黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2015）外民二初字第1411号原告李洁慧，1971年7月11日出生（公民身份号码×××），现住哈尔滨市道外区。委托代理人张月，黑龙江森耀律师事务所律师。被告哈尔滨长龙物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区阳明街4号。法定代表人顾长龙，该公司总经理。委托代理人王锐，1962年2月27日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市道外区。
原告李洁慧与被告哈尔滨长龙物业管理有限公司（以下简称长龙公司）物业服务合同纠纷一案，原告李洁慧于2015年11月23日向本院提起诉讼。本院于2015年7月22日受理后，依法由
代理
审判员张梦瑜适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告李洁慧的委托代理人张月，被告长龙公司的委托代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洁慧诉称：2004年5月，李洁慧所有的位于道外区黎华小区B7-5-7-1的房屋开始出现漏水，李洁慧多次找长龙公司协商解决修缮问题，但长龙公司仅对房屋进行了简单修缮，漏水问题并未得到妥善解决。2011年8月25日，房屋出现大面积漏水无法居住，迫于无奈李洁慧只能另租一处房屋居住，事后李洁慧多次找到长龙公司要求解决房屋漏水问题，但长龙公司一直未给出满意答复。2014年4月30日，李洁慧、长龙公司与哈尔滨东雨防水工程有限公司（以下简称东雨公司）签订防水协议，协议约定由东雨公司承揽屋面防水工程，防水工程质保期为5年。协议约定工程款为18000元，长龙公司以减免五年物业费的形式为原告承担三分之一的防水款，即6000元，原告承担12000元。2014年11月15日，工程施工结束后，李洁慧对房屋予以装修，共花费材料费与人工费12000元。现房屋又出现大面积漏水，较防水工程之前更为严重，李洁慧与长龙公司屡次协商未果，李洁慧诉至法院。诉讼请求：1、请求判令长龙公司支付李洁慧屋面防水工程款18000元；2、判令长龙公司支付李洁慧防水工程完工后维修房屋款项12000元；3、判令长龙公司赔偿李洁慧租房直接损失54000元；4、本案诉讼费由长龙公司承担。
被告长龙公司辩称：请求驳回李洁慧的诉讼请求，案件受理费由李洁慧承担。2014年2月15日之前，李洁慧与长龙公司不存在合同关系，李洁慧所造成损失与长龙公司无关。李洁慧所在的黎华小区原由黑龙江省龙房物业管理有限公司进行物业管理，2014年1月20日，长龙公司与龙房公司拟定了《物业服务移交协议书》，该协议约定2014月2月15日对物业服务项目进行交接。2014年2月15日前业主陈欠物业费由龙房公司收缴，长龙公司与龙房公司系不同的两个法律主体，所以在2014年2月15日之前李洁慧与长龙公司不存在合同关系，李洁慧所遭受损失与长龙公司无关。2014年2月15日之后，李洁慧屋面防水工程由哈尔滨东雨公司承建，李洁慧如果屋面漏水与长龙公司无关。2014年4月30日，李洁慧与哈尔滨东雨公司签订了防水协议书，约定其屋面防水工程由东雨公司承揽，防水工程质保期为5年，该协议签订后合同双方已经按合同履行完毕，现在质保期内李洁慧在起诉状中称工程结束后再次发生屋面漏水，如果该陈述系客观事实，则李洁慧屋面漏水责任应由东雨公司承担并负责维修与长龙公司无关。故李洁慧的诉请缺乏事实及法律依据。在本院在开庭审理过程中，李洁慧、长龙公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。李洁慧举示证据情况如下：证据一、防水协议书，拟证明：李洁慧、长龙公司与案外人东雨公司签订防水协议书，约定东雨公司负责为李洁慧修缮房屋漏水，房屋防水工程总造价为18000元，因此长龙公司应该承担李洁慧房屋修缮费18000元。证据二、长龙物业房费、物业费结算票据4份、东雨公司出具的收据1份；华润爱佳美油漆调拨单1份，拟证明：华润爱佳美油漆调拨单证明李洁慧装修房屋共计花费12000元。2008年、2009年、2011年票据证明李洁慧没有拖欠过物业费用。李洁慧提供的证据一中约定防水工程共花费18000元，应由李洁慧承担12000元，李洁慧提供的东雨公司盖章的收据就是其交纳的12000元。依据协议长龙公司应该承担屋面维修费6000元，李洁慧提供的长龙公司出具的3098.16元票据是6000元的一部分，上述费用是李洁慧的实际支出。证据三、房屋租赁协议3份，拟证明：李洁慧为此花费房屋租赁费54000元。证据四、视频资料2份及照片17张，拟证明：房屋现状，仍然无法居住。证据五、录音一份，拟证明：李洁慧因房屋漏水问题找长龙公司协商，多次协商未果。长龙公司对李洁慧举示的证据质证认为：对证据一的真实性有异议，该协议书一式三份，长龙公司保存的防水协议书中没有李洁慧签字，但是对于该协议书中除了第二页落款处李洁慧的签字以外其他内容无异议；对证据二中2014年5月7日李洁慧提供的的物业房费、物业费结算票据真实性无异议，对另外三张物业结算票据不予认可，该三张票据是原物业公司（龙房）出具的，对华润爱佳美油漆调拨单真实性有异议，装修产生费用应由社区证明。针对长龙公司于2014年5月7日出具的结算票据的质证意见为，该物业费3098.16元，长龙公司已经收取，与6000元维修费无关；对证据三的真实性无异议，但李洁慧签订协议的时间分别为2011年、2012年、2013年，不在长龙公司管理期限内。长龙公司是在2014年1月25日开始接管；对证据四的真实性无异议；对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，李洁慧的损失在保修期内由东雨公司承担。长龙公司举示证据情况如下：证据一、防水协议书，拟证明：李洁慧的屋面维修是由东雨公司承揽，且在五年保修内，损失应由东雨公司承担。证据二、物业服务移交协议书，拟证明：2014年1月25日之前，由龙房物业管理公司管理此小区。李洁慧对长龙公司举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，本案是以物业服务合同纠纷为案由，并不是以防水协议提起的诉讼，系两个法律关系，李洁慧之所以起诉长龙公司是因长龙公司与李洁慧之间形成物业合同关系，长龙公司有责任履行其义务，保证李洁慧正常使用其房屋。2004年5月漏水至今，因长龙公司没有及时修缮导致李洁慧损失巨大，无法正常居住使用房屋。基于上述事实，长龙公司应支付李洁慧所诉请的赔偿款；对证据二的真实性、证明问题均有异议，此协议是长龙公司与案外人签订，李洁慧无法核实其真实性，即使该协议是双方真实意思表示，合同有效，但与李洁慧无关。根据相关规定，应该由长龙公司承继案外人全部债权债务，双方即整体转让，因此李洁慧有权向长龙公司主张其全部诉讼请求。本院确认：李洁慧举示的证据一与长龙公司举示的证据一均为防水协议书，李洁慧举示的防水协议书的第二页有李洁慧的签字，长龙公司举示的防水协议书的第二页没有李洁慧的签字，除此之外两份协议书其他内容相同，双方亦对两份协议书的其他内容表示认可，故本院对防水协议书内容的真实性予以采信。该协议书能够证明李洁慧所有的房屋的屋面防水由东雨公司负责维修，但不能证明该维修款应由长龙公司给付李洁慧；李洁慧举示的证据二能够证明李洁慧向东雨公司交纳了屋面维修款12000元。2014年5月7日，长龙公司出具的物业费票据能够证明长龙公司收取了李洁慧物业费3098.16元；证据四能够证明因漏水导致该房屋不具备居住条件；证据五能够证明李洁慧与长龙公司就屋面防水问题协商未果。长龙公司举示的证据二能够证明李洁慧居住的小区原物业公司为黑龙江省龙房物业管理有限公司，2014年1月20日，长龙公司与该物业公司签订物业服务移交协议书，约定自2014年2月15日后，由长龙公司负责该小区的物业管理，上述证据因来源合法，内容客观真实且与本案有关联，故均予以采信。李洁慧举示的证据三与证据二中的2011年、2012年、2013年的物业费票据，因长龙公司在当时并不是该小区的物业管理公司，与本案无关联性，故对上述票据不予采信。证据二中的华润爱佳美油漆调拨单，因李洁慧、长龙公司与东雨公司签订了防水协议，约定由东雨公司修复李洁慧屋顶的防水，保质期五年，故本院对该证据不予采信本院
经审理查明：李洁慧为道外区黎华小区B7-5-7-1的业主，该房屋的屋顶多次漏水。该小区的原物业公司为黑龙江省龙房物业管理有限公司，2014年1月20日，该物业公司与长龙公司签订物业服务移交协议书，约定自2014年2月15日，长龙公司负责黎华小区的物业服务。服务内容为“根据哈市《物业管理服务条例》对房屋建筑公用部位的维修保养和管理包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。”2014年4月30日，李洁慧与长龙公司、哈尔滨东雨公司签订防水协议书，约定由东雨公司承揽李洁慧屋面防水工程；东雨公司应严格按防水规范施工，发现问题，及时自行解决，确保工程质量达到优良；防水工程质保期为五年，五年内免费维修。东雨公司完成防水工程后，该房屋仍然漏水。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中李洁慧、长龙公司与东雨公司签订防水协议，约定由东雨公司承揽李洁慧屋面防水工程，确保工程质量达到优良，防水工程质保期为五年，五年内免费维修。即是通过协议的方式，长龙公司将其维修屋顶的义务在一定期限内转移给东雨公司，依据合同法规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。李洁慧在防水协议上签字，即是对长龙公司一定期限内的债务转移给东雨公司予以认可，因防水工程的质量问题所引起的损失，李洁慧不应向长龙公司主张权利，故李洁慧诉请长龙公司支付屋面防水工程款18000元及防水工程完工后维修房屋款项12000元无法律依据。因长龙公司自2014年2月15日起接管李洁慧所在小区，该日期之前，李洁慧与长龙公司并未形成物业服务法律关系，要求长龙公司给付其2011年、2012年、2013年的租金无事实依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告李洁慧的诉讼请求。案件受理费950元（原告李洁慧预付1900元，减半收取），由原告李洁慧自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
代理
审判员 张梦瑜
二〇一六年二月十九日
书 记 员 郭兴妍 关注公众号“”