{C}广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法蛇民初字第1485号原告（反诉被告）深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人肖洪林，广东君言律师事务所律师。被告（反诉原告）张晓华（以下简称被告）。委托代理人杨桦，广东星辰律师事务所律师。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司诉被告张晓华居间合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法合并审理，于2015年12月21日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖洪林，被告委托代理人杨桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告欲购位于深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）某房产，委托原告提供居间服务。经原告的居间服务，被告与案外人曾某明于2015年4月20日签订了《二手房买卖合同》，双方就定金、首期款、按揭贷款、赎楼、过户交楼违约责任等条款进行了具体约定。同日，被告向原告出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称《佣金支付承诺书》），确认原告就被告购买涉案物业提供了全面的居间服务，并在第4项约定，若因买方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，买方自愿向居间方支付违约金，违约金的数额等于买卖双方应付佣金金额的总和。合同签订前后，原告积极履行居间义务。而被告在签订《二手房买卖合同》后，未按照买卖合同约定履行合同义务，经原告多次催告均未履行合同义务。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金250000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：
一、被告与原告并未签订经纪合同，双方并未就经纪服务的内容及收费作出明确约定，原告无权依据《佣金支付承诺书》，向被告主张权利。1、根据《房地产经纪管理办法》第十六条及《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十四条等规定，原告没有提交《经纪服务合同》，其仅依据其自拟的《佣金支付承诺书》向原告主张权利。根本不合法。《佣金支付承诺书》不是《经纪服务合同》，其内容中也没有按照法律规定说明原告所应承担的经纪责任、完成标准和服务费用，故原告无权据此要求被告支付违约金；《佣金支付承诺书》是一份无效的格式条款，其中仅对买方的付款责任及违约责任作了约定，但对房产经纪责任却只字未提，这显然违反了法律规定，应当认定为无效。
二、原告错误计算房屋税费，导致被告与业主的交易不能完成，其存在巨大过错，不但无权收取被告任何费用，更应对原告的损失承担责任。被告提交的证据可以表明：因原告错误少算了422467元的房屋税款，导致被告与业主签订了《二手房买卖合同》后，无法继续履行该合同。原告不但未尽到法律规定的义务，还造成了被告损失，其不但无权收取被告任何费用，更应对被告的损失承担责任。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，书面告知房屋交易信息及房产所涉及的税费，是房地产经纪应尽的法定责任，但原告不仅未书面告知被告上述房产信息，还向被告提供了错误的房产税费，使被告在其误导下，与业主签订了《二手房买卖合同》。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告提起反诉称，原告于2015年4月，以房地产中介的身份，向被告推荐了位于深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）某房产，经过沟通商谈后原告告知，该房售价可以谈到1960万元（卖方实收），同时，原告的工作人员于2015年4月19日将其计算好的该房的税费总和通过微信的形式发送给被告，并告知这部分由被告承担的总税费金额为440319元左右。2015年4月20日，原告在未与被告签订居间合同的情况下，要求被告先行签订《购买物业独家代理委托书》及《佣金支付承诺书》，并要求被告支付10万元的认购保证金，才会安排被告与业主见面并签约。因担心付款后，不能以1960万元成交，在被告的要求下，原告的工作人员在其出具的关于认购保证金的《收据》上备注：三天内（未）谈到价格1960万元，公司就如实退款，基于此，被告向原告支付了10万元的认购保证金。之后，原告安排被告与业主见面，并签订了《二手房买卖合同》，根据该合同，涉案房屋所有税费均由被告承担。但在被告准备按合同约定支付定金时，原告突然向被告提出，因其疏忽，少算了涉案房屋422467元的税款，涉案房产总得税费应要80多万元，所以要求被告暂时停止支付定金，由原告与业主进行协商。原告工作人员于2015年4月23日将漏算的422467元税款以短信形式发给被告的先生。因问题迟迟得不到解决，被告的先生与原告进行了当面沟通，要求原告退还10万元的认购保证金，原告虽然承认了全部错误，但是百般推诿不退款。时至今日，原告未能妥善解决此事，弥补其过失，致使被告与业主签订的《二手房买卖合同》无法继续履行。被告认为，因原告向被告提供了税费相差极大的错误信息，诱使被告与业主签订了《二手房买卖合同》，事后又未能解决该问题。原告不但未能完成居间义务，还导致了被告的损失，故原告不但应当向被告返还10万元的购房保证金，还应支付被告相应的银行利息。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告返还认购保证金10万元，并支付自2015年4月20日至实际还款日的银行利息；2、原告承担所有的诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：被告主张返还的10万元，系被告依照《二手房买卖合同》的约定支付的定金，在买卖的双方未协商一致的情况下，被告无权向原告主张退还；2、被告未按照合同的约定履行买卖合同义务，已构成违约，依法应当承担违约责任；3、关于税费的问题，税费的多少因政策的变化、房屋购买的时间、是否有避税的行为以及约定的承担方的不同而有所不同，这需要以规定与买卖双方的约定与为准。
经审理查明，2015年4月20日，被告作为买方与卖方曾某明签订了关于深圳市南山区蛇口工业七路卓越维港名苑（北区）某房产的《二手房买卖合同》（编号：1X5），合同约定：涉案房产转让成交价为1960万元；本次房产交易定金共计200万元，支付方式如下：买方应于签署本合同时支付定金10万元，于签署本合同之日起三日内再支付定金余额190万元，双方同意前述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；卖方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款约588万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署贷款所需的应由卖方提交签署的资料；税费及承担：1、因本次交易产生的税费包括：（1）营业税、（2）城市建设维护税、（3）教育附加费、（4）个人（企业）所得税、（5）土地增值税、（6）契税、（7）产权登记费及贴花、（8）印花税、（9）房地产交易服务费、（10）土地使用费、（11）买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）、（12）借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）、（13）授权委托公证费、（14）赎楼费（含担保费和手续费）、（15）赎楼贷款短期利息、（16）过户、按揭服务费、（17）因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用、（18）评估费、（19）其他，其中，买方支付上述（1）-（19）项；2、本合同未约定承担方的税费，依照法律法规、政府规定确定具体承担方，本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（税率或基准）增加或减少的，由前款约定的承担方承担或减付，买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同，否则视为根本违约等内容。2015年4月20日，被告及卖方曾某明分别向原告出具《佣金支付承诺书》，写明，买方（卖方）确认原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订了买卖合同（编号1X5）及补充协议，现买方（卖方）向原告承诺：买方（卖方）自愿在原合同签订时向原告支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金金额的20%，包含在买方（卖方）应付的佣金或违约金内；买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向原告支付佣金15万元及按揭服务费2000元，共计152000元，卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向原告支付佣金10万元，上述款项逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向原告支付违约金；如因买方（卖方）违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，买方（卖方）自愿向原告支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和。2015年4月20日，被告通过其丈夫瞿汝兵转账向原告支付了10万元，原告向被告出具《收据》，内容写明，“交款人张晓华交来认购卓越维港北区保证金POS机100000元”。庭审中，原告主张被告未按照《二手房买卖合同》约定支付后期定金，被告违约故应按照《佣金支付承诺书》的约定支付原告违约金共计25万元，被告对原告的主张不予认可。被告主张，涉案《二手房买卖合同》不能履行的过错在于原告，原告告知被告应承担税费的总额为44万多元，但《二手房买卖合同》签订之后，原告突然告知被告因其工作人员错误漏算了一个税项，被告需要再多承担42万多元税费，并通知被告等原告工作人员与卖家协商，后协商未果被告也无法再继续履行合同，被告是在原告的误导下签订《二手房买卖合同》，原告不但未能完成居间义务还导致被告的损失，应当承担违约责任的是原告而非被告。被告为证明其主张提交了以下证据：1、名片、微信及网页打印资料，用于证明任树森、吴季琴是原告公司员工及其电话、微信号码等联系方式。名片显示任树森、吴季琴是原告公司员工，两人的手机号码分别为微信打印资料显示“晨曦～COCO～”的微信号为“wjqX99”；网页打印资料中关于“房源详情”部分中写有“世华地产找吴季琴交流热线1X9，微信wjqX9”字样。原告对名片的真实性予以认可，对微信及网页打印资料的真实性不予认可，表示未经公证，且网页具有不确定性及滞后性。2、被告与吴季琴、任树森的微信、短信记录及通话录音等，用于证明原告工作人员向被告推荐了涉诉房产，“晨曦～COCO～”于2015年4月19日通过微信发送计算的税费表告知被告要承担的涉案房产税费为440319元，手机号码为“1X9”于2015年4月23日通过短信告知被告丈夫少算税费422467元，另原告工作人员在与被告丈夫的通话录音中承认自己存在重大过错，少算了40多万元税款。原告对上述证据的真实性均不予认可，表示吴季琴已离职，相关内容的真实性无法确认，而且微信、短信等内容具有可更改性，片面且不完整。被告主张因原告的过错导致《二手房买卖合同》未能履行，原告应当向被告返还10万元的购房保证金及支付相应利息，原告对此不予认可。原告表示，原告收到的10万元并非购房保证金，而是定金，这10万元与《二手房买卖合同》约定的首期定金数额一致，因公司做账的惯例，所有定金均会写成“保证金”，此10万元现在原告处托管。上述事实，有原告提交的房地产证、《二手房买卖合同》、《佣金支付承诺书》，被告提交的名片、微信、短信记录及通话录音资料、《收据》等证据以及庭审笔录在卷证实，足以认定。
本院认为，本案系居间合同纠纷。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告通过原告的居间与案外人签订了《深圳市二手房买卖合同》，原告主张涉案房产的买卖合同系因被告违约而未能履行，被告对此予以否认，表示涉案房产的买卖合同系因原告错误计算税费而无法履行，被告对此提交了与原告工作人员的微信、短信记录及通话录音等证据予以证明，上述证据相互印证，本院予以采纳，上述证据显示，原告工作人员在被告与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》前后告知被告其应承担的涉案房产税费差距达42万多元，房屋买卖属大宗商品交易，税费多少及承担亦是关系到涉案房产交易的重要因素之一，原告作为专门提供房产交易居间服务的中介机构，但未准确预算税费金额并告知交易方，未能全面履行居间义务，故对原告要求被告支付违约金250000元的请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，被告主张上述10万元为购房保证金，原告确认收到被告支付的10万元，但表示该10万元为被告支付的购房定金，
本院认为，原告出具的《收据》注明此款为“认购卓越维港北区保证金”，原告未提交充分证据证明上述款项实为收取的购房定金，现涉案《深圳市二手房买卖合同》未再继续履行，原告扣留上述10万元依据不足，被告据此要求原告向其返还10万元，本院予以支持；原告无正当理由未向被告返还该笔款项，依法应自被告提起反诉之日起，即自2015年11月30日起支付上述款项的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告张晓华返还100000元及支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年11月30日起计至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求；
三、驳回被告张晓华的其他反诉请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2525元，反诉受理费575元，均由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）
代理
审判员 张黎
二〇一六年二月十九日
书 记 员 许影 来源：