昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民二初字第120号
原告：王春燕，女，汉族，1975年12月17日出生，现住乌鲁木齐市。
委托代理人：蒲昊，乌鲁木齐市新市区平安法律服务所法律工作者。
被告：吐鲁番市众信小额贷款有限公司，住所地：吐鲁番市新编9区绿洲西路南侧353号（吐鲁番地区新华书店一楼）。
法定代表人：李蓉，该公司总经理。
委托代理人：张健，新疆国通律师事务所律师。
委托代理人：孔健，男，汉族，1992年6月19日出生，现住乌鲁木齐市，该公司职员。
第三人：李振江，男，汉族，1964年11月19日出生，现住乌鲁木齐市。
第三人：新疆福斯特房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区五星路59号。
法定代表人：李振江，该公司经理。
第三人：新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司，住所地：吉木萨尔县三台镇人民政府三楼5号。
负责人：李振江，该公司经理。
原告王春燕诉被告吐鲁番市众信小额贷款有限公司（以下简称众信公司）、第三人李振江、第三人新疆福斯特房地产开发有限公司（以下简称福斯特公司）、第三人新疆福斯特房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称福斯特公司吉木萨尔分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告王春燕及其委托代理人蒲昊，被告众信公司的委托代理人张健、孔健到庭参加诉讼。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王春燕诉称：2014年4月23日，原告与李振江签订《房产转让合同书》，约定将李振江名下位于乌鲁木齐市马德里春天住宅18-3-302室转让给原告，该房产系李振江贷款所购，原告支付给李振江40万元房款，约定剩余贷款由原告继续向银行偿还，并办理相关公证，李振江在公证书中声明房款金额付清。由于开发商的原因房产未能过户。但原告已经实际占有该房产，后原告在办理过户查询时发现该房产已被被告申请法院查封、扣押，原告认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分价款并实际占有该财产，但未过户的人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人确已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告已经付清房款，并已实际占有该房产，原告亦无任何过错。原告请求立即停止对位于乌鲁木齐市马德里春天住宅18-3-302室房产的强制执行并解除查封、扣押，一切诉讼费用由被告负担。
被告众信公司辩称：首先，本案纠纷在2015年7月已经经过昌吉州中级人民法院执行局组织过听证，在听证过程中已经确认了本案原告王春燕认可涉案房屋价值100万元，虽然李振江与原告王春燕约定在2014年4月23日将该房屋以40万元的低价将转让给原告王春燕，对于差额部分由原告王春燕每月偿还6000元，但是原告王春燕并没有出示其支付了40万元以及每月偿还6000元的相应证据。其次，李振江与原告王春燕约定将涉案房屋于2014年4月23日进行低价转让，但是本案被告与李振江之间的借款合同到期日期为2014年6月10日。那么在李振江将房屋转让于原告王春燕时李振江正面临履行偿还到期债务的义务，所以被告有理由相信，李振江将房屋转让于本案原告王春燕的行为是恶意转移财产的行为。第三、在2015年10月，本案所涉房屋被开发商光辉房产在乌鲁木齐市晚报发公告，涉案房屋的业主李振江与银行签订的还款协议严重违约，广汇房产将对此房屋采取回购程序。综上所述，被告认为本案中王春燕与李振江的转让行为实际上是为逃避履行到期债务而恶意串通，转移财产，拖延被告作为债权人执行进度的行为，存在严重过错，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被告对本案所涉房产的申请查封及强制执行合法有效，故请求法庭依法驳回原告诉讼请求。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告王春燕举证，被告众信公司、第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司质证及本院认证如下：
一、新疆维吾尔自治区公证处“声明书”公证书一份；“授权委托书”公证书一份。拟证实：第一份公证书证明李振江将涉案房产转让给了本案原告，并且声明收到了原告给付的购房款。第二份公证书证明为了方便过户，李振江委托刘娟在产权证书办下来之后办理房屋买卖的过户手续。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和原告所要证明的问题不认可。公证书作出的日期是2014年4月23日，在李振江应该偿还债务的日期之前，被告认为该房屋实际价款并没有交付，只是办理的公证书。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性结合其他证据综合认定。
二、王春燕借记卡账户历史明细清单一份。拟证实：2014年4月23日，本案的原告在自己的借记卡中取出25万元现金向李振江支付购房款。剩余的15万元购房款是原告向朋友借钱，用现金向李振江支付。经质证，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可，该清单体现不出来是用于支付房款，与声明书上所载明的购房款40万元的金额也不相符。王春燕在本案的庭审陈述和在本院执行局听证时的陈述也不一致，当时王春燕陈述这40万元房款没有支付。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性予以确认。
三、新疆汇友房地产开发有限责任公司与李振江签订的商品房预售合同一份；乌鲁木齐市第二公证处出具公证书一份；新疆广汇信邦房地产开发有限公司出具的房款收据4份、抵押担保服务费收据1份；永安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司出具的保费收据1张、乌鲁木齐市第二公证处出具的公证费收据1份；中华人民共和国税收通用完税证一张，乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证一份；乌鲁木齐市房屋产权交易中心出具的档案查询两张。拟证实：原告与李振江签订公证书和声明书之后，支付了约定的价款，李振江将其签订的房屋预售合同和银行签订的借款合同原件全部交付给了本案原告，实际上已经形成了房屋买卖的行为，并且原告在购置房屋之前，向房屋产权交易中心进行了查询，该房屋没有被查封，当时原告购买李振江的房屋时，其只支付了37万元价款，原告以40万元的价款购买的房屋，并没有明显低于市场价格，剩余的价款原告以每月6000元向银行支付贷款。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明的内容不予认可，被告认可李振江与汇友房地产公司签订了房屋预售合同，在银行办理了贷款，该房屋是登记在李振江名下，被告才可以查封到此房屋。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性予以确认。
四、中国人民建设银行个人贷款对账单2张。拟证实：从2014年4月23日之后，房屋的银行按揭款是本案的原告按期支付，一直偿还到2015年6月2日。经质证，被告认为该证据系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，另该还款人为李振江，不是王春燕，还款金额与原告和李振江的公证书中所称的每月6000元也不符。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性结合其他证据综合认定。
五、2014年4月23日，刘娟代李振江与原告签订的乌鲁木齐市房产转让合同书一份，拟证实：刘娟代李振江与原告签订本案所涉的房屋转让合同的事实。经质证，被告对该证据的真实性认可，对合法性和关联性不认可，虽然双方之间签订了书面的转让合同，原告没有按照合同约定向李振江支付转让价款。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性结合其他证据综合认定。被告众信公司举证，原告王春燕、第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司质证及本院认证如下：
一、2013年12月10日，被告与李振江签订的借款合同两份，拟证实：李振江向被告借款共计500万元，借款期限自2013年12月10日至2014年6月10日。李振江对该房屋的转让时间是在2014年的4月23日，是在该借款到期日期前一个多月，这属于拒绝履行债务，恶意转移财产的行为。经质证，原告认为该证据系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，另该借款合同没有附打款凭证。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性结合其他证据综合认定。
二、2015年10月14日乌鲁木齐晚报广汇房产公告一份，拟证实：原告并没有实际支付这套房屋的购房贷款。经质证，原告对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，该房屋转让给本案原告之后，一直是由王春燕偿还按揭款，在2015年5月，原告去办理过户，在房产局查询的时候发现该房屋被法院司法限制，原告也向本院执行局提起了案外人执行异议，在不确定该房屋权属情况下，原告停止了对该房屋贷款的偿还。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性予以确认。
三、福斯特公司工商登记档案两张；福斯特公司吉木萨尔分公司工商登记档案一份；全国企业信用信息公示系统福斯特公司登记信息两张，拟证实：福斯特公司、福斯特公司吉木萨尔分公司现在仍然登记在册。经质证，被告对该证的真实性、合法性、关联性均认可。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司经本院传票传唤（公告）未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性予以确认。第三人李振江、第三人福斯特公司、第三人福斯特公司吉木萨尔分公司均未提交证据。
经审理查明：2013年9月24日，第三人李振江与新疆汇友房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》一份，约定第三人李振江从新疆汇友房地产开发有限责任公司购买位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天住宅小区18栋3单元302室住宅楼一套，建筑面积为101.2平方米，总价款为1003643元。合同签订后，第三人李振江支付了该房屋的首付款303643元，余款700000元在中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部办理了为期15年的按揭贷款。2013年12月10日，第三人福斯特公司与被告众信公司签订一份借款合同，约定由第三人福斯特公司向被告众信公司借款200万元，第三人福斯特公司吉木萨尔分公司为该笔借款提供担保。同日，第三人李振江与被告众信公司也签订一份借款合同，约定由第三人李振江向被告众信公司借款300万元，第三人福斯特公司和第三人福斯特公司吉木萨尔分公司为该笔借款提供担保。第三人福斯特公司的法定代表人和第三人福斯特公司吉木萨尔分公司的负责人均为李振江。两份借款合同的借款期限均自2013年12月10日至2014年6月10日，并均由新疆维吾尔自治区公证处作出了具有强制执行力的债权文书公证书。后因该两笔借款未按期归还，被告众信公司依据上述公证债权文书向本院申请强制执行。2014年4月23日，第三人李振江在新疆维吾尔自治区公证处办理了两份公证，一份为“授权委托书”公证书，内容为委托刘娟办理上述房地产相关手续。一份为“声明书”公证书，内容为第三人李振江声明，将其名下上述房屋转让给原告王春燕，“购买人王春燕已将购房款交付给我（们），现我（们）声明如下：上述房款由我们双方自行协商交付，并且我自愿放弃上述房产的资金监管，如因购房款的交付所引起的法律纠纷，由我本人承担。”同日，刘娟代第三人李振江与原告王春燕签订一份《房产转让合同书》，约定原告王春燕以40万元价格购买第三人李振江位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天住宅小区18栋3单元302室建筑面积为101.2平方米的住宅楼一套。上述《房产转让合同书》签订后，双方至今未办理房屋产权过户手续，原告王春燕也未实际入住该房屋。2014年8月11日，本院在执行发生法律效力的新疆自治区公证处（2014）新证经字第14805号执行证书过程中，依法将第三人李振江位于乌鲁木齐市马德里春天18-3-302住宅查封。2015年5月28日，原告王春燕向本院提出执行异议，认为第三人李振江已将上述房产出售给了原告，原告已向第三人李振江支付了全部购房款，请求立即中止执行，并将上述房产返还原告。本院经审查后，于2015年7月12日作出（2015）昌中执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告王春燕的异议请求。
原告王春燕不服，向本院提起诉讼。另查明，2015年10月14日，由于第三人李振江购买上述房屋未按时偿还银行按揭贷款，新疆广汇房地产开发有限公司发布公告，通知第三人李振江于公告期满后10日内办理还款手续，逾期将按银行回购程序执行。
本院认为：原告王春燕虽与第三人李振江签订了书面的《房产转让合同书》，但双方并未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权至今仍登记在第三人李振江名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，根据原告王春燕与第三人李振江所签的《房产转让合同书》，双方约定房屋转让价格为40万元。原告王春燕称其已向第三人李振江支付了全部转让款，并提供了第三人李振江的“声明书”公证书一份予以证实。但原告王春燕认可是双方先进行的“声明书”公证，其之后支付的40万元转让款，即在进行“声明书”公证时其并未将该转让款向第三人李振江实际支付，原告王春燕提供的借记卡账户历史明细清单也仅能证明该借记卡在2014年4月23日发生过一笔250000元的取款行为，并不能证明原告王春燕已将该款向第三人李振江支付，故本院对原告王春燕称其已向第三人李振江支付了全部转让款的主张不予确认。另，第三人李振江购买本案所涉房屋的实际价格为1003643元，对于第三人李振江购买房屋价格与转让价格之间产生差额的原因，原告王春燕称剩余价款由其以每月6000元向银行偿还按揭贷款，但其与第三人李振江所签的《房产转让合同书》中并未约定房屋按揭贷款的偿还主体，其亦未提供有效证据证实其向银行偿还过房屋按揭贷款。而且，原告王春燕还称其偿还贷款至2015年6月2日，本案所涉房屋的按揭贷款也确实未完全按期支付，因此，即使原告王春燕存在偿还银行按揭贷款的行为，其也未完全履行还款义务。综上，原告王春燕并无有效证据证实其支付了全部房屋转让价款且实际占有了本案所涉房屋。故本院对本案所涉房屋的查封执行行为符合法律规定，原告王春燕的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，
判决如下：驳回原告王春燕的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告王春燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 郑洪彪
代理
审判员 孙青莲
人民陪审员 牛志良
二〇一六年二月十八日
书 记 员 马 聃 更多数据：搜索“”来源：