江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第03549号上诉人（原审原告）徐建阳，居民。被上诉人（原审被告）袁卫东，居民。被上诉人（原审被告）徐松兰（袁卫东之妻），居民。
上诉人徐建阳因与被上诉人袁卫东、徐松兰房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建阳原审诉称：袁卫东、徐松兰系夫妻关系。2012年2月25日，袁卫东、徐松兰以经营洗化用品需要向我承租门面房一幢，并签订租房协议，协议约定：租期五年，至2017年3月4日止；按年交付租金，第一年为72800元，以后每年按10%增加租金，以此类推…；同时约定“如有违约，由违约者承担违约金50000元。”协议签订后，袁卫东、徐松兰签字并完成房屋的交接手续。然而，袁卫东、徐松兰经营到2014年11月时，突然关门歇业，也未经我同意，单方关门歇业，迫使我与其终止租房协议。我不允，袁卫东、徐松兰避而走之。2015年3月，我为减少损失，不得不将案涉房屋对外出租。袁卫东、徐松兰的行为违反了合同法的诚实守信原则，现请求法院依法判令袁卫东、徐松兰支付违约金50000元，2015年4、5月租金14934.8元，并承担诉讼费用。袁卫东、徐松兰原审辩称：我们与徐建阳签订的5年期房屋租赁合同属实。我们在严重亏损的情况下，已经履行合同3年。连续亏损的主要原因是房租过高，本来该租金比同地段高，每年还按10%递增，提升了经营成本。我们要求变更相关条款，徐建阳不同意。2014年11月份，经双方协商，徐建阳同意终止合同，并就相关事宜达成共识、意思表示一致的情况下，我们才决定关门歇业。且徐建阳在我们退租后，迅速将房屋出租给他人经营，经济上并未因终止租赁合同受到损失。我们同意将5000元保证金作为对徐建阳的补偿，徐建阳也同意，现却出尔反尔，有悖诚信。另合同中约定的违约金50000元过高。综上，我们不存在违约行为，不承担违约责任，请求法院驳回徐建阳的诉讼请求。原审法院
经审理查明，2012年2月25日，徐建阳与袁卫东、徐松兰签订房屋租赁协议一份，约定：徐建阳将位于盐都区大冈镇农工商超市旁的三间门市租赁给袁卫东、徐桂兰经营；期限自2012年3月5日至2017年3月4日；租金第一年为72800元，此后按照10%逐年增加（注：第四年的年租金为96896元）；租金的交付方式为每年元月5日交付下一年的租金；如一方违约，另一方承担违约金50000元，以及其他的相关事项。合同签订后，徐建阳交付了该房屋，袁卫东、徐桂兰按合同约定支付租金。2014年11月，袁卫东、徐桂兰要求终止合同，徐建阳未同意，双方为此发生争议。此后，袁卫东、徐桂兰停止营业，并于2015年3月4日将相关的货架、物品搬离租赁房屋，租金亦结算至当日。同年3月，徐建阳将案涉的房屋对外出租。嗣后，徐建阳要求支付袁卫东、徐桂兰违约金未果，遂诉至法院。庭审中，徐建阳放弃要求袁卫东、徐金兰支付2015年4、5月的租金。其当庭陈述该与他人签订房屋租赁合同的时间为2015年4月5日，但未提供相关的合同。袁卫东、徐松兰辩称双方协商一致终止协议，已以5000元押金作为对徐建阳的补偿，但亦未提交书面证据予以证明。原审法院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案徐建阳与袁卫东、徐松兰签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方具有法律约束力，双方均应按约定履行相应义务。袁卫东、徐松兰在合同期限内因经营困难，未经徐建阳同意，单方提出终止合同，袁卫东、徐松兰的行为构成违约，对此应承担违约责任。对徐建阳主张的违约金50000元，原审法院综合考虑双方约定的50000元、袁卫东、徐松兰的辩称以及徐建阳因终止合同遭受的损失情况，酌情确定袁卫东、徐松兰应当承担违约金13000元。对徐建阳当庭放弃租金请求，予以准许。袁卫东、徐松兰辩称双方已对终止合同已达成协议，徐建阳予以否认，袁卫东、徐松兰未提供证据予以证明，对此不予采信，对双方当事人的其他诉辩称，亦均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，原审判决：
一、袁卫东、徐桂兰支付徐建阳终止租赁合同违约金人民币13000元，扣除其以押金抵冲的5000元，仍应支付8000元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、驳回徐建阳其他诉讼请求。案件受理费1424元，减半收取712元，由徐建阳负担570元，由袁卫东、徐桂兰负担142元。
上诉人徐建阳不服原审判决，向本院提起上诉称：1.袁卫东、徐桂兰在租赁期内单方终止履行合同，构成违约，应按合同约定支付违约金50000元，原审酌情确定为13000元没有依据；2.关于案件受理费，原审判决徐建阳承担570元，袁卫东、徐桂兰承担142元，不合理。综上，请求二审法院依法裁判。徐建阳为证明其主张，提交了其分别于2015年4月1日与邵丹林以及2015年4月22日与马德忠签订的租房协议复印件各一份，证明其损失包含闲置期间租金损失以及重新出租后租金降低的差价损失，合计21955元。
被上诉人袁卫东、徐桂兰答辩称：1.袁卫东、徐桂兰与徐建阳经协商一致终止租赁，并以押金5000元以及屋内装修作为赔偿，不应再按合同约定的违约金支付；2.原审判决确定的案件受理费的分担方式并无不当。故请求驳回上诉，维持原判。对徐建阳提交的证据，袁卫东、徐桂兰的质证意见为对真实性不予认可。因徐建阳未提交证据原件，且袁卫东、徐桂兰对两份租房协议不予认可，本院对徐建阳所提交证据的真实性亦不予确认。本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：徐建阳与袁卫东、徐桂兰订立的租房协议为双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，袁卫东、徐桂兰在合同履行过程中在租期内单方退租致合同解除，构成违约，依法应承担相应违约责任。关于袁卫东、徐桂兰是否应向徐建阳支付违约金50000元的问题。经查，双方在租房协议中约定，如违约，由违约方承担违约金50000元。袁卫东、徐桂兰在原审中提出违约金过高，请求法院调整。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于徐建阳的实际损失，徐建阳在本案中提出其实际损失含房屋闲置期间租金损失以及重新出租租金减少的差价损失。
本院认为，因袁卫东、徐桂兰违约致合同解除，二人对徐建阳房屋闲置期间的租金损失应予赔偿。关于徐建阳重新出租后租金减少产生的差价，因重新出租的租金数额为徐建阳自愿与案外人的交易行为，与袁卫东、徐桂兰并无关联，故租金减少的差价不应认定为徐建阳的实际损失。因违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，原审法院根据袁卫东、徐桂兰的申请，依法对违约金酌情调整为13000元，并无不当。故徐建阳提出原审判决将违约金调整为13000元没有依据的上诉理由不成立，本院不予支持。关于原审对案件受理费分担是否不当的问题。根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，徐建阳原审提出的诉讼请求部分得到支持，属于部分胜诉、部分败诉的情形，故原审法院根据案件的具体情况决定双方负担的案件受理费数额，符合法律规定，并无不当。故徐建阳提出原审对案件受理费分担不合理的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，徐建阳的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1424元，由上诉人徐建阳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理
审判员 王 珩
代理
审判员 周 陇
二〇一六年二月十八日
书 记 员 程 菲 来源：