江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏08执异18号异议人（利害关系人）臧胜利。申请执行人江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清河区。负责人杨巨人，该××行行长。被执行人淮安中亿包装有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。法定代表人杨继胜，该××董事长。委托代理人孙开建，江苏××潮律师事务所律师。被执行人淮安市申华能源有限公司，住所地淮安市。法定代表人周立宏，该公司总经理。被执行人陈佳梅。被执行人周立宏，淮安市××能源有限公司总经理。本院在执行江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称淮安江苏银行）与淮安市申华能源有限公司（以下简称申华能源公司）、淮安中亿包装有限公司（以下简称中亿包装公司）、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案中，臧胜利向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。臧胜利向本院提出执行异议称：2013年8月20日，异议人与中亿包装公司签订租赁合同，异议人承租中亿包装公司90平方米的办公房及5号厂房2800平方米，租赁期限从2013年8月29日起至2033年8月28日止。法院拍卖了含异议人承租房在内的中亿包装公司房地产时未通知异议人，损害了异议人的合法权益，剥夺了异议人优先购买权。请求确认拍卖无效或确认异议人对自己承租的房屋享有优先购买权。本院经审查查明，淮安江苏银行与申华能源公司、中亿包装公司、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，本院于2014年9月16日作出（2014）淮中民初字第0081号民事判决：
一、申华能源公司于本判决生效之日起十日内偿还淮安江苏银行借款2000万元及利息；
二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华能源公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；
三、淮安江苏银行有权对本案中中亿包装公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华能源公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。因申华能源公司未履行生效判决书确定的义务，淮安江苏银行申请执行，本院于2015年3月3日立案执行。执行中，本院于2015年7月31日作出（2015）淮中执字第00113号民事裁定，查封中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。2015年6月10日，本院委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司对中亿包装公司位于淮阴区淮河路南侧、经二路西侧建筑面积17334.83平方米、土地面积33196.5平方米的房地产进行评估。7月10日，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司作出清华评（2015）字第S0036号房地产估价报告，估价对象在价值时点2015年6月30日的市场价格为2458.1925万元。2015年8月15日，本院作出（2015）淮中执字第00113号执行裁定，对已评估的房地产进行拍卖。2015年9月7日、11月10日、2016年1月9日，本院三次在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房地产以2458.1925万元、1966万元、1572.8万元公开进行拍卖，第三次拍卖成交。另查明，中亿包装公司与臧胜利于2013年8月20日签订了租房协议书，臧胜利租用中亿包装公司办公房90平方米、厂房2800平方米，租期从2013年8月29日起至2033年8月28日止，每年租金180960元，合同签订后付清第一年租金，以后按合同签订前一个月付房租。臧胜利称第一年房租已于合同签订之日付清。2013年12月，中亿包装公司与其协商给予其优惠价每平方米5元一次性付清5年租金，其已付清了5年的租金。臧胜利没有提供交付房租的票据。本案的争议焦点为，本院对案涉厂房整体拍卖是否侵犯了臧胜利的优先购买权。
本院认为，根据申请执行人淮安江苏银行的申请，本着最高最佳使用原则，充分保障相关权益人的合法权益，最大化实现房屋价值，本院对案涉厂房、土地进行整体拍卖，符合法律规定。异议人臧胜利承租的2890平方米房屋只占拍卖总房屋面积17334.83平方米的16.7%，臧胜利对法院整体拍卖的厂房、土地主张优先购买权无法律依据。本院对案涉厂房、土地整体拍卖没有侵犯臧胜利的优先购买权。臧胜利的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，
裁定如下：驳回臧胜利的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向本院提交复议申请书及副本一式三份，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 董国华
审判员 徐海波
审判员 邱志敏
二〇一六年二月十九日
书记员 庄 行