广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2569号原告刘纯。委托代理人黄有雄，广西金狮律师事务所律师。委托代理人黄秋萍，广西金狮律师事务所实习律师。被告颜坚月。委托代理人廖梓淞。委托代理人刘泽昆。第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司。法定代表人梁锡伟。委托代理人韦小程，该公司职员。
原告刘纯诉被告颜坚月、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法适用普通程序于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告刘纯及其委托代理人黄有雄、黄秋萍，被告颜坚月的委托代理人刘泽昆，第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司的委托代理人韦小程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘纯诉称：2015年7月，原告与被告、第三人三方签订了《房屋买卖合同》，该合同约定被告将其名下位于南宁市江南区××路35-1号×××9号楼1703号房屋售予原告。该合同签订之日，被告还未办理《房屋所有权证》，待被告办理好产权证后再将该房过户给原告。原告已按合同约定于2015年7月18日、2015年7月20日分两次向被告支付购房定金共计100000元整。被告于2015年10月21日已领取该房屋的《房屋所有权证》，但迟迟不按合同约定提供相关资料并将房屋过户给原告。原告已多次催促被告办理房屋过户手续，并于2015年12月3日发函催告，但被告均置之不理。第三人分别于2015年11月9日、11月17日、12月1日发函催告被告履行义务，但被告截至今日仍未履行合同义务。被告不履行合同义务的行为已经严重违反了合同的第九条等约定，损害了原告的合法权益。第三人在合同履行过程中存在重大过失，造成了原告的损失，须与被告承担连带责任。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除三方签订的《房屋买卖合约》；2、被告向原告退还已付款项10000元，被告向原告支付违约金100000元、被告向原告赔偿43000元（即物业成交价的5%）损失，被告向原告赔偿原告已付中介费23000元，前述款项合计266000元；3、第三人对前述款项承担连带赔偿责任；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告颜坚月辩称：被告同意解除双方签订的合同，但不同意赔偿266000元。合同签订是违反公平原则，第三人利用其特别优势，被迫被告签订明显显失公平的合同。虽然被告在买卖中存在过错，但承担的赔偿范围应以实际损失为准。双方签订的合同第九条第一款规定明显显失公平。根据最高法关于合同法的司法解释，当事人主张的违约金过高，法院应以实际损失为准及当事人过错程度等，根据公平原则，作出裁判。第三人只是促使原告与被告签订合同，中介费不应由被告承担。因第三人未及时解押导致被告未在约定的三个月内办理房产证，导致被告未能及时办理房屋过户手续，第三人存在过错。请求法院依法减少违约金。第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司述称：不同意承担连带责任，原告主张第三人承担连带责任没有依据。第三人对原告主张解除合同及主张被告赔偿原告266000元没有意见。根据当事人陈述的意见，归纳本案的争议焦点为：1、导致合同解除是哪一方的过错造成？2、合同中约定的违约金是否过高及显失公平？3、合同解除后，第三人应否对被告的赔偿义务承担连带责任？原告刘纯提交的证据材料有：1、《房屋买卖合约》，证明在第三人安排下，被告将涉案房屋售予原告；2、《证明》，证明被告的房屋已办理商品房预售合同备案登记；3、收条，证明被告已经收到原告支付的购房定金壹拾万元；4、结婚证，证明原告与周某某为夫妻关系；5、收款收据，证明原告已向第三人支付中介费；6、《房屋所有权证》领取表，证明被告已持有《房屋所有权证》；7、催告函、寄件单、短信通知，证明原告和第三人已多次催告，但被告仍不履行合同义务。被告颜坚月未提交证据材料。第三人辉煌置业公司提交的证据材料有：两份通知函、一份律师函、短信，证明第三人已催促被告履行合同义务，已经完成通知义务，不存在过错，被告拒绝履行合同存在过错。本院
经审理查明：2015年7月18日，原告刘纯（买方）与被告颜坚月（卖方）、第三人辉煌置业公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，就位于南宁市江南区××路35-1号×××9号楼1703号房的交易事宜达成了协议，成交价为860000元；定金100000元，买方应在签署合同同时交付卖方并自动转为部分房款，卖方保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续之当日；经纪方应按照本合同约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签署当日向经纪方支付中介费，由买方向经纪方支付中介服务费23000元；本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约，届时卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的5%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除：1、卖方收取定金后拒绝出售该物业的，2、卖方在接到买方、经纪方发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后七个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的。签署合同当日，买方已知悉该房屋未办理《房屋所有权证》，双方约定该宗交易于卖方办理产权证后再办理相关过户手续。卖方须将《商品房买卖合同》原件交予经纪方保管。本案合同签订后，原告于2015年7月18日向被告交付了定金20000元，向第三人支付了中介服务费23000元；于2015年7月20日向被告交付了定金80000元。被告则将购房合同原件交给第三人保管。2015年10月21日，被告领取了涉案房屋的所有权证。因被告在领取房屋所有权证后未办理相关的过户手续，原告及第三人于2015年于11月9日、11月17日、12月1日向被告发函催告履行合同义务。但被告并未履行合同约定的义务，原告遂诉至本院。
本院认为：原告因被告未履行合同义务而根据双方合同的约定主张解除合同，被告当庭表示同意解除合同，第三人亦无异议，本院予以确认，即确认原告、被告与第三人于2015年7月18日签订的《房屋买卖合约》解除。本案中，原告已经按照合同的约定履行了付款义务，其提交的证据显示被告已于2015年10月21日领取了涉案房屋的所有权证。而被告并没有按照合同的约定及时提供该房屋所有权证书，并将原件交由经纪方保管，以配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续。在原告及第三人发函催告后，被告亦没有按时履行合同义务。故导致合同解除的过错在于被告，其应当承担相应的违约责任并赔偿损失。原告在合同中已支付款项为购房款100000元及中介费23000元。在合同解除后，原告诉请被告退还购房款100000元及赔偿中介费损失23000元合理有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张被告支付的违约金100000元及物业成交价5%即43000元的损失共计143000元，属于过分高于造成的损失之情形。本院根据原告实际支付款项的性质、合同的履行情况、被告的过程程度等因素，确定被告向原告支付的违约金数额为100000元。第三人在本案中只是居间一方，已经尽到合同义务，并不存在违约及过错。原告诉请第三人对被告的义务承担连带责任理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告刘纯与被告颜坚月、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司于2015年7月18日签订的《房屋买卖合约》解除；
二、被告颜坚月向原告刘纯返还购房款100000元；
三、被告颜坚月赔偿原告刘纯中介费损失23000元；
四、被告颜坚月向原告刘纯支付违约金100000元；
五、驳回原告刘纯的其他诉讼请求。案件受理费5290元，由被告颜坚月负担4300元，由原告刘纯负担990元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费5290元（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；帐号：20×××28；注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”、汇款时请清单将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨长春
人民陪审员 周曼丽
人民陪审员 梁志友
二〇一六年二月十八日
书 记 员 陆世任 关注公众号“”