辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2917号
上诉人（原审被告）：曲菲莉，女，1970年2月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被
上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：严观，该公司董事长。
委托代理人：于洋，该公司法务。
委托代理人：赵阳，该公司物管员。
上诉人曲菲莉因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司（以下简称“保利公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民五初字第01558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成由
审判员李妍担任
审判长、
代理
审判员李大鹏主审、
审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。保利公司一审诉称：保利公司系依法设立的物业服务企业，曲菲莉系保利花园第5季，地址为沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1房屋的业主，该房屋建筑面积118.13平方米。保利公司与曲菲莉双方于2010年9月6日签订了前期物业服务协议，约定保利公司为曲菲莉所在小区提供物业服务，保利公司有权收取物业费，其中住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元的标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的10日前交纳物业费，如未按期交纳，每逾期一日保利公司有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，保利公司履行了提供物业服务的义务，但曲菲莉至今尚拖欠从2012年4月1日至2015年3月31日共计36个月的物业费，故诉至法院，请求法院判决曲菲莉支付物业费5103元，滞纳金382.73元，共计5485.73元，由曲菲莉承担本案诉讼费。曲菲莉一审辩称：保利公司诉状中陈述的房屋位置、建筑面积、拖欠期间属实，物业公司没有尽到合理的服务义务，主要存在以下问题：1、我入住当年按要求交纳了2010年的采暖费，但物业公司没有给供暖，导致我家里和车库的水表冻裂了，第二年装修时看到进户的供热阀门是关闭的。既然我已交纳了采暖费，物业公司就应按规定供暖，擅自停供是违法的，构成合同违约，应退回采暖费。2、物业公司没有尽到维修义务，南墙体漏雨导致南墙面长毛、黑斑，一直没有给修，直到2014年才修理过一次，但不彻底，至今还存在墙体渗水。3、协议中约定的园区卫生及整洁程度根本没达到要求。楼上有业主搭建伸拉衣架，物业公司没有制止，小区内垃圾乱堆没有人管，更没有人清理。4、小区绿化不好，草地上全露土坡，园区有业主堆放的垃圾，违背了业主购房时的承诺。5、停车位导致交通时常堵车，没有留错车空间，所收停车位的费用去向不明，园区广告费用同样去向不明。6、园区内及楼道卫生极差，一个星期打扫一回，园区内随处有宠物和人的粪便，没有人清理，导致我家夏季不能开窗。7、园区大门口随处停车，严重影响业主出行。8、自从该物业公司接手后园区内连续出现被盗事件，目前已发生六起。业主人心惶惶，物业公司没有尽到安全防范义务。以上诸多情况，按协议约定均应由物业公司负责解决，但自从物业公司入住，没有享受到应享受的服务，根据公平原则，在没有满意服务的前提下，根据物业管理办法的规定，我不应交纳物业费。原审法院审理查明：诉争房屋位于沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1，建筑面积118.13平方米，为曲菲莉自保利（沈阳）房地产开发有限公司处购买。2010年9月6日，曲菲莉在保利公司处办理了诉争房屋入住手续，并于同日与保利公司签订《前期物业服务协议》，约定由保利公司为曲菲莉所购买的诉争房屋提供物业服务，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，如保利公司延期交纳物业费，每逾期一日按所欠金额的千分之一交纳滞纳金，本协议自签订之日起生效，至本物业业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。2014年5月16日，保利公司与沈河区保利花园福邸保利花园第五季业主委员会签订物业服务合同，约定由保利公司为保利花园福邸、第5季园区提供物业服务，期限自2014年5月16日至2019年5月15日，共5年，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，每月每平方米1.2元。因曲菲莉拖欠自2012年4月1日至今的物业费未付，保利公司起诉来院。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”保利公司与业主委员会签订的物业服务合同及与曲菲莉签订的前期物业服务协议皆合法有效，保利公司与曲菲莉具有物业服务合同关系，保利公司依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的曲菲莉支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。根据物业合同的约定，保利公司收取物业费的标准为住宅人民币1.2元／月／平方米，曲菲莉沈阳市沈河区新宁街28-2号3-1-1房屋建筑面积118.13平方米，自2012年4月1日至2015年3月31日，曲菲莉共计欠费36个月，故曲菲莉应支付保利公司物业费数额为5103元（1.2元／月／平方米×118.13平方米×36个月）。关于保利公司要求曲菲莉支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。保利公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，曲菲莉没有按时交纳物业服务费是因为与保利公司在服务范围、服务标准上存在争议，曲菲莉并非恶意欠费，故对保利公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于曲菲莉抗辩的采暖费问题。保利公司房屋由供暖公司供暖，根据我国房屋建设交付的规则，为防止房屋供暖发生漏水问题，房屋交付时供暖阀门一般是关闭状态，在房屋交付后，供暖季来临时，由物业公司配合供暖公司打开供暖阀门，在这个阶段，业主在发现自己房屋没有供暖时，应当及时告知物业公司或者供暖公司，由供暖公司或者物业公司查找原因，如系供暖阀门没有打开，则应及时打开，保证业主供暖。而本案曲菲莉由于第一年房屋没有入住，其在房屋没有供暖时也未及时告知物业公司或者供暖公司，对比不能说明物业公司履行物业服务义务存在问题。关于曲菲莉抗辩保利公司提供服务存在其他瑕疵的问题。保利公司作为物业服务者，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区品质，根据庭审调查可以看出保利公司履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求曲菲莉全额交纳物业费并不公平，但这并不构成曲菲莉拒交全部物业费的理由，保利公司服务有部分瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，原审法院认为由曲菲莉按欠费金额的90%向保利公司交纳物业费较为公平，故曲菲莉应交物业费数额为4593元（5103元×90%）。需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，
判决如下：
一、被告曲菲莉于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司物业服务费4593元（2012年4月1日至2015年3月31日）；
二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司其他诉讼请求。被告曲菲莉如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告曲菲莉承担。宣判后，曲菲莉不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原判，发回重审或改判从物业费中扣除4000元（住宅2010年采暖费，车库2010-2011年采暖费）；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：因保利公司原因造成上诉人房屋没有供暖，致使房屋和车库水表冻裂，保利公司给上诉人更换了水表并答应给上诉人返还采暖费2600元，原审对此未认定，也未提给上诉人造成的损失如何弥补。保利公司物业服务存在问题，没有尽到应尽义务。
被上诉人保利公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、临时管理规约、前期物业服务协议、物业服务合同、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议及被上诉人与案涉房屋所在小区业主委员会签订的物业服务合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应严格履行。关于上诉人主张的因保利公司原因造成上诉人房屋没有供暖，致使案涉房屋和车库水表冻裂的问题，因本案系物业服务合同纠纷，供暖纠纷与本案并非同一法律关系，且上诉人自述被上诉人已为其更换水表，另，上诉人所提供的证据亦不足以证明其在第一个供暖期内及时发现案涉房屋未供暖并及时告知被上诉人，故对上诉人以案涉房屋未供暖作为减免物业费理由的主张，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人物业服务不到位的问题，原审已考虑到被上诉人物业服务存在瑕疵，并相应酌减物业费。另，服务瑕疵与拒绝交付物业费不具有对等性，且被上诉人也已对上诉人居住小区进行了物业服务，故原审判令上诉人负担相应物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曲菲莉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理
审判员 李大鹏
二〇一六年二月十九日
书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 来自：