山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终117号
上诉人（原审被告）：山东定陶农村商业银行股份有限公司（原定陶县农村信用合作联社）。
法定代表人：黄福斌，该公司董事长。
委托代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：何玉芝。
委托代理人：岳莹，山东陶城律师事务所律师。
委托代理人：张建彬，山东陶城律师事务所律师。
原审
被告：菏泽沧海房地产开发有限公司。
法定代表人：叶志林，该公司董事长。
委托代理人：提汝杰。上诉人山东定陶农村商业银行股份有限公司（以下简称定陶农商行）因与被上诉人何玉芝、原审被告菏泽沧海房地产开发有限公司（以下简称沧海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省定陶县人民法院（2015）定民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告何玉芝诉称，2010年12月29日，原告以28万元的价格全款购买了原定陶县农村信用合作联社、菏泽沧海房地产开发有限公司共同销售的范蠡商城北四区42-48号（双号）商品房，并办理了房屋所有权证（房权证号：城区字第××）。现由于被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，被告的行为属于一房两卖的欺诈行为，致使原告房产证（房产证号：城区字第××）被撤销。失去对该房屋的所有权。根据法律规定，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、返还原告支付的购房款28万元及利息；3、被告承担购房款一倍的赔偿责任，并赔付原告办理房屋产权证书费用共计30996元；4、诉讼费用由被告承担。原审被告定陶农商行辩称，一、原告要求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据。原告购买被告定陶农商行房屋并办理了房屋所有权证，双方买卖合同合法有效并已实际履行，原告的房屋所有权证被撤销的原因是因他人的诈骗行为和定陶县房地产管理局的失职行为造成的，与定陶农商行没有任何关联性，定陶农商行不用承担任何责任，原告要求解除合同没有依据。
二、原告要求赔偿无事实和法律依据。被告定陶农商行对涉案房屋只有本案一次房屋买卖，不存在将房屋出售他人并故意隐瞒的情形，原告要求购房款一倍赔偿的请求无事实和法律依据。
三、因定陶县房地产管理局与本案具有利害关系，被告定陶农商行要求追加其为本案被告。被告定陶农商行要求驳回原告的诉讼请求。原审被告沧海公司辩称，该涉案房产归定陶农商行所有，又是该行所卖，房款也是该行所收，抵押的188间门市全部是该行自行销售的，没有任何一间是与沧海公司共同销售的，沧海公司只是按约定给购房户出具办证手续。本案是原告与被告定陶农商行之间的合同纠纷，与沧海公司无关，沧海公司不应承担任何责任，应驳回原告对沧海公司的一切诉讼请求。原审法院
经审理查明，被告沧海公司在建设定陶县范蠡商城期间由于资金困难，在被告定陶农商行贷款，截止到2000年10月31日沧海公司欠定陶农商行本息合计为10273611.26元。因房屋销售困难，被告沧海公司与被告定陶农商行于2000年10月31日签订协议书，协议约定：沧海公司以范蠡商城北半部门市188间抵押交付给定陶农商行，用以折抵其在定陶农商行贷款本息，房号为：一区：39、69-89号，22间。二区：41-61号，11间；65号，1间；36-66号，16间。三区：35-65号，16间；22-66号，27-29号，25间。四区：2-66号，33间；1-48号，22间。北街：3-15号，7间；4、8-14号，5间。共计188间。约定在抵押期间双方共同进行销售，由沧海公司办理手续，定陶农商行收款抵贷，协商房产局给予客户办证。双方并就其他有关事项进行了约定，沧海公司、定陶农商行法定代表人分别加盖私章，并加盖了公章。2010年12月29日，原告何玉芝、张翠华、王腾委托刘普伦与被告定陶农商行签订了售房合同三份，约定以210万元购买被告北四区2-60双号商品房30间，其中包括原告何玉芝购买北四区42-60（双号）10间计款70万元。并在当日以刘普伦的名义通过个人业务转账将全部房款支付给被告定陶农商行。2010年12月30日，原告何玉芝又按被告定陶农商行要求与沧海公司签订商品房购销合同，合同约定的商品房位置、面积、编号及价款与原告何玉芝委托刘普伦和定陶农商行签订的一致，目的是为了办理房产权证。2011年1月14日原告交纳了涉案房产税共计24000元、房屋权属登记费、变更手续费、测绘费共计6446元。2011年1月18日，原告何玉芝取得了定陶县房地产管理局颁发的涉案房屋所有权证（房产证号：城区字第××号）。定陶县房地产管理局在2004年6月份为案外人刘启福颁发定房权证定房字第××号房屋所有权证，该证所载明的房号范蠡商城北四区房号2-48号与原告何玉芝取得的房产证号城区字第××号所载明的房号范蠡商城北四区房号42-60号中的42、44、46、48号重叠。且刘启福的定房权证定房字第××号房产档案载明定陶农商行在2004年6月份以1248000元的价款将范蠡商城北四区房号2-48号房出售给刘启福。原审法院另查明，案外人田瑞龙、高艳红于2014年10月23日就涉案房屋在定陶县人民法院提起行政诉讼，起诉被告定陶县房地产管理局和本案原告何玉芝为第三人，要求撤销本案原告何玉芝所持有的房产证号为城区字第××号的房屋所有权证，该案件于2015年1月22日开庭审理。定陶县人民法院认为，定陶县房地产管理局认为何玉芝所持有的房权证所登记的房屋与刘启福的定房权证定房字第××号房屋所有权证所登记的房屋部分重叠，属于一房两证的情形，且何玉芝的房权证颁发时间在刘启福之后，因此，刘启福与被告为何玉芝颁发被诉房权证的具体行政行为具有法律上的利害关系。田瑞龙与刘启福的抵押借款纠纷经定陶县人民法院主持调解，达成协议，定陶县人民法院作出的（2012）定民初字第80号民事调解书已经发生法律效力，田瑞龙、高艳红夫妇所持有的房权证是定陶县房地产管理局依据该调解书和定陶县人民法院的执行裁定将刘启福的定房权证定房字第××号房屋所有权证注销后过户取得。因此，田瑞龙、高艳红夫妇对涉案房屋的所有权是刘启福所享权利的转移和延续。定陶县房地产管理局未尽严格审查义务，在对涉案房产已于2004年6月为刘启福颁发房权证的情况下，又于2011年1月为何玉芝登记颁发被诉房权证的行为显属事实不清，严重违反《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等法律、法规及规章的有关规定。据此定陶县人民法院作出了（2014）定行初字第29号行政判决，判决撤销定陶县房地产管理局为何玉芝颁发的定房权证城区字第××号房屋所有权证。该判决书于2015年3月2日生效。原审法院认为，定陶县人民法院作出的（2014）定行初字第29号行政判决，撤销定陶县房地产管理局为原告何玉芝颁发的定房权证城区字第××号房屋所有权证，原告何玉芝也就丧失了对涉案房屋即范蠡商城北四区房号42-60号中的42、44、46、48号房屋的所有权，导致原告何玉芝无法实现合同目的。故原告何玉芝要求解除合同，予以支持。原告提交的定陶县房地产管理局出具的产权证字××号房产档案足以证明在2004年6月份被告定陶农商行已将涉案房屋卖售给他人，被告定陶农商行又在2010年12份与原告签订《房屋买卖合同》，收受房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告定陶农商行的行为属于一房两卖的行为，故原告要求被告定陶农商行返还支付的购房款28万元（70万元÷10×4=28万元）及利息以及请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，予以支持。原告何玉芝在办理房产证时交纳涉案房产税24000元、房屋权属登记费、变更手续费、测绘费计6446元，共计30446元，因为是被告定陶农商行过错致使房屋买卖合同不能履行，因此原告为了履行合同所支付的费用被告定陶农商行应当赔偿。涉案房产归定陶农商行所有，属被告定陶农商行销售，沧海公司只是按双方约定给购房户出具办证手续，并且原告与被告沧海公司之间没有直接买卖关系，故被告沧海公司要求不承担责任的辩解予以采信。根据合同的相对性原则，原被告间签订售房合同与定陶县房地产管理局没有民事上的法律关系，因此被告定陶农商行要求追加定陶县房地产管理局为本案被告的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定
判决如下：
一、解除原告何玉芝与被告山东定陶农村商业银行股份有限公司签订房屋（范蠡商城北四区房号42-60号中的42、44、46、48号房屋）买卖合同；
二、被告山东定陶农村商业银行股份有限公司返还原告何玉芝的购房款280000元及利息（利息自2015年3月2日至还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告山东定陶农村商业银行股份有限公司赔偿原告何玉芝现金280000元；
四、被告山东定陶农村商业银行股份有限公司赔偿原告何玉芝因办理房屋产权证书产生的费用30446元；
五、驳回原告的其它诉讼请求。以上二、三、四项内容于判决生效后十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9710元，由被告山东定陶农村商业银行股份有限公司负担。
上诉人定陶农商行不服原审人民法院判决上诉称，一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人在2011年1月即取得涉案房屋所有权，房屋买卖合同已履行完毕，在合同履行完毕后被上诉人要求解除合同缺乏依据。
二、上诉人没有将涉案房屋出卖给案外人刘启福，也没有与刘启福签订过房屋买卖合同，上诉人不存在“一房二卖”的行为，也不存在故意隐瞒的情形，一审法院解除房屋买卖合同与客观事实不符。上诉人售房时未使用过“定陶信用联社售房处”的印章，2004年刘启福向定陶县房地产管理局提交的房产档案手续是伪造的，是刘启福通过违法犯罪的方式取得，上诉人对定陶县房地产管理局为刘启福颁发房权证的行为不知情，定陶县房地产管理局未尽到严格审查义务，由此产生的法律责任不应由上诉人承担。
三、上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人不属于一房二卖的欺诈行为，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判决上诉人赔偿被上诉人经济损失属于适用法律错误，上诉人不应承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人何玉芝答辩称，一、原审判决解除上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同，认定事实及适用法律正确。一审及业已生效的（2014）定行初字第29号行政判决已查明，上诉人于2004年6月把涉案房产出售给案外人刘启福，又于2010年12月29日把涉案房产拍卖给被上诉人，属典型的“一房两卖”，一审判决解除合同合理合法。
二、上诉人称没有把涉案房产卖给案外人刘启福的理由不能成立。定陶县房地产管理局房产登记档案材料中有上诉人出具的“证明”及“房地产买卖契约”，均加盖了“定陶信用联社售房处”印章，足以证实上诉人“一房两卖”，其主张没有使用“定陶信用联社售房处”印章明显自相矛盾。
三、上诉人主张定陶县房地产管理局为案外人刘启福颁发的涉案房产证系通过“违法犯罪方式”取得，该主张无任何证据支持。定陶县公安局2014年8月29日作出的定公撤案字（2014）00003号撤销案件决定书足以证明上诉人所谓“违法犯罪方式”取得的主张不能成立。
四、上诉人“一房两卖”属商业欺诈，一审判决其承担赔偿损失、返还价款于法有据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告沧海公司陈述称，同意一审判决。本院二审审理期间，上诉人定陶农商行提交五份房产租赁合同和一份收款收据，合同上均加盖“定陶信用联社售房处租赁合同章”，以证明上诉人没有在2004年将涉案房屋出卖给刘启福，上诉人从2007年至2009年开始对涉案房屋对外出租并收取租金，可以印证在2010年之前上诉人没有对涉案房屋进行出卖，上诉人用收来的租金用于抵扣沧海公司的贷款。被上诉人对该五份房产租赁合同均有异议，主张根据买卖不破租赁的原则，上诉人是否将五份租赁合同所涉的房屋对外出租并不影响上诉人转让、出售所涉房屋，在合同第六条也明确约定在租赁期间甲方有权将此房出售，不能证明其未在2004年5-6月份将涉案房产转让给案外人刘启福；被上诉人对收款收据的真实性无异议，对证明目的有异议，定陶信用联社售房处是上诉人成立的销售涉案房产的专门机构，刻有公章，定陶县房地产管理局的涉案房产登记档案中，上诉人出具的证明及房屋买卖契约上面均加盖有“定陶信用联社售房处”的印章。原审被告沧海公司认为上述证据与其无关，2000年10月31日其公司以房抵贷，将房屋抵给上诉人，上诉人出租或出售与其公司无关。
本院经审查认为，上诉人所提供的房产租赁合同不能证明其未将涉案房屋出售给案外人刘启福，对其证据效力本院不予确认。本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。
本院认为，定陶县房地产管理局产权证字××号房产档案显示在2004年6月上诉人定陶农商行已将涉案房屋出售给案外人刘启福。刘启福又将涉案房屋抵给案外人田瑞龙、高艳红，定陶县房地产管理局并为田瑞龙、高艳红颁发了房屋所有权证。田瑞龙、高艳红向定陶县人民法院起诉，请求撤销定陶县房地产管理局为被上诉人何玉芝颁发的房权证，定陶县人民法院作出的（2014）定行初字第29号行政判决，撤销了定陶县房地产管理局为被上诉人何玉芝颁发的房屋所有权证，被上诉人何玉芝即丧失了对涉案房屋的所有权，无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第（四）项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，原审判决解除合同并无不当。上诉人称其未将涉案房屋出售给案外人刘启福，但定陶县房地产管理局的档案中有刘启福和定陶信用联社售房处签订的房地产买卖契约，上面加盖有“定陶信用联社售房处”的印章，定陶县房地产管理局并为刘启福颁发了房屋所有权证，业已生效的（2014）定行初字第29号行政判决书也确认了这一事实。上诉人称其售房时未使用过“定陶信用联社售房处”的印章，2004年刘启福向定陶县房地产管理局提交的房产档案手续是伪造的，是刘启福通过违法犯罪的方式取得，定陶县房地产管理局未尽严格审查义务，由此产生的法律责任不应由上诉人承担，但未能提供相应证据予以证明，且定陶县公安局对刘启福诈骗案件已作撤销案件处理，上诉人所提供的房产租赁合同上均加盖有“定陶信用联社售房处租赁合同章”的椭圆章，对上诉人此上诉理由本院不予采信。上诉人在已将涉案房屋出售给刘启福的情况下，又将涉案房屋出售给被上诉人何玉芝，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（三）项之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原审判决上诉人赔偿被上诉人何玉芝一倍购房款并无不当。上诉人称其将涉案房屋出售给被上诉人何玉芝，不属于一房二卖的欺诈行为，不应赔偿被上诉人经济损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9710元，由上诉人山东定陶农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理
审判员 于 辉
二〇一六年二月十八日
书 记 员 王 婷 关注微信公众号“”