广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2264号
上诉人（原审原告）：ZJ，身份证住址：深圳市宝安区。
上诉人（原审原告）：张XL，身份证住址：深圳市宝安区。ZJ、张XL共同
委托代理人：刘玉，广东新本律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：胡J，身份证住址：深圳市宝安区。
委托代理人：傅国荪，广东雄越律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：杨树G，身份证住址：深圳市宝安区。
原审
第三人：深圳市XL地产顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道西乡大道西侧西城丰和家园1栋2层。
法定代表人：刘娟，职务总经理。
委托代理人：黄静，身份证住址：广东省深圳市宝安区，系该公司职员。
上诉人ZJ、张XL因与被上诉人胡J、杨树G等房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，2015年5月15日，原告ZJ作为买方与作为卖方的被告胡J、杨树G签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新湖路TY龙庭TL阁24D房产转让给原告，转让成交价为250万元。涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方应于出证后八日内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，卖方不得通知欠款银行或担保公司停止赎楼，否则视为根本违约。双方同意房款分两部分支付，第一部分房款为定金，买方同意在合同签署当日向卖方支付定金10万元，在签署合同之日起七日内再向卖方支付定金10万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账户，即视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款500万元由买方通过银行按揭方式支付，首期款由买卖双方指定银行监管，买卖双方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；买方须于签署合同之日起三十日内付清首期款约130万元；买方须于应付首期房款之日起五日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明：卖方同意买方有更换购买人的名字的权利；双方协商签订合同当日支付定金5万元现金给卖方，剩余5万元定金于卖方做公证当日支付。2015年5月15日，ZJ向杨树G、胡J支付了定金10万元。2015年5月22日，胡J、杨树G办理了公证委托手续，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、邢立宁等办理涉案房产交易赎楼、过户等。ZJ亦于当日向杨树G、胡J支付了定金10万元。2015年5月26日，张XL将自己名下的一套房产转让给他人。2015年6月5日，ZJ向杨树G、胡J支付了了5,000元，该笔款项现在第三人处托管。同日，胡J、杨树G作为售房人与作为购房人及托管银行的中国农业银行股份有限公司宝安支行签订了一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定资金监管款项为135.5万元。该份协议由胡J、杨树G的代理人邢立宁签署。张XL于上述协议签订当天将135.5万元存入资金监管账户。2015年6月23日，中国农业银行股份有限公司宝安支行向张XL出具了《个人购房贷款承诺函》，承诺为张XL购买胡J、杨树G的涉案房产发放贷款364万元。2015年7月29日，被告胡J、杨树G收到原告的起诉状。原告为证明被告拒绝履行合同向本院提交了张XL与胡J的微信聊天记录、2015年6月12日胡J与张XL的通话录音，被告胡J认可上述证据的真实性，但称张XL一直以居间人身份与胡J进行沟通。微信聊天记录显示，胡J于2015年6月9日晚上确认涉案房产存在逾期供楼的事实，并已经知晓如果不能偿还逾期供楼款，担保公司将无法赎楼。6月11日，胡J正式提出不想出售涉案房产；次日，胡J再次称差价太多，不想出售涉案房产。6月15日，胡J向张XL真实买家的名称和电话，张XL回复客户不同意把联系电话给卖方；胡J向张XL表示涉案交易可能涉嫌“ABC单”，张XL回复不是，并称买家有权更改购买人名字。6月30日，张XL通知胡J称客户已经将15万元转过来了，通知胡J和杨树G签署补充协议。之后的微信聊天记录显示胡J和杨树G并未配合签署补充协议。7月6日，胡J明确表示不履行涉案合同。上述微信聊天记录显示，张XL在涉案合同履行过程中一直以居间人身份与胡J沟通涉案房产买卖事宜，对于胡J多次要求张XL提供涉案房产真实买家姓名及联系方式的要求，张XL均以为客户保密和职业要求为由予以拒绝。2015年6月12日的通话录音显示胡J知晓自己银行信用不良，担保公司无法赎楼，且不愿意出售涉案房产，愿意承担违约责任。上述通话录音显示张XL一直以居间人身份与胡J沟通涉案房产买卖事宜。另查明，张XL系第三人下属深圳市XL地产顾问有限公司荣超滨海分公司负责人，ZJ系第三人下属深圳市XL地产顾问有限公司太古城分公司负责人。ZJ、张XL原审诉讼请求为：
一、解除原、被告双方于2015年5月15日签订《房地产买卖合同》；
二、二被告连带赔偿原告违约金1,040,000元；
三、二被告返还原告定金200,000元；
四、二被告承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。
原告ZJ与被告胡J、杨树G签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告胡J、杨树G在该合同中自愿约定买方可以更换购买人名字，即视为被告胡J、杨树G同意原告ZJ可以将合同买方权利义务概括转让给合同外第三方。被告胡J、杨树G委托的代理人在办理资金监管时与原告张XL签署资金监管协议，原告ZJ对此予以认可，即表明涉案买卖合同买方主体已经变更为原告张XL。在原告张XL取得贷款承诺函后，被告胡J未履行赎楼义务，且明确表示不出售涉案房产，其已构成根本违约。关于合同解除及违约责任。根据涉案合同的约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，原告张XL有权解除合同，并可要求被告支付合同价款百分之二十的违约金、返还原告已支付的定金。含有原告张XL解除合同意思表示的起诉状已于2015年7月29日送达给被告胡J、杨树G，因此，涉案合同已于2015年7月29日解除。关于定金返还。
本院认为，因涉案合同已解除，被告胡J、杨树G收取涉案交易定金20万元已没有合同依据，其应当返还已收取的定金20万元。因涉案合同买方主体已变更为原告张XL，因此，该笔款项应由被告胡J、杨树G返还给原告张XL。因涉案合同已解除，第三人托管5,000元款项已没有合同依据，第三人应当将上述托管款项退还给原告张XL。至于原告ZJ与张XL之间的定金等款项返还事宜，不属于本案处理范围，由其双方另行解决。关于违约责任。
本院认为，被告胡J、杨树G拒绝出售涉案房产系造成合同不能履行的根本原因。但本院同时注意到，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定，房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。
本院认为，房地产经纪机构和经纪人员作为专业的机构和人员，其应当通过专业能力为委托方提供服务，以确保交易公平、安全、便捷，最大程度保障委托方利益。但原告ZJ、张XL作为涉案居间人的第三人的职员，未向卖方披露其系涉案交易买方的重大信息，原告张XL更是违背职业操守和行业规范要求，购买自己提供居间服务的房产；在被告胡J多次要求提供真实买家身份时，原告张XL更是刻意隐瞒。上述事实足以说明原告张XL在合同履行过程中存在过错。对于被告关于调低违约金的请求，本院予以部分采纳。在上述违约及过错认定的基础上，为体现违约金的惩罚及补偿功能，维护诚实信用及二手房市场交易秩序，本院将违约金数额酌定为5万元，
本院认为该违约金数额已足以弥补原告张XL购买涉案房产所支出的费用等实际损失。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、原告张XL与被告胡J、杨树G关于买卖深圳市宝安区新湖路TY龙庭TL阁24D房产的房地产买卖合同已于2015年7月29日解除；
二、被告胡J、杨树G应于本判决生效之日起三日内向原告张XL支付违约金5万元；
三、被告胡J、杨树G应于本判决生效之日起三日内向原告张XL退还定金20万元；
四、第三人深圳市XL地产顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张XL退还托管款项5,000元；
五、驳回原告ZJ、张XL的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15,960元、保全费5,000元，由原告负担12,960元，被告负担8,000元，受理费原告已预交。ZJ、张XL不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销原审判决中第二、五项判决内容，改为判决被上诉人胡J、杨树G向上诉人支付违约金人民币1040000元；2、判决由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费及保全费。事实和理由：
一、原审法院判决结果中关于违约金的判决内容是原审法官滥用自由裁量权的表现。上诉人ZJ与被上诉人胡J、杨树G签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人胡J、杨树G在合同中明确ZJ可以将买方的权利义务概括转让给合同外第三人。因而ZJ将买方的权利义务转让给张XL也是合法有效的。本案中，被上诉人胡J在签订合同时未明确告知上诉人没有按时供楼情况，在买卖过程中未履行赎楼义务，且因为涉案房产在买卖过程中价格明显上涨而明确表示不出售涉案房产，之后又在其它中介机构挂牌出售涉案房产。被上诉人已构成根本违约。按照双方合同约定，卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。因此，在被上诉人根本违约导致合同无法继续履行的前提下，上诉人要求被上诉人支付合同价款百分之二十的违约金有事实依据和法律依据。在这种情况下原审法官任意调低违约金是属于滥用自由裁量权的表现。
二、原审法院判决结果中关于违约金的判决金额完全不能弥补上诉人因未能购买涉案房屋所造成的实际损失。上诉人张XL自此自终是想购买涉案房产用于自住。其为购买涉案房产筹措资金卖掉之前自住的富通好望角房产。现由于被上诉人违约不肯出售涉案房产导致上诉人张XL只好以每月8500元租住同一小区。目前涉案房产经评估价格已远远超过买卖双方约定的价格。上诉人张XL在银行资金监管的首期款要到今年12月4日才能解冻，如果上诉人张XL目前要另外购买同小区同样户型的房产所支出的费用要远远超过之前的价格。所以原审法院将违约金酌定为人民币5万元实际完全不能弥补上诉人的损失。
三、原审法院引用《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定及《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定作为调低违约金的依据明显不合理。虽然上诉人张XL没有向被上诉人披露自己是实际购买者，但双方签订的《房地产买卖合同》中明确约定买方可以更换购买人名字，被上诉人对此并无异议。即使被上诉人不知道实际购买方，但其对合同的主要条款如房产价格、定金条款、违约责任及其他权利义务条款是认可的。导致合同无法继续履行的根本原因是被上诉人违约不想继续出售涉案房产，而并不是上诉人隐瞒实际购买者。此外，《房地产经纪管理办法》以及《深圳市房地产市场监管办法》分别属于部门规章及地方性法规，其效力明显不及《中华人民共和国合同法》。即使上诉人违反上述规定，也只是应该受到行政处罚而不是承担另外的民事责任，如《房地产经纪管理办法》第三十七条规定，违反本办法第二十五条第（三）至（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以l万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。对此，原审法院据此认定上诉人张XL在合同履行过程中存在过错并酌定调低违约金数额明显不合理。
四、被上诉人存在没有按期供楼的情况，信用报告不良。根据无法办理赎楼手续，且在履行合同过程中亦明确表示不出售涉案房产，属于根本违约。所以请求法院判决被上诉人按合同约定的20％违约金承担违约责任有事实和法律依据。综上所述，原审法院判决结果属于法官无视双方合同约定，滥用自由裁量权的行为。其随意调低并酌定5万元违约金明显损害了上诉人的合法权益，请求上级法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：不同意对方的上诉请求，应该维持原判。本院
经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人胡J、杨树G签订的《房地产买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，应予维持。本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一审将涉诉违约金数额调低至5万元是否正确？
本院认为，涉诉合同约定买方可以更换购买人名字，即视为被上诉人同意ZJ可以将合同买方权利义务概括转让给合同外第三方。涉案买卖合同买方主体由ZJ变更为张XL，买方并不因此违约。张XL取得贷款承诺函后，胡J未履行赎楼义务、作出不出售涉案房产的意思表示，一审认定其构成根本违约、应当承担违约责任正确。张XL系房地产经纪人员，根据《房地产经纪管理办法》的相应规定，其不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋；根据《深圳市房地产市场监管办法》的相应规定，其通过本经纪机构购买房地产的，应当在签订房地产转让前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。上述办法中的相应规定系行政管理规定，违反该规定，有相应的行政处罚。故
本院认为，民事责任与行政责任不应混淆，本案系民事合同纠纷，被上诉人存在根本违约行为，不应依据行政管理规定将涉诉违约金数额调整过低。违约金既有补偿性，又有惩罚性。涉诉合同约定的违约金为104万元，一审调整为5万元过低，本院予以纠正。综合本案案情，本院酌定被上诉人应当向上诉人张XL支付违约金30万元。综上所述，原审法院认定事实清楚，但实体结果处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，
判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第一、三、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第二项为：被上诉人胡J、杨树G应于本判决生效之日起三日内向上诉人张XL支付违约金30万元；
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15960元由上诉人负担3192元，被上诉人负担12768元，保全费5000元由被上诉人负担。二审案件受理费13700元由上诉人负担2740元，被上诉人负担10960元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理
审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月十九日
书 记 员 廖冉冉（兼） 百度搜索“”