北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终463号上诉人（原审被告）于敏，女，1971年1月21日出生。被上诉人（原审原告）北京恒联兴物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣西里28号院3号楼地下室01室。法定代表人苏春海，经理。委托代理人董国文，北京汉马律师事务所律师。
上诉人于敏因与被上诉人北京恒联兴物业管理有限公司（以下简称恒联兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成由法官蒋巍担任
审判长，法官李冉、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒联兴物业公司在一审中起诉称：于敏系北京市朝阳区××住宅小区×号楼××室（以下简称××室）的业主，办理入住时与恒联兴物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定恒联兴物业公司为于敏提供物业服务，于敏按照每月每平米1.98元的标准于每年9月10日之前5日内支付物业费。若于敏逾期支付物业费则应自逾期之日起按照每天千分之三支付滞纳金，××室面积为123.61平米。后恒联兴物业公司于2005年5月28日公开发布了《物业费收费标准说明》，将物业费从每月每平米1.98元调整为1.58元。恒联兴物业公司已经按照协议履行了管理服务义务，于敏自2005年9月10日起至2013年1月15日一直未支付物业费，其行为已经构成违约。故恒联兴物业公司诉至法院，要求于敏支付2005年9月10日到2013年1月15日期间的物业费17225元及滞纳金100元。于敏在一审中答辩称：2005年9月10日之前于敏按照供暖合同中123.61平方米的面积向于敏交了物业费和供暖费，而××室实际面积应为房屋产权证上的122.36平方米，恒联兴物业公司多收了1000元供暖费至今未退。因为物业合同里房屋面积不对，于敏要求重新签订合同，但恒联兴物业公司不同意，故2005年9月10日后就没再交过物业费。恒联兴物业公司物业服务不到位导致于敏蒙受了财产损失。从于敏搬入××室开始楼上一直漏水，联系恒联兴物业公司，对方称一直找不到楼上的业主故至今没给解决；因恒联兴物业公司未及时修剪树枝导致小区的树被大风吹倒把于敏的车砸了；2012年7月因恒联兴物业公司保安管理不利导致车在小区内被划；2003年恒联兴物业公司未经业主允许在小区内挖地下车库、在楼顶搭违章建筑，经常因各种理由不向业主售电。2004年和2005年，因存在漏水等问题，恒联兴物业公司按照每平方米1.2元收的物业费，没交的物业费应按此标准减免；前期物业管理协议不合法，合同没有期限。且恒联兴物业公司作为物业公司与开发商实际是同一家，存在违规之处。一审法院
经审理查明：于敏为××室的业主。2002年9月10日，恒联兴物业公司（甲方）与于敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方自乙方办理入住之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止为乙方提供物业管理；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.98元，每次交纳费用时间为每年10月28日前五日内；乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；双方还在协议中对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，恒联兴物业公司对于敏居住的小区进行了物业管理。恒联兴物业公司于2005年9月28日将物业费标准自每月每平方米1.98元调整为每月每平方米1.58元。一审庭审中，恒联兴物业公司提交《前期物业管理服务协议》，证明双方之间存在物业服务关系以及房屋面积、收费标准等；于敏认可《前期物业管理服务协议》，但称上面的面积不是××室的真实面积。恒联兴物业公司提交物业费收费标准说明，证明物业费的标准调整至每月每平方米1.58元；于敏称从未见过该说明故不认可。亦是庭审中，于敏提交物业费收据，证明2004年、2005年是按照每月每平方米1.2元的标准交的物业费，共交了1760元；恒联兴物业公司认可该标准，称是由于当时××室业主并未实际入住，故按照合同规定空置房屋的标准来收的费，待业主于2005年实际入住后即开始按照每月每平方米1.58元收费。于敏提交车辆受损照片、房屋漏水照片，证明恒联兴物业公司物业服务不到位导致于敏遭受财产损失；恒联兴物业公司不认可其证明目的，认为单凭照片不能证明是涉案房屋、车辆的照片，即使情况真实存在也不是恒联兴物业公司的责任。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、物业费收费标准说明、收据、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为：恒联兴物业公司、于敏签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。恒联兴物业公司为于敏提供了物业服务，于敏理应支付欠缴的物业费。另，服务费的收费标准应与实际服务质量相对应。根据已查事实，恒联兴物业公司所提供的物业服务确有瑕疵，故一审法院对物业费的金额酌情予以减免。恒联兴物业公司要求滞纳金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：
一、于敏于判决生效之日起十日内支付恒联兴物业公司物业服务费13780元。
二、驳回恒联兴物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。于敏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决存在事实认定不清。于敏在一审庭审中提交了物业费收据，证明2004年、2005年是按照每月每平方米1.2元的标准交的物业费，共交了1760元；同时于敏又提交了车辆受损照片、房屋漏水照片，证明恒联兴物业公司服务不到位导致于敏遭受财产损失，但一审法院并未在判决中就物业费交费标准做出认定，且第一项判决于敏支付恒联兴物业公司物业服务费13780元。由此可见，一审法院在肯定合同成立、有效的基础上，并未就交费标准做出认定，故一审法院在判决中存在事实认定不清。一审判决极大损害了于敏的合法权益。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由恒联兴物业公司承担。于敏向本院提交以下新的证据予以证明：1.业主委员会及邻居为于敏出具的证明2份，证明于敏的车被砸是因为物业的管理不善造成的。2.潘家园街道派出所出具的证明，证明于敏的车在涉案小区被砸是因为保安管理不善造成的。恒联兴物业公司服从一审法院民事判决。其针对于敏的上诉理由答辩称：于敏与恒联兴物业公司签订前期物业服务管理协议，在一审中于敏认可是自己签字，合同真实有效。收费标准是在2005年9月28日，公司公开约定的合同收费标准从合同约定的数额降低到一定标准。因为物业公司服务存在一定瑕疵，因此对于物业费调整标准作出的。一审判决事实清楚，适用法律正确，因此一审判决应予以维持。于敏提到的车辆受损、房屋漏水，与其没有交物业费是不同的法律关系，且事实不同，其仅通过提供的照片来证实。恒联兴物业公司未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，于敏二审中提交的2份证据，虽然是形成于一审判决下发之后，但其欲证明的事件却发生在恒联兴物业公司起诉之前，故该2份不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，本院对该2份证据不予采信。本院
经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：于敏与恒联兴物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。恒联兴物业公司为于敏居住的小区提供了相应的物业管理服务，于敏作为物业管理服务的受益人理应及时履行交纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务协议》中约定了物业管理费按建筑面积每月每平方米1.98元，恒联兴物业公司于2005年9月28日将物业管理费标准自每月每平方米1.98元调整为每月每平方米1.58元。该调整与原合同约定的物业费标准相比有所减少，系恒联兴物业公司对原来较高价位权利的放弃，且并未损害于敏的利益，故
本院认为该调整有效。现恒联兴物业公司主张按照每月每平方米1.58元的标准收取物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以支持。依据2015年4月24日恒联兴物业公司向法庭出具的“情况说明”中：“××室业主未实际入住，故当年的物业费依照空房标准（1.2元/平方米/月*房屋实际面积122.26平方米*12=1761元），实际收取了1760元”的记载，能够认定恒联兴物业公司系按照××室的实际面积向于敏收取的物业管理费。因此于敏的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。由于恒联兴物业公司在为该小区提供物业服务过程中存在瑕疵，一审法院酌情扣减了物业服务费，并无不当，本院予以维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费233元（北京恒联兴物业管理有限公司已交纳），由北京恒联兴物业管理有限公司负担86元，由于敏负担147元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费233元，由于敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理
审判员 李 冉
代理
审判员 张海洋
二〇一六年二月十九日
书 记 员 郭 琳 来源：