服务协议》的约定，原告为金阳·易诚国际小区提供物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主大会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费收费标准为每月每平方米1.6元，业主应按建筑面积在每季／月15日前交纳，逾期将按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告按约定对金阳·易诚国际小区物业进行管理服务。被告肖梅购得上述房屋后，亦按上述物业服务协议的约定向原告缴纳物业服务费，原、被告之间建立起事实上的物业服务合同关系。2015年5月21日，就金阳·易诚国际小���新老物业交接事宜，青羊区房管局、苏坡街道办事处、苏坡街道培风路社区、易诚国际业主委员会、新物业管理公司北京国基伟业物业公司与原告派代表参加易诚国际新老物业交接工作沟通协调会，形成《会议纪要》，达成一致意见共五条，内容主要为：由易诚国际业委会、国基伟业物业、原告三方成立清欠小组，对易诚国际小区物管费、水费、公共电费等相关费用进行清算、收取，要求业主委员会、国基伟业物业配合原告收取物业欠费等。2015年5月25日，原告退出金阳·易诚国际小区，但清算小组至今未成立，新老物业公司也未对小区物管费、水费等费用进行清算。庭审中，原告称代肖梅向成都市自来水有限责任公司缴纳了2015年3月和4月的水费29.60元，抵扣前期缴纳的0.54元，肖梅尚欠原告水费29.06元，另拖欠原告2015年4月1日至2015年5月25日的物业费356.20元。原告并提交了收费通知单、水费记录表以及成都市自来水有限责任公司出具的水费发票。肖梅称2015年4月份的物业费和2015年3月、4月的水费已向原告交纳，但未能提供缴费凭证。以上事实，有房屋信息摘要、商品房买卖合同摘要、《金阳·易诚国际前期物业服务协议》、收费通知单、水费记录表、发票、《会议纪要》等证据材料以及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。
本院认为，被告因受让房屋而与原告成立事实上的物业服务合同关系，原告履行了物业管理服务义务，被告应当及时向原告交纳物业管理服务费。关于物业费。尽管原告、易诚国际业主委员会等六方签署的《会议纪要》约定成立清算小组对相关费用进行清算收取，但该约定并不排除原告通过诉讼方式向欠费业主催收欠缴费用的权利。被告欠缴2015年4月1日至2015年5月25日的物业费金���为361.50元（123.24平方米×1.6元／平方米＋123.24平方米×1.6元／平方米÷30天×25天），原告只主张356.20元物业费，系其对自身权利的处分，不损害被告的利益，并无不当，故本院予以支持。关于水费。原告提交的水费记录表和水费发票显示原告代被告缴纳了2015年3月和4月的水费29.06元，被告称该费用已向原告缴纳，但未提供证据证明，故本院对被告的辩称意见不予采纳，被告应向原告支付物业费、水费共计385.26元。关于违约金。《金阳·易诚国际前期物业服务协议》约定违约金从逾期之日起每日按未交费用的千分之三计算，该约定的违约金计算标准过分高于被告违约行为给原告造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑原告实际发生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金予以调整，酌定为30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、被告肖梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司物业服务费和水费385.26元；
二、被告肖梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司违约金30元；
三、驳回原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告肖梅负担。
如不服本判决，���在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）
代理
审判员 田 甜
二〇一六年二月十九日
书 记 员 马铭泽 更多数据：搜索“”来源：