广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2015）江鹤法民二初字第283号
原告：邱航苏，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××0018。
原告：李笑卿，女，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××152X。两原告的
委托代理人：李宝强，广东皓朗律师事务所律师。两原告的
委托代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。
被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰。
委托代理人：刘剑辉。
原告邱航苏、李笑卿诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由
审判员何建通适用简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人吕嘉浩，被告碧桂园公司的委托代理人梁家杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称：原、被告于2012年10月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发建设的鹤山碧桂园.公园1号柏丽湾一街12号1003房的商品房，该房屋预售建筑面积为101.81平方米，套内面积为88.43平方米，购房总金额为547610元（后经重新核实建筑面积为101.40平方米，套内面积为87.62平方米，房价款为542594元）。被告承诺在2012年11月30日前，依照国家和地方人民镇府的有关规定，将经验收合格并符合合同其他约定的商品房交付给原告，否则应当承担逾期交房的违约责任。合同签订后，两原告已依照合同的约定按时足额支付购房款，但被告的建设进度缓慢，直至2013年9月25日涉案房屋才竣工。2014年10月25日，被告与两原告签订《鹤山市碧桂园物业发展有限公司房屋移交单》，正式将涉案房屋交付给原告。而被告的交房时间已经远远超过双方约定2012年11月30日的交付日期，属于逾期交房的违约行为。根据《商品房买卖合同》第九条及《补充协议书》第十条第1、2款“若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人）”的约定，被告应当赔偿原告相应的逾期交房违约金112968.07元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”和《商品房买卖合同》补充协议书第十九条的约定，原告已委托被告代为办理房地产权证的相关手续，现由于被告的原因，原告至今仍未能取得房屋权属证书，故原告主张被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付延迟办证违约金（从房屋交付使用之日起第91日，即2014年11月25日计算至实际取得房屋权属证书之日止）。为此，原告诉至法院，请求判令：
一、被告一次性支付二原告逾期交房违约金112968.07元（按房价款每天万分之三的标准，从2012年11月30日计至2014年10月25日止）；
二、被告一次性支付二原告迟延办证违约金19078.50元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年11月25日暂计至2015年8月31日，请求计至实际取得房屋权属证书之日止）；
三、本案诉讼费由被告承担。
被告碧桂园公司辩称：1、被告不存在逾期交楼的问题，原告在合同约定的时间内交房，不需要承担违约责任，原告提出逾期交房违约金的主张已经超过了法定的诉讼时效。2、关于延迟办证违约金的问题，原告在合同约定的时间内将相关的办证材料递交到鹤山市住建局，不存在违约，无需承担迟延办证违约金。
经审理查明：2012年10月27日，两原告与被告碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定原告以547610元的价格购买位于鹤山市沙坪鹤山大道623号的碧桂园·公园1号柏丽湾一街12号1003房的预售商品房（以下简称“诉争房屋”），同日，双方签订《委托办理权属登记协议书》。《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款详见本合同附件四《补充协议书》第二条的约定”；第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定：“买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币：A）、……：C）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为547610元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即167610元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2012年11月27日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即380000元整”；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：（1）……（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）……”。第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房……”。第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、……。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”《委托办理权属登记协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定：“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的同时签署该委托书并办理公证手续。”；第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项。”第四条约定：“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，与被告无关，出卖人对此不负任何责任。”双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件后，原告于2012年10月15日和27日分别支付被告购房款10000元，于2012年10月27日支付被告购房款147610元，于2013年4月10日支付被告购房款380000元，因诉争房屋面积减少，被告退还原告购房款5016元。2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年6月30日，被告碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。2014年10月25日，被告碧桂园公司与原告签订《鹤山市碧桂园物业发展有限公司房屋移交单》，原告签名确认同意接收诉争房屋。上述事实，有原、被告提供的证据和本院调查收集的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。
一、关于被告碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给两原告的问题。依《商品房买卖合同》第八条的约定，除原告有违约行为等可予据实延期的原因外，被告碧桂园公司应于2012年10月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给原告使用。
被告碧桂园公司辩称不存在逾期交楼问题，但据本院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，故诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，若诉争房屋未经验收合格，是不能认定被告碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故本院认定被告碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，故被告碧桂园公司的该项抗辩显属无据，本院不予采信。
二、关于诉争房屋何时交付给原告的问题。原告认为被告没有依约出示诉争房屋验收合格等证明文件，故拒绝接收诉争房屋，并直到2014年10月25日才接收诉争房屋；被告认为诉争房屋竣工验收合格后，已通知原告接收诉争房屋，原告没有及时接收诉争房屋，是原告的责任。依《商品房买卖合同》第十一条“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”的规定，被告碧桂园虽有通知原告接收诉争房屋，但应按约向原告出示房屋验收合格等证明文件，否则，原告有权拒绝接收诉争房屋。在庭审中，被告没有提供证据证实其有向原告出示房屋验收合格等证明文件，故根据合同的约定，原告拒绝接收诉争房屋的理据充分，综上，足以认定被告没有按约履行交付房屋给原告的义务，故由此产生的延期交房责任应由被告承担，结合原告提供的《鹤山市碧桂园物业发展有限公司房屋移交单》等证据，本院确认诉争房屋于2014年10月25日交付给原告。对被告的辩称意见，本院不予采纳。
三、关于逾期交房违约金及是否超过诉讼时效的问题。上已述明，被告逾期交付房屋给两原告，故两原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的理据充分，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定，逾期交房违约金每天以其已交房价款的万分之三计算，原告于2012年10月15日和27日分别支付被告购房款10000元，于2012年10月27日支付被告购房款147610元，于2013年4月10日支付被告购房款380000元，从2012年11月30日起至2013年4月9日止共130天，从2013年4月10日至诉争房屋交付之日即2014年10月25日止共564天，计得逾期交房违约金为99192.40元（167610×0.03%×130＋547610元×0.03%×564天），即被告应支付两原告逾期交房违约金99192.40元，对原告请求的超出部分，本院不予支持。在本案中，诉讼时效应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日起算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，并参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》的规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日履行，故应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，原告应在2015年11月7日前向人民法院起诉，现原告的起诉日期是2015年9月1日，故本案原告提起诉讼时未超过诉讼时效。被告的该项抗辩，缺乏理据，本院不予支持。
四、关于逾期办证违约金的问题。在本案中，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件四《补充协议书》、《委托办理权属登记协议书》的约定，原、被告双方只约定由被告向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，就办理诉争房屋房产证的问题没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任……”的规定，鉴于原、被告只约定由被告向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，并没有约定由被告办理诉争房屋房产证，可见，当事人对办理诉争房屋房产证的问题已有特殊约定，且根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》，已明确约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。综上，原告请求被告支付逾期办证违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，
判决如下：
一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金99192.40元给原告邱航苏、李笑卿；
二、驳回原告邱航苏、李笑卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1470.50元（已减半收取），由原告邱航苏、李笑卿负担365.30元，被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担1105.20元（原告已预交受理费，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何建通
二〇一六年二月十八日
书记员 吕美珊 更多数据：