贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2632民初34号原告杨应霞，女。委托代理人龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告榕江县万顺房地产开发有限公司，地址贵州省榕江县商贸城。法定代表人叶园园，该公司总经理。委托代理人田景成，男，该公司法律顾问。委托代理人袁静，男，该公司销售部经理。
原告杨应霞诉被告榕江县万顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由
审判员杨先富适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨应霞及委托代理人龙胜培，被告榕江县万顺房地产开发有限公司委托代理人田景成到庭参加诉讼。
原告杨应霞诉称，被告于2013年通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块开发房地产销售，建设项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。
原告于2013年与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，总面积133.57平方米，总价值448486元。合同第十一条约定房屋交付时间为2014年3月31日，同时约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。根据合同第十三条约定除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的期限和条件交房的，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告于2014年7月1日才交房，超时82天，且被告在交房时未能提供建筑工程竣工合格证明文件，直到2014年10月20日，被告才获得《质量监督报告》和获准竣工验收备案，又超时112天，共超时194天。根据合同第十三条的规定，被告应支付26101.89元违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决被告支付原告违约金26101.89元。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司辩称：
一、被告逾期交房是不可抗力及政府办事效率低下所致。2013年3月至2014年3月榕江出现了221天的连续降雨，且县政府没有修通通往中央9号的道路，严重影响了项目建设。被告于2014年6月30日向广大业主发布了交房公告，当时房屋也不存在质量问题，只是未办理《建设工程竣工验收备案证书》，只是形式上没有完善手续，没有影响原告对房屋的使用。
二、被告的实际交房日期应是验收备案表中各个验收单位签章的2014年7月22日，而不是备案表最后收齐工程材料的日期2014年10月20日。我公司建筑工程分户验收是2014年5月23日合格，竣工验收材料在验收单位的验收签章日期均为2014年7月22日，因此我公司的建筑工程的分户验收和工程验收应当是有效的；且根据《合同法》第133条、第135条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，被告交钥匙给原告，原告对房屋占用，视为房屋的交付使用。本案在我方公告交房后，原告经查验房屋没有问题后在交房验证单上签字接收房屋并装修使用。根据双方签订的合同第十四条约定，原告有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由被告承担。即使被告不是因为不可抗力导致交房不符合约定，原告有权拒绝收房，但是原告主动放弃了拒绝收房的权利，视为对自己民事权利的处分。
三、双方约定的违约金过高，应当予以减少。根据榕江县逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准，双方约定的违约金过高，请求法院减少。综上，被告逾期交房的时间应计算至向原告交付钥匙时止，合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件一份，证明2013年8月13日原告在被告处购买房屋的事实；3、交房公告复印件一份，证明直到2014年6月30日被告才通知中央9号小区业主收房，已超过购房合同约定期限；4、中国农业银行委托贷款业务凭证复印件一份，证明原告于2014年4月9日已付清购房款；5、首付房款收据复印件一份，证明原告于2013年已向被告交纳购房首付款138486元整；6、榕江县房建备【2014】第015号贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，证明被告的房产于2014年10月20日才正式竣工验收完成；7、榕江县住房和城乡建设局发出通告复印件一份，证明城建局在2011年8月3日就发出通告告知购房户，在开发商交房时，应向购房户提供的7项材料；8、关于要求查出榕江县万顺房地产开发有限公司违规交房的申请复印件一份，证明2014年8月12日，购买被告房屋的部分业主联名向榕江县住房和城乡建设局申请查处被告违规交房；9、榕建通【2014】44号榕江县住房和城乡建设局关于停止交付商品房的通知复印件一份，证明责令被告及时完善工程竣工备案资料并立即停止交房的通知；10、榕江县住房和城乡建设局关于榕江县万顺房开违约交房的答复复印件一份，证明经县城建局审查，被告在小区安全隐患、基础设施及竣工材料上均存在问题，责令停止交房整改的事实。被告榕江县万顺房地产开发有限公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明复印件两份，证明被告的诉讼主体资格；2、榕江县住房和城乡建设局证明一份，证明逾期交房是由于不可抗力情形造成；3、榕江县万顺房地产开发有限公司要求出具相关证明文件的复函复印件一份,证明2014年2月20日由榕江县发改局批准立项建设,建设单位为榕江县住房和城乡建设局.及证明榕江县住房和城乡建设局已督促施工单位将于2015年11月25日前开始红庙路延伸段的路灯安装;4、榕江县住房和城乡建设局出具的证明复印件一份，证明中央9号与锦州新城A区之间的道路为红庙路延伸段道路,属于政府的市政道路,不是房开企业的小区道路,具体开工与竣工时间与房开企业无关;5、请求榕江县环保局对中央9号进行环保验收的申请,证明2014年5月份中央9号项目完工,6月份县质检站进行了分部分项验收,同意合格申报;6、榕江县环保局回函复印件一份,证明榕江县万顺房地产开发有限公司排水管道尚未施工完毕,未符合环保验收标准,暂时不予验收;7、商住楼交房验收单复印件一份,证明商住楼交付验收情况全部符合要求;8、住房出租合同复印件一份，证明相对于同时期同时段的房屋来说，二原告请求的违约金过高；9、中央9号公寓3号楼分户验收资料，证明分户验收合格日期均为2014年5月23日。经庭审质证，被告对原告提供的1号、4号、5号、6号、8号、9号、10号证据无异议，本院予以确认；对2号证据的关联性有异议；对3号证据证明对象有异议，认为该证据证明了被告已履行了通知交房义务；对7号证据有异议，认为该证据证明了被告的交房时间是验收单位签章的2014年7月22日，而不是榕江县城建主管部门收齐材料的2014年10月20日。原告对被告提供的1号证据无异议，本院予以确认；对2号、3号、4号、6号、8号证据关联性有异议，认为与本案无关；对5号证据有异议，认为这是原告的申请，不应当作为证据；对7号证据证明内容有异议，认为该证据只是证明了被告交钥匙，并不能证明商品房符合交房条件；对9号证据证明内容有异议，认为这只能证明该商品房工程的部分验收合格，不能证明整体验收合格。对原告提供的2号、3号、7号证据，来源与形式合法，与本案有关联性，能够反映案件实情，本院予以认定。对被告提供的2号、3号、4号、6号、8号证据不能证明案件事实，与本案无关联性，本院不予采信；对5号、7号、9号证据，部分内容不能证明案件事实，本院不予采信。
经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为中央9号。2013年8月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第5幢3单元5层2号房……建筑面积133.57㎡，套内建筑面积117.54㎡……；合同第七条第一款第（二）项约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）448486元；合同第十一条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。被告于2014年6月30日向广大业主发布《交房公告》，通知业主于2014年7月1日-31日集中办理交房手续，2014年7月1日交房给原告。交房时被告尚未进行竣工验收备案，中央9号部分业主于2014年8月12日向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。榕江县住房和城乡建设局于2014年8月19日向被告下发《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料，并于2014年8月27日向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件。被告中央9号工程于2014年10月20日完成竣工验收备案。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2014年4月9日履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点有三：一是逾期交房期间的认定；二是被告是否具备不可抗力的免责事由；三是合同约定的违约金是否过高，是否应当进行调整。第一、关于逾期交房期间的认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建筑工程竣工合格证明文件”约定为交付条件之一，而被告直至2014年10月20日方获准竣工验收备案，故应认定该日为交付完成之日。
被告辩称交付时间是验收单位在备案表上的签章日期2014年7月22日的意见，
本院认为，行政机关的证明文件应当以行政机关的发文及签章日期为准，故本案中竣工验收备案表的备案日期2014年10月20日应当认定为交付完成之日。因此被告违约交房期间为2014年4月9日——2014年10月19日，逾期天数202天。关于被告依据合同第十四条辩称原告接收钥匙即认可房屋交付完毕的意见。
本院认为，即便该合同未约定第十四条，依据合同十一条的规定，被告方在未具备交房条件时原告即具有拒绝收房的权利，十四条并未新增权利义务，只是强调了在被告方未达到交房条件时原告方享有拒绝收房的权利，对原告方权利的强调并不等于免除被告方逾期交房的违约责任。第二、关于被告是否具备不可抗力免责事由的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。通常指自然灾害、政府颁布新政策、法律和行政措施导致合同不能履行的客观事件。
被告辩称在履行合同过程中榕江县2013年降雨过多，客观影响了被告方的施工进度。
本院认为，降雨并非不能预见且不能克服之原因，因榕江县辖区有3315.8平方千米，包括6镇13乡，被告方提供的榕江县2013年3月-2014年3月降雨天数不足以证明榕江县古州镇（被告方施工地点）的实际降雨天数，且被告不能提供历年的降雨数据证明2013年的降雨较历年频繁且达到不能克服的程度。
被告同时辩称，红庙路延伸段道路属于政府实施的市政道路，该路直至2014年9月份才开工建设，因此导致了被告中央9号项目在原定的交付使用时间未达到三通一平的标准，系不可抗力。
本院认为，“三通一平”是申请施工许可证前，基本建设项目开工的前提条件，是房开商开始预售商品房前就应具备的施工条件。榕江县政府于2014年2月立项，同年9月方开工建设，该建设行为与被告是否能够按约交房并无直接联系，更不可能构成被告方的不可抗力免责事由。故被告不可抗力免责事由的抗辩不成立。第三、关于违约金是否过高，是否应当调整的问题。原、被告之间签订的合同系被告方提供的具有统一格式的条款，该合同对该交易的诸多事项进行了约定，虽双方可以对各条款协商变更，但原告并未请求对该条进行变更。因被告方系专业的房地产开发公司，其对自己的履约及风险控制能力相对买受人更强，其提供的具有统一格式的合同，在未被修改的情况下，可以推定是对出卖人最具利益的销售模式。现被告认为违约金过高要求调整的理由并不充分，本院不予支持。结合原、被告的约定及逾期期间的认定，被告应当向原告支付违约金为26101.89元（448486元0.3‰194天=26101.89元）。故原告要求被告支付违约金26101.89元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，
判决如下：由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付原告杨应霞违约金人民币26101.89元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，减半收取226.5元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨先富
二〇一六年二月十八日
书记员 韦成永 关注微信公众号“”