上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2371号上诉人（原审原告、原审反诉被告）陶银喜，男，1957年4月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）王友波，男，1954年10月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨文斌，上海市海燕律师事务所律师。
上诉人陶银喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，王友波系上海市普陀一村XXX号XXX-XXX室房屋承租人。陶银喜、王友波于2006年签订房屋租赁协议，约定陶银喜承租上述房屋的朝北间开办理发店，租赁期限自2006年6月1日起至2009年5月30日止，付三押一，首付2006年6月1日至9月30日期间租金人民币（以下币种均为人民币）6，000元。实际履行中，王友波按约交付房屋，陶银喜开办理发店，合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但陶银喜仍继续使用系争房屋。陶银喜、王友波确认截止至2014年8月31日止，陶银喜不存在欠付使用费的情况，每月使用费金额为2，200元，陶银喜已支付保证金2，200元。2014年9月1日，王友波采取停电措施，9月27日，陶银喜携可移动物品迁出系争房屋。2015年3月，陶银喜起诉至原审法院，要求判令王友波返还陶银喜押金2，200元，赔偿装修损失55，000元及2014年9月经营损失15，000元。后，王友波提起反诉，要求陶银喜支付2014年9月房屋使用费2，200元，垃圾处置费360元。原审审理中，1、陶银喜、王友波确认租赁关系于2014年8月31日解除。王友波称2014年11月已将系争房屋另行出租。2、陶银喜提请证人戴某某到庭作证，证人称其是上海保宣装潢有限公司项目经理，2014年4月对上海市普雄路上的一个门面进行装修，做了吊顶、护墙板、家具（柜子）及隐蔽工程，证人带两、三个工人做了一个月，姓陶的房东分三次共支付证人装修费用55，000元。陶银喜对证人证言不表异议，王友波表示不认识证人，对装修事宜也不知情，对证人所述的装修费用不认可，也不同意承担该装修费用。3、关于垃圾处置费，王友波表示陶银喜搬离后未将房屋恢复原状，王友波另行出租前为将系争房屋恢复原状而发生了垃圾处置费，发票中的交款单位是系争房屋的地址，该笔费用发生在陶银喜搬离后的任何时间都是合理的。原审法院经审理后认为，关于本诉，陶银喜、王友波签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，当事人均应恪守履行。租赁合同约定的租赁期限至2009年5月30日届满，之后承、出租双方虽未续签租赁合同，但陶银喜继续使用系争房屋，王友波亦未表异议，双方形成事实上的租赁关系，根据法律规定，当事人就有关合同内容中履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。审理中，陶银喜、王友波确认租赁关系于2014年8月31日解除，原审法院予以确认，陶银喜要求王友波返还保证金的主张，可获支持。由于陶银喜、王友波并未续签租赁合同，陶银喜继续使用系争房屋应当预见租赁关系可能存在随时解除的风险，而其仍对房屋进行装修，陶银喜主张的装修、经营损失，于法无据，难予支持。关于反诉，陶银喜、王友波均确认王友波于2014年9月1日采取停电措施，直至陶银喜于同年9月27日携可移动物品迁出系争房屋时仍未恢复供电，虽陶银喜因停电原因于9月1日起停业，但其仍占用房屋而未及时返还王友波，对王友波要求陶银喜支付2014年9月使用费的请求，予以酌判。另，陶银喜搬离系争房屋时仅携可移动物品，并未将房屋恢复原状，王友波自行恢复原状而产生的垃圾处置费，应由陶银喜承担。原审法院据此作出判决：
一、王友波应于判决生效之日起十日内返还陶银喜保证金2，200元；
二、对陶银喜其余的诉讼请求，不予支持；
三、陶银喜应于判决生效之日起十日内支付王友波房屋使用费1，000元；
四、陶银喜应于判决生效之日起十日内支付王友波垃圾处置费360元。原审判决后，上诉人陶银喜不服，向本院提起上诉称，1、根据相关规定，房屋租赁合同无效或解除后，出租人同意出租人装修的，应对承租人主张的装饰装修物损失予以赔偿。同意包括明示和默示。陶银喜在2014年4月10日开始对系争房屋进行为期一个半月的装修，而王友波在2014年9月1日强行解除租赁关系并采取断电行为，在此期间，王友波并未采取任何方式提前通知陶银喜停止装修或解除租赁关系。故应认定王友波对陶银喜的装修行为予以默认，王友波未提前通知陶银喜的情况下强行解除租赁合同并断电行为，理应赔偿陶银喜的装修损失和经营损失。王友波的断电行为影响了陶银喜的基本生活，陶银喜不应支付9月份的使用费。2、陶银喜支付房租到2014年8月31日，9月1日应该是陶银喜继续支付房租的时间，但王友波于9月1日采取断电措施，直至陶银喜搬离系争房屋仍未恢复供电，导致租赁关系提前解除，王友波对租赁合同解除存在过错。3、垃圾处置费收据时间为2015年1月15日，陶银喜在2014年9月27日就搬离了系争房屋，该垃圾处置费与陶银喜无关；垃圾处置费的交款单位为普陀一村XXX号XXX室，而陶银喜承租的是101室，该垃圾处置费与陶银喜无关。请求撤销原审判决第二、三、四项，改判支持陶银喜在原审中的全部诉请。
被上诉人王友波答辩称：根据相关司法解释的规定，在房屋租赁合同纠纷中，如承租人未经出租人同意进行装修的，装修费及损失由承租人自己承担。陶银喜对系争房屋进行装修未经王友波同意，故陶银喜的装修费及损失由陶银喜承担。陶银喜搬离后王友波对系争房屋进行恢复，由此产生的垃圾处置费应由陶银喜承担，原审判决陶银喜承担垃圾处置费是合情合理的。请求维持原判。审理中，陶银喜提供如下证据佐证其上诉请求：1、《解除房屋租赁通知书》一份，旨在证明租赁期限至2014年9月30日止；2、《收条》一份，旨在证明陶银喜在承租系争房屋时向前承租人支付了4，000元的装修费。王友波对证据1的真实性无异议，但认为不属于新证据，与本案已无关联性。对证据2的真实性无异议，但认为也与本案无关。
本院认为，《解除房屋租赁通知书》记载的日期为2014年8月29日，而陶银喜自称是在原审判决后才在其实际居住房屋的邮箱内发现，陶银喜在长达近一年的时间才在其实际居住房屋的邮箱内“发现”《解除房屋租赁通知书》，与常理不符，且在原审中已经确认租赁关系于2014年8月31日解除，故本院对证据1不予采纳。因证据2系陶银喜与前租赁人之间产生，与本案无关联性，本院也不予采纳。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据现已查明的事实，陶银喜与王友波之间的租赁合同约定的租赁期限至2009年5月30日止，之后双方未续签租赁合同，而陶银喜继续使用系争房屋，王友波也无异议，故双方形成事实上的租赁关系。根据相关法律规定，当事人就有关合同内容中履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因双方在租赁合同到期后并未续签租赁合同，陶银喜应当预见租赁关系存在随时解除的风险，而仍进行装修，且未能提供王友波同意其装修的证据，故陶银喜主张的装修损失的上诉意见，本院不予支持。双方均确认王友波于2014年9月1日采取停电措施，直至陶银喜于同年9月27日携可移动物品迁出系争房屋时仍未恢复供电，虽陶银喜因停电原因于9月1日起停业，但其在出租人不同意其继续使用系争房屋的情况下，仍占用房屋亦存在一定过错，且审理中陶银喜亦未提供充分证据证明停电造成实际损失，在此情况下，原审法院已通过酌情减少房屋使用费，来平衡双方当事人利益，并无不当，本院予以认同，陶银喜的该点上诉意见，本院也不予支持。关于垃圾处置费，王友波系上海市普陀一村XXX号XXX-XXX室房屋承租人，虽垃圾处置费上记载的是101室，但垃圾处置费系因建筑垃圾而产生，而陶银喜未能提供王友波非因系争房屋而产生垃圾处置费的证据，故本院对陶银喜的该点上诉意见，亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，625元，由上诉人陶银喜负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一六年二月十九日
书记员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”