南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2015）六大民初字第625号原告黄庆，男，1972年1月13日生，汉族。委托代理人苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告张向朋，男，1966年7月28日生，汉族。第三人方永晨，男，1969年2月23日生，汉族。
原告黄庆诉被告张向朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由
代理
审判员张巧玲适用简易程序，公开开庭进行了审理，审理过程中依原告申请追加方永晨为第三人。原告黄庆及其委托代理人苏聪聪、被告张向朋到庭参加诉讼，第三人方永晨经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄庆诉称，2014年6月1日，被告与南京大顺塑业有限公司（以下简称大顺塑业公司）签订一份《租赁合同》，约定大顺塑业公司将位于葛塘厂区的1#、2#大车间及库房、办公室二间租赁给被告使用，租期四年，每年租金36万元，按年支付。合同签订后，大顺塑业公司将房屋交付被告使用，被告按约支付了第一年租金。被告未按约支付第二年租金，经多次催促仍未支付。2015年8月2日，大顺塑业公司将其《租赁合同》的合同权利全部转让给原告，并通知了被告。请求判令1、被告迁出南京市六合区葛塘浦淮路原南京华聚塑料科技有限公司房屋，并按3万元／月支付自2015年10月11日至实际迁出之日的房屋使用费，2、承担本案的诉讼费用。
被告张向朋辩称，租赁合同相对人是大顺塑业公司，而非原告；被告支付的租金、代原告缴纳的水电费、门卫伙食费，扣除原告答应的每年3万元返点，被告仅欠租金1、2万元。2014、2015两年房屋漏水给被告造成约十万元损失。第三人方永晨未答辩。
经审理查明，2014年6月1日，大顺塑业公司（甲方）与被告张向朋（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将葛塘厂区1#、2#大车间及库房、办公室二间租赁给乙方，租金每年36万元，租期四年，自2014年6月1日至2018年5月31日，在租赁期内的水、电费用由乙方承担，租赁物的维护、维修由乙方自行承担；厂区租赁费用按年支付，第一年租赁费用于本协议双方签字当天支付甲方，自第二年起乙方应提前2个月于当年4月1日之前支付当年厂区租赁费用，如到期乙方未付租赁费用，乙方应向甲方支付当天租金10%的滞纳金，甲方有权终止合同。合同签订后，大顺塑业公司将涉案房屋交付给了被告，被告按约支付了第一年租金。2015年3月7日，原告黄庆出具委托书，上载：现委托方永晨先生作为黄庆的全权代理人负责处理南京葛塘街道华聚厂区房屋管理、租金收取及相关事宜，特此委托。大顺塑业公司亦在该份委托书上加盖印章。2015年8月2日，大顺塑业公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议》，约定：
一、甲、乙双方一致确认，甲方与张向朋2015年6月1日签订的《租赁合同》涉及的车间、库房、办公室原系南京华聚塑料科技有限公司使用，后由南京华聚塑料科技有限公司法定代表人黄庆使用并交由甲方对外出租；
二、甲、乙双方一致同意，甲方将与张向朋2014年6月1日《租赁合同》对于的合同权利全部转让给乙方行使，乙方可直接基于该合同向张向朋主张权利……。2015年6月11日、8月16日、8月17日，被告三次给付原告租金6.5万元。后双方因租金给付事宜产生争议。2015年10月13日，原告通过邮寄律师函向被告催缴租金。同年11月4日，原告向被告邮寄送达债权转让协议、解除合同通知书。另查明，涉案房屋未办理相关行政建设许可手续。2014、2015年夏季，涉案房屋两次漏雨。2015年5月23日，方永晨作为见证人出具一份《协议》，内容为：经协商甲方黄庆答应每年付张向朋管理费3万元，从15年房租中扣除两年共6万元，包括14年的。黄庆否认曾承诺给付张向朋管理费。庭审中，原告认可被告为其垫付水电费、门卫伙食费合计1万元。对被告出具的署名为“方永晨”的三张收条（时间分别为2015年4月3日、5月7日、5月13日，金额合计20.5万元）真实性，原告表示“不认识方永晨的字”“从6月11日开始被告把钱给我的，我当时告诉他已经撤回对方永晨的委托，不要再把租金再给方永晨了”“我问过方永晨收了被告多少租金，方永晨没告诉我，我记不得了”，但原告承认方永晨曾向其交付收取的被告租金2.2万元。以上事实，有原、被告的陈述、《租赁合同》、收条、委托书、债权转让协议、快递单等为证，本院予以采信。
本院认为，涉案房屋无行政建设许可手续，大顺塑业公司与被告张向朋就此达成的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，被告应迁出涉案房屋；原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。原告黄庆基于大顺塑业公司的债权转让取得涉案房屋的相关权利，被告亦已知晓债权转让事实，故原告作为债权人向被告索要房屋占有使用费，主体适格。原告知晓方永晨收取过租金，只是数额有异，现原告未提交相反证据否认署名为“方永晨”的20.5万元收条的真实性，故对被告主张曾支付方永晨20.5万元，本院予以采信。方永晨受原告委托收取相关费用，由此产生的法律后果由原告承受，即被告已支付占有使用费27（20.5＋6.5）万元，加之其为原告垫付的1万元，被告合计已支付原告28万元。按3万元／月标准计算的2015年6月1日至迁出涉案房屋之日期间的占有使用费，应由被告承担。原告对方永晨的授权仅为“房屋管理、租金收取”，被告以方永晨出具的两份说明主张原告承诺给付管理费及漏雨造成的损失数额，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告张向朋于本判决生效之日起十五日内迁出南京市六合区葛塘浦淮路原南京华聚塑料科技有限公司房屋；并按3万元／月标准给付2015年6月1日至迁出涉案房屋之日期间的占有使用费（已支付28万元）。
二、驳回原告黄庆的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计150元，由原告黄庆、被告张向朋各负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76。
代理
审判员 张巧玲
二〇一六年二月十八日见习
书记员 尹 星 搜索“”