杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭富民初字第1938号
原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地：浙江省杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。
法定代表人：杨掌法，总经理。
委托代理人：杨国锋，浙江东辰律师事务所律师。
委托代理人：周杲炳，公司员工。
被告：施敏之。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）与被告施敏之物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月5日公开开庭进行了审理。原告绿城物业的委托代理人周杲炳到庭参加诉讼，被告施敏之经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业起诉称：被告施敏之系七里香溪小区云栖苑01号单体别墅产权人。原告与七里香溪小区业委会分别于2009年12月30日以及2014年6月20日签订了服务期限为2010年1月1日至2016年12月31日的《物业管理服务合同》。合同签订后，原告依约在该小区提供了物业服务义务。但经原告多次催讨，被告一直未支付物业服务费用。被告逾期支付原告物业服务费用的行为已经构成违约，应按照相关物业服务合同的约定承担违约责任。现起诉要求判令：1、被告支付原告自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费20943.60元，逾期付款违约金6685.20元（违约金暂算至2015年6月26日，应计算到实际付款日止），两项总计27628.80元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告绿城物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同（复印件）一份，证明被告施敏之系七里香溪小区云栖苑01号单体别墅的产权人。2、七里香溪别墅园物业管理服务合同、七里香溪物业服务合同补充协议、富阳市七里香溪物业服务合同各一份，证明七里香溪业主委员会委托原告对七里香溪小区提供物业管理服务，并确定物业费收费标准、交费时间及逾期的违约责任等事项。3、原告催缴函一份、律师函二份、邮寄凭证二份、原告和业委会共同出具的催缴物业服务费函一份及短信记录两份（复印件），证明原告向被告催缴物业费的事实。被告施敏之未作答辩，也未举证。对原告提供的证据，被告未到庭质证，视为自动放弃质证权利。本院认证如下：原告提供的证据1形式合法、内容真实，对被告系七里香溪小区云栖苑01号单体别墅房屋业主的事实具有证明力，本院予以认定。证据2，符合证据的基本特性，
本院认为七里香溪业主委员会委托原告对七里香溪小区提供物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和业委会签订的物业服务合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据3，符合证据的基本特性，能达到证明原告向被告催讨相关费用的待证目的，本院予以认定。经审理，本院认定如下事实：2009年12月30日，原告绿城物业与富阳市七里香溪业主委员会签订《七里香溪别墅园物业管理服务合同》一份，合同第二条约定：原告为七里香溪的全体业主和使用人提供物业服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应责任。第六条约定：本合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止。第十条约定：本物业物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中单体别墅物业费为2.00元／月／平方米。第十五条约定：物业服务费及车位费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。第三十三条约定：业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。后原告绿城物业为该小区提供物业服务。2011年12月14日，原告绿城物业与富阳市七里香溪业主委员会签订《七里香溪物业服务合同补充协议》一份。其中第二条约定：七里香溪自2012年1月1日起物业服务费具体标准进行调整，其中单体别墅物业费为2.50元／月／平方米。2014年4月29日，原告绿城物业与富阳市七里香溪业主委员会续签《富阳市七里香溪物业服务合同》一份，合同第六条约定：本合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。而对于合同第二条、第十五条、第三十五条与前合同作出了相同的约定。被告施敏之系七里香溪小区云栖苑01号单体别墅的业主，房屋建筑面积为349.06平方米。被告至今未支付自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费20943.60元（349.06平方米×2.50元／平方米／月×24月）。故原告绿城物业起诉要求解决。另查明，原告绿城物业现仍在七里香溪小区提供物业服务，并以邮寄催交物业服务费律师函、发催缴函等方式多次向被告催讨物业服务费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富阳市七里香溪业主委员会签订的《七里香溪别墅园物业管理服务合同》、《七里香溪物业服务合同补充协议》、《富阳市七里香溪物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告施敏之系七里香溪小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告绿城物业提供的物业服务部分不符合合同要求，被告施敏之可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告施敏之人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告绿城物业赔偿，但不能作为其拒缴物业服务费的理由。对于原告要求被告支付逾期付款违约金6685.20元之诉请，
本院认为，根据物业服务合同约定，被告施敏之应当分别在2013年1月10日、2014年1月10前缴纳2013年、2014年度的物业服务费10471.80元（349.06平方米×2.50元／平方米／月×12月），二年的物业服务费共计20943.60元。被告施敏之至今未予缴纳，其行为已经构成违约。合同约定按照每日千分之二计收逾期付款违约金过高，但原告绿城物业公司已经自愿降低为按照每日万分之六计收逾期付款违约金，已属合理范围，本院予以支持。关于违约金的起算日期，根据合同约定自每年的1月11日起计算，现原告要求一并从2014年1月11日起算，属合理范围，本院予以支持。综上，原告绿城物业的诉讼请求，合理部分本院予以支持。被告施敏之经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告施敏之支付原告绿城物业服务集团有限公司物业服务费20943.60元，于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告施敏之支付原告绿城物业服务集团有限公司自2014年1月11日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金（以所欠物业服务费20943.60元为基数，按照每日万分之六的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，由被告施敏之负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐文斌
审 判 员 何建胜
审 判 员 陈琴霞
二〇一六年二月十八日代
书记员 孙泽南 来自：