吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终209号
上诉人（原审被告）：王春光，住九台市。
上诉人（原审被告）：刘庆会，住九台市。
被
上诉人（原审原告）：李少彬，住九台市。
被
上诉人（原审原告）：陈丹丹，住九台市。
上诉人王春光、刘庆会因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院（2015）九民初字第3017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李少彬、陈丹丹原审诉称：王春光、刘庆会在九台市阳光花园小区经营“老乡情”饭店，饭店经营场所为小区东侧的17、18、19号、20号门市，面积共计400平方米。2014年11月20日经与王春光、刘庆会协商将饭店出让给李少彬、陈丹丹，约定出让价为55万元（其中含2014年11月20日至2015年7月31日的房租），还约定2015年8月1日至2016年7月31日的房租为12万元，由房主代表人王春光代取（王春光为19号、20号房主，刘某某、王某某为17号、18号房主），同时约定2016年7月31日饭店房屋到期后，王春光、刘庆会保证其他房主同意李少彬、陈丹丹续租。双方签订合同后，李少彬、陈丹丹依约经营老乡情饭店，并购置和更新了饭店的部分物品设备等。2015年7月末，17号、18号房屋的房主找到李少彬、陈丹丹，通知将17号、18号房屋于8月1日前倒出，并言明早在2014年10月就已告知王春光、刘庆会要在2015年7月31日时收回17号、18号房屋。9月12日其他两位房主与王春光、刘庆会未对房屋续租一事达成一致，刘某某、王某某已将17号、18号房屋强行收回，致使李少彬、陈丹丹无法正常营业。李少彬、陈丹丹认为，王春光、刘庆会出让饭店之时向李少彬、陈丹丹隐瞒了其他两位房主自2015年8月1日起收房不续租的事实，并在合同中虚假承诺保证其他房主继续出租房屋，显属欺诈，现两位房主收回出租房屋导致李少彬、陈丹丹无法继续经营饭店，依据合同法第五十四条的规定，李少彬、陈丹丹提起诉讼，请求人民法院判决撤销合同同时判令王春光、刘庆会返还出让金29万元及利息。案件受理费等费用由王春光、刘庆会负担。王春光、刘庆会原审辩称：李少彬、陈丹丹陈述的部分事实和理由是不真实。王春光、刘庆会在九台市阳光花园小区经营“老乡情”饭店，饭店经营场所为小区东侧的17、18、19号、20号门市面积为400平方米，其中17号、18号门市是王春光、刘庆会承租的。在2014年10月份左右，王春光、刘庆会想将自己经营的饭店整体转租，在征得17、18号房主同意的情况下，将饭店整体出让给李少彬、陈丹丹，出让时间为2014年11月20日起至2015年7月31日止，出让价款为人民币55万元。17号、18号房主没有告知王春光、刘庆会2015年7月31日房屋到期后收回房屋，王春光、刘庆会没有隐瞒17号、18号房主到期收回房屋的事实，也没有虚假承诺。租赁房屋到期后，王春光、刘庆会积极联系17号、18号房主就房屋续租事宜和李少彬、陈丹丹多次进行协商，由于李少彬、陈丹丹的多次反悔，未能达成一致意见。租赁期满是2015年7月31日，直到2015年9月12日由于17号、18号房主与李少彬、陈丹丹未达成协议，李少彬、陈丹丹通知17号、18号房主收回房屋。不存在17号、18号房主强行收回房屋，致使李少彬、陈丹丹无法正常营业。李少彬、陈丹丹与王春光、刘庆会签订的合同是合法有效的，不存在可撤销的情形，王春光、刘庆会没有隐瞒真实情况也没有故意告知虚假情况，要求依法判决驳回李少彬、陈丹丹的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年11月20日，李少彬（乙方）、陈丹丹（丙方）与王春光、刘庆会（甲方）签订饭店出让协议，内容为：1.饭店名称“老乡情”、“老乡情”品牌无偿转让给乙方、丙方，由甲方协助乙方、丙方到相关部门办理手续，费用由乙方、丙方承担。2.出让饭店面积，一楼二楼总计400余平方米（17、18、19号、20号）。3.出让时间自2014年11月20日起至2015年7月31日止（其中含房租，甲方出让饭店需征得全体房主同意）。4.出让价款人民币55万元，自协议签订之日起给付30万元，余款25万元于2015年2月1日至2017年1月1日，每月1日前给付1万元，2017年2月1日给付2万元。5.2015年8月1日至2016年7月31日房租每年12万元，于2016年7月31日前给付，交由房主代表人王春光代取。6.2016年7月31日饭店房屋到期后，甲方保证其他房主同意乙方、丙方继续承租房屋，承租价格随市场行情。7.三方协议签订后，甲方店内及仓库所有饭店用品归乙方、丙方所有，三方以清点物品明细为准。8.协议签订后甲方所欠二年取款费由乙方、丙方承担。9.乙方、丙方保证每月1日前给付余款出让金，如甲方经催要后，乙方、丙方不能按期给付，乙方、丙方应将饭店及物品无条件交回甲方所有。10.乙方、丙方在经营期间如发生水灾、火灾等造成房屋毁损，应承担赔偿责任。11.甲方保证乙方、丙方在转让期间，甲方门市房19号、20号及营业执照没有纠纷，如果发生纠纷造成乙方、丙方经济损失，由甲方赔偿乙方、丙方全部出让价款55万元。12.乙方、丙方在受让期间将饭店再次转让时应将余款全部给付甲方，甲方同意乙方、丙方再次转让。13.三方未尽事宜应协商解决，协商不成诉讼法院处理。2014年11月20日，李少彬、陈丹丹支付给王春光、刘庆会30万元，李少彬、陈丹丹2015年2月1日至2015年8月支付给王春光、刘庆会每月1万元，计8万元，李少彬、陈丹丹共计支付给王春光、刘庆会38万元。2015年8月7日，17号、18号房主刘某某、王某某以书面形式向李少彬、陈丹丹发出通知，内容为：刘某某、王某某于2014年10月份左右已口头通知王春光（阳光苑老乡情酒店老板）17号、18号房屋约200平方米，定于2015年7月31日租房终止并收回。二位房主证明并签字。2015年9月12日，17号、18号房主刘某某、王某某将17号、18号房屋与19号、20号房屋之间用红砖封堵并收回17号、18号房屋。2015年9月28日李少彬、陈丹丹将老乡情酒店钥匙交给王春光，王春光出具收条，现王春光、刘庆会将其19号、20号门市出租给他人经营饭店。李少彬、陈丹丹在起诉时曾列17号、18号房主刘某某、王某某为第三人，后对刘某某、王某某撤诉。原审法院认为：根据李少彬、陈丹丹与王春光、刘庆会于2014年11月20日签订协议的第3、5、6项的约定，王春光、刘庆会在出让“老乡情”饭店前应征得17号、18号房主的同意，并且保证2015年8月1日至2016年7月31日王春光、刘庆会的房屋及17号、18号房屋以每年12万元的价格租给李少彬、陈丹丹。但通过17号、18号房主刘某某、王某某向李少彬、陈丹丹发出的书面通知及书面证言、开庭证言，得知2014年10月份17号、18号房主刘某某、王某某已告知王春光，定于2015年7月31日租房终止并收回。显然王春光、刘庆会2014年11月20日在与李少彬、陈丹丹签订饭店出让协议时明知17号、18号房主于2015年7月31日后将收回房屋，王春光、刘庆会又做出保证17号、18号房屋于2015年8月1日至2016年7月31日出租给李少彬、陈丹丹的意思表示，王春光、刘庆会隐瞒上述事实的行为可以认定为欺诈行为，现李少彬、陈丹丹要求撤销李少彬、陈丹丹与王春光、刘庆会签订的饭店出让协议的请求，应予支持。但李少彬、陈丹丹从2014年11月20日经营至2015年9月12日，共计支付给王春光、刘庆会人民币38万元（包括房租），根据李少彬、陈丹丹经营的时间及房租的价格，王春光、刘庆会应返还李少彬、陈丹丹人民币27万元，较为公平合理，李少彬、陈丹丹要求返还人民币29万元的请求过高，只能部分保护。李少彬、陈丹丹要求给付利息的请求，应从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计息。综上，对李少彬、陈丹丹的请求应部分予支持，对王春光、刘庆会的答辩意见不予支持。故依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、撤销李少彬、陈丹丹与王春光、刘庆会于2014年11月20日签订的《饭店出让协议》；
二、王春光、刘庆会于本判决生后立即返还李少彬、陈丹丹人民币27万元及利息（2015年9月15日至给付之日按中国人民银行同期贷款利率计息）。宣判后，王春光、刘庆会不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定事实错误。李少彬、陈丹丹原审提交的主张我方存在欺诈的证据，包括通知、录音、照片等，都不足以证明我方存在欺诈行为。因通知是李少彬、陈丹丹事先授意刘某某、王某某出具的，不是其真实意思；而录音、录像证据属于间接证据，且其是在刘某某等人在特殊、特定语境气氛下形成，一部分属于气话，应当以证人出庭作证的直接证言为准；照片也属于间接证据，而且也不能证明我方存在欺诈。依据原审证人刘某某、王某某出庭的证言可以证实，我方在出让饭店给被上诉人之前，事先已通知并取得了17号、18号房主的同意，且其已同意续租房屋，该证人证言属直接证据，应作为定案依据。而房屋被收回，是因为李少彬、陈丹丹主观上无继续履行协议的诚意，也不排除其经营不善转嫁危机。2.原审适用法律错误。原审错误认定案件事实，又错误适用《合同法》及《民法通则》的相关规定，造成判决结果不公，损害了上诉人的合法权益。李少彬、陈丹丹二审答辩称：一审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。另查明：1.在2015年7月31日17号、18号房间租赁期限届满前后，双方当事人共同与17号、18号房主刘某某协商房屋续租事宜，刘某某表示在2015年7月31日租赁协议到期后，不再续租，并拒收李少彬、陈丹丹的租金。2.2015年9月11日，李少彬经与17号、18号房间的房主协商，将该两处房屋续租的租金价格达成每年10万元的合意，但本案双方当事人就该价格与《饭店出让协议》约定的价格之间的差价部分如何承担未达成一致，协议未继续履行。3.刘某某原审出庭时证实：（1）在2014年10月末王春光告诉我饭店要出让，我和王某某同意王春光出让，她跟我口头协议出让到2015年7月31日止。2014年11月份左右，本案双方当事人约我和王某某去饭店签合同，我说王春光和我租赁协议是口头的，我只同意王春光使用至2015年7月31日，当时本案双方当事人都在场。2015年8月1号之后租不租我们没有谈。2015年1月份我发现楼梯和门都拆了，我找王春光恢复原样或赔偿损失，王春光赔偿了我门和楼梯的钱，2015年5月1日之前将欠取暖费给我补齐否则我就要收房子。2015年5月份说房子租赁的事，我说行，谁要用房子可以找我谈。在2015年6月份时，陈丹丹找我谈房子的事，价格没有谈成，不租了，在2015年9月12日正式收回房屋，9月11日下午拉砖，12号砌墙。（2）庭审时法庭问刘某某，双方当事人签订的协议你见过吗？刘某某答：我不知道，后来2015年6-8月时见过。法庭问刘某某，当时王春光与你就2015年8月份之后房租谈了吗？刘某某答：没有谈。法庭问刘某某2016年8月以后你同意续租你知道吗？刘某某答：我不知道。法庭问刘某某，给原告写的通知是你写的吗？刘某某答：是我写的，因为王春光没有交取暖费的事。法庭问刘某某，同意陈丹丹续租房子，为什么不收租金？刘某某答：当时价格没有谈，我不知道。王春光、刘庆会原审庭审时问刘某某，2015年8月1日后续租你房子你同意吗？刘某某答：同意。王春光、刘庆会问刘某某，你和李少彬、陈丹丹以后是否协商？刘某某答：协商了，最后房租两个房屋一年租金10万元。
本院认为：在2015年7月31日房屋租赁期限届满时，案涉17号、18号房屋的房主刘某某、王某某向李少彬、陈丹丹发出通知，决定在租赁期限届满后收回该两间房屋，并拒收李少彬、陈丹丹的续租租金，且将房屋封堵后收回。可见王春光、刘庆会在《饭店出让协议》中约定的2015年8月1日至2016年7月31日四间房屋的租金为12万元，并承诺在房屋到期后，保证其他房主同意续租房屋为虚构的事实，构成欺诈行为。而李少彬、陈丹丹正是基于该承诺，才与王春光、刘庆会达成该协议，故该《饭店出让协议》应予撤销。虽刘某某、王某某原审出庭证实，经协商后同意17号、18号房屋以10万元价格续租，但其出具通知、拒收租金及封堵并收回房屋的行为，印证了其在租赁协议届满时，拒绝续租房屋的事实，后虽在提高租金的情况下同意续租，但由于本案双方当事人对与《饭店出让协议》约定的续租价格的差价如何承担未达成一致，致使协议未继续履行。故王春光、刘庆会上诉认为其不存在欺诈行为的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5422元，由上诉人王春光、刘庆会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理
审判员 徐 锐
代理
审判员 张新华
二〇一六年二月十八日
书 记 员 杨 安 百度搜索“”