广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第2383号
上诉人（原审被告）：丁来清
委托代理人：朱洲，广东鹏浩律师事务所律师。
委托代理人：郑美华，系丁来清的妻子。
被
上诉人（原审原告）：深圳市华南和泰商业运营管理有限公司
法定代表人：邱小仙，董事长。
委托代理人：凌百军，广东格威律师事务所律师。
上诉人丁来清因与被上诉人深圳市华南和泰商业运营管理有限公司（以下简称和泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1421号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年9月15日，双方签订了《铺位租赁合同》［编号：（2011）第xx号］，合同约定和泰公司将位于深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路xxxx街x期xx号商铺出租给丁来清丁来清经营五金工具，租赁期限自2011年9月15日至2013年9月15日，租金为2011年3200元／月，2012年3800元／月，2013年4300元／月，管理费共计600元，签订合同的同时，丁来清向和泰公司第一个月租金3200元，交纳押金6400元，一个月的管理费保证金600元，水电费保证金1000元。2011年11月28日，和泰公司、丁来清双方签订了另一份《铺位租赁合同》［编号：（2011）第xx号］，合同约定和泰公司将位于深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路xxxx街x期XX-XX号商铺出租给丁来清丁清来经营五金工具，租赁期限为2011年11月28日至2013年9月15日，租金为2011年0元／月，2012年4000元／月，2013年4600元／月，管理费共计800元，签订合同的同时丁来清向和泰公司交纳第一个月租金4000元，交纳押金8000元，一个月的管理费保证金800元，水电费保证金1000元。此外，两份合同中均约定：丁来清须自行负责交付承租商铺每月发生的水、电费（其中：水费6.5元／立方，电费：1.2元／度）；丁来清每月30日前向和泰公司交清下个月的租金、管理费和本月水电及其它费用；丁来清装修前须提供平面图、效果图及用电线路图，经和泰公司审核同意并办理相关手续后，丁来清方可进行装修；合同期满时，在丁来清无违约或赔偿责任的前提下，和泰公司在合同期满一个月后将押金、管理费、水电费保证金无息退还给乙方；丁来清逾期交付租金或者其他费用的，每逾期一天，丁来清须按每天1%向和泰公司支付滞纳金；若逾期超过15天，属丁来清违约，和泰公司有权单方解除合同，收回商铺，丁来清所交的保证金和泰公司不予退还。合同解除、期满，丁来清应当结清租金及其他费用，逾期10天，铺内的设备、物品视丁来清自动放弃，和泰公司收回该商铺使用权并自行处理铺内的设备、物品、合同解除，丁来清无异议。后和泰公司、丁来清双方经过协商，将上述两份《铺位租赁合同》的租赁期限延长至2014年9月15日，铺位租金按照2013年标准收取，物业管理方为深圳市广龙泉物业管理有限公司，由该公司为xxxx街提供物业管理服务。2014年8月20日，和泰公司向丁来清印发了《关于龙岗xxxx街x期商户交铺有关工作的通知》，内容包括交铺期限、交接事项、交接后的费用结算等相关事宜，通知已由丁来清的女儿签收。2014年9月16日，和泰公司通过张贴公告的方式，告知五金街中包括丁来清在内的x期租户，由于租赁合同期满，和泰公司决定不再经营x期市场，现有少数租户存在拖欠租金、水电费及物业管理费等严重违约行为，且拒绝搬离交回商铺，为此，和泰公司决定停止供应水电、保安巡逻、清洁卫生、公共照明、车辆停放等服务，促请各租户三天内搬离。后丁来清未搬离，故和泰公司诉至法院，提出以上诉讼请求。丁来清称和泰公司于2014年10月对丁来清进行了停水、停电的处理，并向丁来清商铺门口倾倒渣土，导致丁来清无法继续维持经营；和泰公司称2014年11月份是丁来清的倒泥期间，且渣土并未堵住丁来清商铺的门口，丁来清仍然可以自由地进出和上下货。另查，和泰公司、丁来清双方共同确认丁来清共向和泰公司交纳租赁保证金14400元、水电保证金2000元。再查，涉案商铺位于xx社区xx辖区范围内，属于深圳市龙岗区龙岗股份合作公司xx分公司所有，未取得房地产权证、建设工程规划许可证。关于和泰公司请求的房屋占有使用费、水电费、管理费，丁来清主张房屋占有使用费和水电费支付至2014年7月，管理费支付至2014年6月，后丁来清向和泰公司缴纳上述费用时，和泰公司拒收，故丁来清无法缴纳；且因和泰公司并未提交水电费的票据，丁来清也无法缴纳水电费。另外，和泰公司在8月10日对涉案商铺进行停电，9月13日进行停水，10月份对场地进行封堵，故丁来清无需支付该期间的占用费和管理费。和泰公司没有履行对外宣传经营8年的招商承诺，丁来清对商铺进行了大量装修以期能长期经营。和泰公司则主张2014年8月10日停电几个小时，是因为x期商业街商铺拖欠6、7月份的水电费用，所以才短暂停电；最后的停电是业主注销了水电户才停的，因为丁来清等商铺没有按照约定交纳水电费，和泰公司怕村民闹事，要求集体承担水电费，所以才停水停电；至于渣土，确实是和泰公司倾倒，是为了防止外来人员进入以保护租户财产安全；丁来清主张进行了大量装修，没有提供任何证据证明。和泰公司原审的诉讼请求为：1、丁来清停止侵权、搬出并交回非法占用的深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路xxxx街（第x期）XX-XX、xx号商铺；2、丁来清支付自2014年9月16日至搬出非法占用的商铺之日止的房屋占有使用费（暂计至2014年10月22日之日止的房屋占有使用费共计21953.3元，房屋占有使用费按房屋租金的二倍计算）；3、丁来清支付自2014年8月1日至2014年9月15日之日止拖欠的房屋租金共计13350元及滞纳金（按银行同期贷款利率自2014年9月16日起计至实际付清之日止）；4、丁来清支付自2014年7月1日至2014年9月15日之日止拖欠的管理费共计3500元；5、丁来清支付自2014年8月1日至2014年9月30日之日止拖欠的电费共计398.4元；6、丁来清支付自2014年8月1日至2014年9月30日之日止拖欠的水费共计人民币19.5元；7、丁来清向和泰公司交付的租赁保证金14400元、管理费保证金人民币1400元和水电费保证金2000元，共计17800元，归和泰公司所有，和泰公司不用返还；8、丁来清承担本案诉讼费用。庭审中，和泰公司对其诉讼请求进行了变更：增加一项诉讼请求，请求判令和泰公司、丁来清签订的两份《铺位租赁合同》无效；和泰公司提起的是违约之诉，故放弃第一项停止侵权的诉讼请求；第二项请求中至搬出非法占用商铺之日止变更为至2015年8月26日，和泰公司放弃此日之后的房屋占有使用费；原第三项的房屋租金变更为房屋占有使用费；第七项管理费保证金1400元因为和泰公司方没有收取，放弃该项诉讼请求。原审法院认为，和泰公司、丁来清签订的两份《铺位租赁合同》和《补充协议》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。双方确认丁来清至今仍未将涉案商铺返还给和泰公司，故和泰公司要求丁来清搬出并交回涉案商铺，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。至于和泰公司请求不予返还丁来清支付的租赁保证金14400元、水电费保证金2000元、没有法律依据，原审法院不予支持。和泰公司应向丁来清返还上述租赁保证金14400元、水电费保证金2000元，合计16400元。关于和泰公司主张的房屋占有使用费、管理费、水电费，因双方确认丁来清自2014年8月起未支付房屋占有使用费和水电费、自2014年7月起未支付管理费，根据合同无效的处理原则，丁来清应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费及管理费，合同约定的履行期限于2014年9月15日已届满，丁来清经和泰公司催告后仍未搬离，应继续支付房屋占有使用费。丁来清虽称和泰公司于2014年10月对涉案商铺进行了围堵，但其提交的照片不能证明拍摄时间为2014年10月，故原审法院采信和泰公司的主张，认定该照片的拍摄时间为2014年11月1日。考虑到丁来清商铺被渣土围堵，且没有水电供其使用，已影响丁来清的正常经营，但丁来清又对商铺享有实际占有利益，故原审法院酌定丁来清支付的2014年11月1日至2015年8月26日的房屋占有使用费按2014年租金的50%计算。由于丁来清尚未支付2014年8月16日到10月31日的租金，故经原审法院核算，丁来清应向和泰公司支付房屋占有使用费66175.81元［（4300元／月＋4600元／月）×2个月＋（4300元／月＋4600元／月）÷31天×16天＋（4300元／月＋4600元／月）×50%×9个月＋（4300元／月＋4600元／月）×50%÷31天×26天］。由于和泰公司、丁来清之间对租赁期间的计算方式为本月16号至下月15号的租金视为本月租金，丁来清称未交付2014年8月后的租金，即为未交纳的租金为2014年8月16日之后的租金；丁来清称未交纳2014年7月后的管理费，即为未交纳的管理费为2014年7月16日至8月15日、8月16日至9月15日的管理费，故原审法院对和泰公司主张两个半月管理费的主张不予采信，丁来清应向和泰公司支付管理费2800元［（800元／月＋600元／月）×2个月］。关于水电费用，和泰公司未提交任何电表、水电的抄表具体度数，亦未提交相关催缴费用的凭证，不足以证明丁来清欠缴，原审法院对该请求不予支持。由于涉案合同无效，和泰公司主张滞纳金的请求没有依据，原审法院予以驳回。丁来清辩称对商铺进行了大量装修，没有提交相关证据予以证实，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、确认和泰公司与丁来清于2014年9月15日及2014年11月28日签订的《铺位租赁合同》为无效合同；
二、丁来清于判决生效之日起十日内向和泰公司支付房屋占有使用费人民币66175.81元；
三、丁来清于判决生效之日起十日内向和泰公司支付管理费人民币2800元；
四、丁来清于判决生效之日起十日内搬离并返还深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路xxxx街（第x期）XX-XX、xx号商铺给和泰公司；
五、和泰公司于判决生效之日起十日内向丁来清返还租赁保证金、水电费保证金共计16400元；
六、驳回和泰公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1226元，由丁来清承担。丁来清不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、改判丁来清无需支付和泰公司房屋占有使用费人民币66175.81元；3、改判丁来清无需支付和泰公司管理费人民币2800元；4、改判丁来清无需搬离并向和泰公司返还XX-XX、xx号涉案商铺；5、本案一审诉讼费用及二审上诉等费用由和泰公司承担。事实和理由：
一、本案的争议焦点之一为丁来清与和泰公司谁应当承担《铺位租赁合同》无效的过错责任，原审法院忽略此事实的认定属于认定事实不清。（一）和泰公司在明知涉案房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证的情况下，仍然与包括丁来清在内的诸多商户签订租赁合同，导致其与丁来清签订的《铺位租赁合同》无效，故和泰公司应当对此承担全部过错责任。（二）丁来清作为善意承租人承租涉案房屋后合法正规经营，对《铺位租赁合同》的无效不承担任何过错责任。
二、和泰公司对涉案商铺进行停电、停水，并最终封堵，造成丁来清无法使用房屋，故丁来清无需支付和泰公司房屋占有使用费。原审法院认定丁来清应当支付房屋占有使用费不合法不合理。“占有使用费”的收费基础在于对他人财产占有并使用。本案中和泰公司已经确认2014年10月涉案房屋已经被其倾倒的渣土所围堵，其目的在于防止外来人员进入。由此可见，2014年10月丁来清已无可能进入涉案房屋场地，更无可能搬离货物，已经丧失了对涉案房屋的实际占用控制权和使用权。即使认定丁来清占用房屋，此属被迫占用，并非丁来清主观所为。原审法院在查明涉案商铺被和泰公司用渣土围堵，且没有水电供丁来清使用的情况下，又认定丁来清需支付房屋占有使用费明显不合法不合理，也没有事实和证据支持。
三、由于双方签订的《铺位租赁合同》无效合同，故有关合同中管理费的约定条款亦属无效条款。原审法院认定丁来清需要按照合同约定支付管理费无法律依据。由于涉案《铺位租赁合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，合同无效后只有房屋占用费可以主张，其他均无法律依据，故本案中有关管理费的约定条款也应当无效。原审法院认定丁来清应当支付2014年7月、8月的管理费没有法律依据。
四、和泰公司违背招商经营期限的承诺，并因其过错导致了涉案《铺位租赁合同》无效，其另案起诉和泰公司赔偿损失的纠纷正在诉讼尚未审结，而涉案商铺目前实际已经被和泰公司所控制，故丁来清无需搬离返还涉案商铺，也没有搬离返还的可能和必要。
被上诉人和泰公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁房产未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，和泰公司、丁来清就涉案房产签订的两份《铺位租赁合同》和《补充协议》依法应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方均确认丁来清的货物至今仍在涉案商铺内，丁来清并未清空涉案房产，和泰公司要求丁来清搬出并交回涉案商铺，具有事实和法律依据，原审法院予以支持正确，本院对此予以维持。丁来清以和泰公司承诺8年经营期为由，主张不予返还涉案房屋于法无据，本院不予采纳。而从丁来清在本案一、二审的庭审辩论意见及上诉请求可以看出，丁来清在合同约定租赁期满后继续占有涉案房产并非因客观无法搬离，而系其主观不愿撤出，故其主张其系被迫占有，和泰公司已实际控制涉案房屋，其无搬离的可能和必要的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳，丁来清应清空涉案商铺交还和泰公司，并就其继续占有涉案房屋支付相应费用。原审根据涉案房屋无法正常经营的实际情况，酌定丁来清按照合同约定租金的50%支付占有使用费，符合客观情况并无不当，本院予以维持。丁来清并无合法依据继续占有涉案房屋，其支付占有使用费的基础即在于其占有的客观行为，其以涉案房屋无法正常经营为由主张不支付占有使用费，于法无据，本院予以驳回。至于管理费的收取。虽合同无效，但和泰公司对涉案房屋进行了实际管理，原审判令丁来清支付相应管理费具有事实依据，本院亦予维持。综上，丁来清的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1226元，由丁来清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理
审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年二月十八日
书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”