上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2613号上诉人（原审被告）上海博依接插件模具有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX村XX号XX幢。法定代表人董秀珍，董事长。委托代理人郑立人，公司员工。委托代理人叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑运乾，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市卢湾区XX路XX弄XX号。委托代理人叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。委托代理人林子云，上海市震旦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海兴勒物流科技有限公司（原名：上海A有限公司），住所地上海市奉贤区XX镇XX村。法定代表人徐建华，董事长。被上诉人（原审原告）上海齐贤风机厂，住所地上海市奉贤区XX镇XX村。法定代表人康吉生，总经理。两被上诉人共同委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。
上诉人上海博依接插件模具有限公司（以下简称博依公司）、郑运乾因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭,于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人郑运乾及其委托代理人林子云、上诉人博依公司之委托代理人郑立人、两上诉人之共同委托代理人叶宗林、被上诉人上海兴勒物流科技有限公司（以下简称兴勒公司）、被上诉人上海齐贤风机厂（以下简称齐贤风机）之共同委托代理人杨群群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，兴勒公司系坐落于上海市奉贤区XX镇XX村X组，建筑面积为1,799.04平方米房屋所有权人[房地产权证：沪房地奉字（1998）第0016**号]，齐贤风机系坐落于上海市奉贤区XX镇XX村X组，建筑面积为2,124.47平方米房屋所有权人[房地产权证：沪房地奉字（1998）第0020**号]，上述两地块相邻。2004年，兴勒公司与上海B有限公司作为甲方与作为乙方的郑运乾签订《合作经营资产管理协议书》约定乙方使用甲方营业执照及福利企业应享受政策、待遇等。合作期内乙方自筹资金、独立核算、照章纳税、自主经营、自负盈亏。乙方每年返回人民币（下同）450,000元至甲方账户，每季度按平均值付款。落款处，甲方仅有兴勒公司签章。2005年3月23日，兴勒公司（甲方）与郑运乾（乙方）签订《资产管理办法补充协议》，其中第四条约定：甲方在还清贷款的五年零四个月期限内，甲乙双方必须遵守相关政策法规，必须保证享有福利企业的政策、待遇；必须保证生产经营场地使用权的有效日期。第1项约定，第四条一旦不能满足，应立即作为租赁厂房性质计算，以0.30元/㎡/天计算，租赁日期以租赁费付清借款为止。2009年6月3日，双方再次签订《续约协议》，约定原合作期限至2009年6月14日止，现续签协议履行至2017年6月。厂房使用面积（办公按229平方米，大车间960平方米，大车间南599平方米，玻璃钢棚218平方米）。2007年2月1日，兴勒公司、齐贤风机作为出租方（甲方）与承租方博依公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村46丘、47丘，面积约2,000平方米的厂用房租赁给乙方作为生产用房，乙方每年向甲方支付租金220,000元，自2007年5月1日起至2012年4月30日止，自第四年起（2010年5月1日至2011年4月30日），租金年递增率为3%，即第四年租金总额为226,600元，第五年（2011年5月1日至2012年4月30日）租金总额为233,398元。从本协议签署后自2007年2月10日至4月30日止为乙方的施工装修期，在此期间甲方不向乙方收取租金。2009年6月4日，双方再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2007年5月1日起至2017年12月31日止，自第四年起（2010年5月1日至2011年4月30日），租金年递增率为3%，即第四年租金总额为226,600元，第五年（2011年5月1日至2012年4月30日）租金总额为233,398元，自第六年起每年租金定为233,398元不变。后兴勒公司、齐贤风机诉至法院，要求判令：1、博依公司、郑运乾支付房屋占有使用费2,050,164元（2010年10月至2013年11月30日，36个月，按每月56,949元计算）；2、博依公司、郑运乾赔偿机器设备损失735,500元。原审庭审过程中，兴勒公司、齐贤风机补充诉讼请求为：博依公司、郑运乾支付2010年5月至2010年9月30日未付租金94,416元。原审又认定，2010年10月，博依公司、郑运乾收到的兴勒公司、齐贤风机拟写的《终止协议书》写明，公司坐落在奉贤区XX镇XX村XX号，属于2010年市政府规划用于大型居住处用地。由此引起双方订立的协议及租赁合同属于不可抗力原因而自行终止。该协议由兴勒公司签章，然博依公司、郑运乾在收到后，因对其中条款内容有异议，未签章认可，但在（2012）奉民三（民）初字第2205号案件庭审过程中，其认可双方解除了合同。2010年12月17日，兴勒公司出具房租及税处理如下，言明：根据双方财务核对，2010年度税款乙方汇入甲方135,108元，房租总额169,140元（2010年10月1日-2011年1月31日止），两者相抵剩余52,713元（包括附加费税18,681元）。请早把房租汇入我账户（甲方）。原审庭审中，兴勒公司、齐贤风机自认上述款项已经清掉了。2010年12月28日，兴勒公司、齐贤风机法定代表人康吉生、博依公司签署《固定资产明细表》对各自机器设备进行区分确认。2011年1月11日，上海市奉贤区土地储备中心与兴勒公司签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定坐落于上海市奉贤区XX镇XX村集体所有的生产厂房，建筑面积为5,927.59平方米，搬离期限为2011年3月28日前。2012年1月17日，讼争房屋地块被沪奉府土（2010）280号文件注销。原审再认定，因双方对于停产停业、设备搬迁及装修等费用补偿未达成一致意见，博依公司、郑运乾起诉至上海市奉贤区人民法院，法院审理过程中，2013年11月22日，讼争房屋被强制拆除，尚有设备在厂房内。强拆时，经公证机关公证清点了部分设备。原审审理过程中，双方确认公证机关清点保存的部分设备，其中部分属于兴勒公司、齐贤风机所有。原审另认定，1996年1月，兴勒公司登记为福利企业，2011年3月注销为非福利企业。原审审理过程中，兴勒公司、齐贤风机与郑运乾确认，对于合作经营协议，除借用福利企业资质外，盈亏由郑运乾负责，兴勒公司、齐贤风机不参与经营。兴勒公司、齐贤风机认为450,000元全部为租金性质，郑运乾认为450,000元中一部分为管理费，一部分为租金，租金按照每天每平方米0.3元计算，相当于每月租金18,304.75元。博依公司、郑运乾自认租金缴纳至2011年1月底。双方还确认，合作经营费用与博依公司的租金分别开票，分别计算和支付。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。博依公司、郑运乾辩称兴勒公司、齐贤风机房屋产权证注销后其无权要求博依公司、郑运乾支付占有使用费。法院认为，博依公司、郑运乾系合作经营协议及租赁合同的合同相对方，其系本案适格主体。博依公司、郑运乾还辩称，由于双方对动迁补偿协议存在争议，博依公司、郑运乾合法占用房屋，不应支付占有使用费。对此，法院认为，动迁补偿与租赁系不同法律关系，在租赁合同遭遇拆除阻断时，兴勒公司、齐贤风机以书面方式告知解除合同，博依公司、郑运乾也认可合同解除，理应及时搬离，不能因补偿款未到位而认为租赁合同可以继续履行，且博依公司、郑运乾已就动迁补偿问题提起了诉讼，其未及时搬离，占用讼争房屋，应支付占有使用费。关于占有使用费的计算问题。首先，关于合作经营协议部分，兴勒公司与郑运乾确认，所谓合作经营实质为借用资质及租用场地，在失去福利企业资质后，双方为租赁关系。兴勒公司与郑运乾签署《资产管理办法补充协议》也明确如果没有福利企业资质，按每天每平方米0.3元计算租金，而上述计算方式所得月租金与兴勒公司和博依公司签订租赁合同的相当面积的月租赁费用比较接近，故法院认为在兴勒公司注销福利企业资质后，租金应按每天每平方米0.3元计算。原审庭审中，兴勒公司自认截止2011年1月底租金，已经结清，故法院自2011年2月始计算。其次，关于博依公司租赁部分。法院参照租赁合同标准计算占有使用费。关于起算日期，兴勒公司、齐贤风机主张自2010年10月始，博依公司辩称已经支付至2011年1月。但博依公司及兴勒公司、齐贤风机均确认合作经营费及租金分别计算，分别支付。而博依公司、郑运乾提供的房租及税处理，系指合作经营中所涉退税抵扣问题，与兴勒公司、齐贤风机与博依公司的租金无涉，故法院自2010年10月始计算占有使用费。而兴勒公司、齐贤风机主张博依公司、郑运乾未支付2010年5月至9月租金，其仅提供完税单，证据不足，法院不予支持。关于兴勒公司、齐贤风机机器损失是否由博依公司、郑运乾赔偿？双方均确认强制拆迁时，公证机关清点保存的设备中部分为兴勒公司、齐贤风机诉请设备，而部分被拆除的不可搬迁设备已经得到赔偿，故对兴勒公司、齐贤风机此项诉讼请求法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于
二○一五年六月二十五日作出判决:
一、博依公司于判决生效之日起十日内支付兴勒公司、齐贤风机2010年10月至2013年11月22日占有使用费人民币729,915.60元；
二、郑运乾于判决生效之日起十日内给付兴勒公司2011年1月至2013年11月22日占有使用费人民币617,480.23元；
三、驳回兴勒公司、齐贤风机其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,840元，诉讼保全费人民币5,000元，由兴勒公司、齐贤风机负担人民币17,988元，由博依公司、郑运乾负担人民币16,852元。判决后，博依公司、郑运乾不服，上诉于本院,诉称:原审将两个法律关系混为一个案子，程序违法；涉讼土地、房屋已属于国有资产，不应由被上诉人收取使用费；上诉人已支付至2011年1月31日的使用费，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二项。
被上诉人兴勒公司、齐贤风机辩称:政府行为不影响被上诉人收取租金；两个合同的租赁内容相互融合，原审法院一并处理正确，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示以下材料：1、房地产登记资料，旨在证明因动迁2012年1月17日已注销两被上诉人对于涉讼房屋及土地的权利；2、支票存根三份，旨在证明郑运乾于2010年8月、9月、10月、分别支付房租37,500元；3、发票，旨在证明上诉人已支付至2011年1月31日的房租；4、搬运合同、搬迁催促函，旨在证明上诉人大部分设备已经不在厂区内；5、电费凭证，旨在证明正常经营时每月电费在10,000元至20,000元间，2012年1月上诉人的设备搬离，不再经营，每月电费仅有2,000多元；6、土地实施前期开发的通知，旨在证明因土地储备的性质致涉讼产证被注销后没有新的产权人；7、房地产估价报告，旨在证明兴勒公司的设备亦存放于涉讼房屋及土地范围内。被上诉人发表如下质证意见：证据1：认可真实性，虽然涉讼地块已被注销，但实际权利人仍为两被上诉人；证据2：真实性、合法性、关联性均不予认可；证据3：真实性没有异议，但因系由被上诉人先行开具发票，上诉人再行支付租金，故不能证明上诉人已实际支付发票上的租金；证据4：真实性、关联性均不予认可；证据5：真实性没有异议，但电费多少不能证明上诉人占用房屋的情况；证据6：真实性没有异议，但土地征用系政府行为，在拆迁款尚未交割清楚前，被上诉人对房屋仍有使用权；证据7：真实性没有异议，但该证据与被上诉人的原审诉请没有并联性。被上诉人则出示如下材料：房地产登记资料，旨在证明目前涉讼房屋的产权人仍登记为被上诉人；上诉人认为目前因涉及税收，涉讼房地产挂在土地储备中心名下，还未登记，原产权人已被注销。
本院认为，双方提供的房地产登记资料内容一致，可予确认；证据2：上诉人出示的仅为复印件，且为被上诉人所否认，故不予确认；证据3：具有证据效力；证据4、证据5：设备是否搬离、上诉人是否正常经营均不影响上诉人支付占用费，被上诉人的质证意见成立；证据6、7：具有证据效力。
本院查明，2010年12月17日，兴勒公司出具的房租及税处理单载明房租总额169,140元，系指2010年11月1日至2011年1月31日止，原审认定有误，本院予以纠正。本院还查明，2015年8月30日，上海A有限公司经核准名称变更为兴勒公司。经本院审理查明，原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。二审中，本院组织双方调解，上诉人表示其愿意支付300,000元，被上诉人则表示其愿意减免100,000元，致调解不成。
本院认为，博依公司、郑运乾已支付租金、使用费至何时？本案各方各执一词。本院注意到，虽然博依公司、郑运乾出示的房租及税处理单为复印件，但原审中兴勒公司、齐贤风机对真实性并无异议，二审中对博依公司、郑运乾出示的两份发票联的真实性亦无异议，而该份房租及税处理单与发票联可相互印证，其记载的房租总额与合同的约定相符，原审中兴勒公司、齐贤风机自认剩余款项已清掉，因此，可以确认博依公司、郑运乾已付清截止2011年1月31日的房租。二审中，兴勒公司表示其曾经出具过一份房租及税处理的材料用以清理税金，但对于对方出示的复印件上的具体数据不认可，
本院认为，兴勒公司、齐贤风机改变其原审陈述，但未能提供有效证据证明其改变的理由，且其仅作清税之用的陈述亦无依据可证实，本院不予采纳。兴勒公司、齐贤风机有无权利收取使用费亦系双方争议焦点之一。本院注意到，双方提供的房地产登记资料反映出涉讼地块已被沪奉府土（2010）280号文件注销，该文件载明沪房地奉字（1998）第002053号、沪房地奉字（1998）第001625号权证均未收回。根据查明事实，并无证据表明本案标的房屋存在被上诉人以外的权利人，从而影响其基于合同形成的间接占有人权利、义务。
本院认为，在涉讼房屋被强制拆除前，博依公司、郑运乾仍实际占用房屋，理应继续支付使用费，涉讼地块被动迁并不当然影响兴勒公司、齐贤风机行使收取使用费的权利。此外，博依公司、郑运乾认为兴勒公司、齐贤风机关于使用费的主张已过诉讼时效，并指出其于原审2014年10月29日的庭审中已提出时效的抗辩，本院注意到，其庭审表述为“……但是三年中房东未出具任何的发票，未提出收房的要求，并且房东的房产证已经过期，不具备诉讼权利……”，
本院认为，该种表述不能视为明确的关于租金、使用费的诉讼时效的抗辩。依据相关司法解释之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因此，该上诉主张难以成立。博依公司、郑运乾主张原审法院将两个法律关系混为一个案件，程序违法，对此本院评述如下：虽然两个合同的承租方分别为郑运乾及博依公司，但从博依公司、郑运乾提交的房租及税处理单可以看出本案各方就两处租赁房屋的租金一并对账，因此，原审将此一并处理，未损害博依公司、郑运乾的利益，又能减少讼累，不属于违反法定程序之情形，故博依公司、郑运乾关于原审审理程序之异议，本院不予采纳。本院还注意到，原审判决主文第二项关于使用费起算时间的表述与原审
本院认为部分不一致，系原审笔误，一并应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下:
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2772号民事判决主文第三项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2772号民事判决主文第一项为：上海博依接插件模具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海兴勒物流科技有限公司、上海齐贤风机厂2011年2月1日至2013年11月22日占有使用费人民币654,212.82元；
三、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2772号民事判决主文第二项为：郑运乾于本判决生效之日起十日内给付上海兴勒物流科技有限公司2011年2月1日至2013年11月22日占有使用费人民币617,480.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币29,840元，诉讼保全费人民币5,000元，由上海兴勒物流科技有限公司、上海齐贤风机厂负担人民币17,988元，由上海博依接插件模具有限公司、郑运乾负担人民币16,852元。二审案件受理费人民币16,926.56元，由上海兴勒物流科技有限公司、上海齐贤风机厂负担951元，上海博依接插件模具有限公司、郑运乾负担15,975.56元。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理
审判员 许 京
代理
审判员 蒋辉霞
二〇一六年二月十九日
书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度“”