长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终236号
上诉人（原审原告）：江燕，女，1954年5月17日生，汉族。
委托代理人：许木江，男，1949年11月11日生，汉族，住长春市南关区。
被
上诉人（原审被告）：长春广田房地产开发有限公司，住所：长春市二道区英俊乡长江村。
法定代表人：张向东，总经理。
委托代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。
上诉人江燕因与被上诉人长春广田房地产开发有限公司（以下简称广田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。江燕一审诉称：原、被告双方于2010年8月11日签订《商品房买卖合同》。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金。被告按合同约定2012年9月10日之前，被告应为原告办理房屋所有权证。然而被告逾期未办理，构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条以及合同约定请求法院判令被告支付2012年9月10日至2014年1月14日违约金31262元。广田公司一审辩称：依据商品房买卖合同第15条约定，非出卖人原因导致房屋权属不能办理登记的，不承担法律责任。现本案原告房屋不能取得所有权证书是由于出卖人以外的第三方即政府原因导致，所以在本案中本案被告不应当承担法律责任。一审法院
经审理查明：原、被告双方于2010年8月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号×××），原告亦支付购房款634120元，按约定被告已于2011年9月10日将该房屋交付原告使用。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：（3）如因出卖人原因未能办理产权登记机关备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金；如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。被告未按照约定办理房屋产权证。被告提供以下证据，1、2010年6月23日，长春市土地收购储备交易中心向长春市政府作出的《关于请市政府协调房地局为开发公司先行办理预售许可证的请示》（复印件，在市政府、房地局及土地收购储备交易中心都有存档）；2、2011年7月14日，长春市土地储备中心向长春市政府作出的《关于市土地收储项目拆迁灭籍和产权办理有关情况的请示》复印件；3、2014年9月2日长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心实测审核科出具的《不予登记审批单》；4、2015年2月5日，长春市土地储备中心向长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心出具的《关于对二道区保利·百合香湾项目先行办理产权证的函》复印件；5、长春市土地储备中心出具的百合香湾地块102户未进行房屋灭籍权利人清单。被告用以上5份证据证明因为百合香湾地块存在地上物未办理灭籍手续问题，在办理房屋权属证件时经办机关不予受理，导致不能办理房屋预售许可证，及房屋产权证。本院到相关机关调取了以上证据。一审法院认为：原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同的订立，符合法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人原因未能办理产权登记机关备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金；如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。被告提供《关于请市政府协调房地局为开发公司先行办理预售许可证的请示》、《关于市土地收储项目拆迁灭籍和产权办理有关情况的请示》、《不予登记审批单》、《关于对二道区保利·百合香湾项目先行办理产权证的函》、长春市土地储备中心出具的百合香湾地块102户未进行房屋灭籍权利人清单。本院到相关机关调取了以上证据，能够证明因为百合香湾地块存在地上物未办理灭籍手续问题，在办理房屋权属证件时经办机关不予受理，导致不能办理房屋预售许可证，及房屋产权证，符合如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任的约定。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，
判决如下：驳回原告江燕的诉讼请求。案件受理费590元，由原告负担。宣判后，江燕不服上诉，请求二审法院撤销（2015）二民初字第738号民事判决，依法改判。理由如下：一审法院认定事实错误，故意偏袒被上诉人，因被上诉人责任，上诉人没能在规定期限取得房地产权属证书，依据合同约定，被上诉人应支付违约金，一审法院认定因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担责任错误。在约定的时间内未能为上诉人办理产权登记备案手续是被上诉人原因所致与政府无关。被上诉人未能在合同约定的时间内为上诉人办理产权登记备案，是被上诉人工程没按期竣工所致。由于没按期竣工，质检部门不能出具验收报告。广田公司二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，江燕于2014年9月份办理了诉争房屋产权证书。
本院认为：上诉人江燕与被上诉人广田公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方对买受人江燕房屋产权证书逾期办理的事实无异议，仅针对逾期的原因有争议。上诉人认为系被上诉人原因所致，但未提交充分证据予以证实，而被上诉人认为系政府原因导致未能办理产权登记备案手续，其应免责，并提供了相关政府文件予以证明，该政府文件能够证实未能办理产权登记备案手续系政府相关土地部门未能按时完成灭籍手续所致，而非被上诉人故意延误，符合双方合同第十五条“如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”被上诉人免责约定，故此一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人江燕负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理
审判员 白雪成
代理
审判员 李 迪
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张维峰