湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施民初字第03722号原告恩施延陵国际装饰城经营管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路16号101号。组织机构代码：55393842-9。法定代表人王永芳，董事长。委托代理人（特别授权）侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。委托代理人（特别授权）姜红，女，生于1979年7月2日，汉族，湖北省恩施市人，恩施延陵国际装饰城经营管理有限公司物业部负责人，现住恩施市。被告阳朋飞，男，生于1985年8月2日，汉族，湖南省邵阳市人，个体工商户，现住恩施市。委托代理人（特别授权）向诗标，湖北正典律师事务所律师。
原告恩施延陵国际装饰城经营管理有限公司（以下简称延陵公司）诉被告阳朋飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理。依法由
审判员谭远双适用简易程序于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯明峰、姜红、被告阳朋飞及其委托代理人向诗标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月15日，原、被告签订了《武陵国际装饰城租赁合同》，约定被告租赁武陵国际装饰城C12栋09号商铺。合同约定租金总额为35376元，签订合同时被告向原告支付租金17688元，剩余租金17688元应于2013年10月31日前付清。同时约定，若被告未按时支付租金的，按欠付款额的1%／日支付违约金。在合同履行过程中，原告给被告优惠租金5912元，即被告实际下欠原告租金11776元。租赁期限届满后，经原告多次催讨未果。故向人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付租金11776元，并支付按欠付金额1%／日的标准自2013年10月31日起至付款之日止计算的滞纳金；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告已经按照原被告签订的租赁合同履行了相应的义务，反而是原告没有按照合同约定履行相应的义务。主要体现在：1、原告在签订租赁合同时口头承诺在被告开业时，实行统一开业的形式，被告租赁处一共有24个门面，但在正式开业时，仅有五家处于开业状态，其他19家门面并没有启动，没有达到原告在签订合同时承诺的24间门面统一开业的状态，被告认为这一行为属于违约行为；2、被告在经营过程中，由于楼顶渗水，要求原告以及物业部门作出相应的处理，原告多次推诿，并没有履行修缮义务。导致被告部分家具有不同程度的损坏，损失在5千左右。这部分损失是原告没有及时处理所造成的，所以原告要承担相应的责任，这也是被告不支付剩余的租金的客观理由；3、双方就租金和口头答辩中的第一、二点反复进行磋商，原告对第一、二点没有任何处理诚意，造成现在进入诉讼状态，是原告的问题；4、原告在签订合同时收取了被告的经营保证金5000元，水电押金1000元，至今没有返还。综上所述，请求依法予以驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月17日，案外人胡晓购买了湖北新楚源置业有限公司开发的，位于恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村、金子坝村商品房第C12幢1-2层9号房（商业用途）委托原告经营管理，并与原告签订《委托经营管理合同》，约定委托经营期限自2012年8月31日至2015年8月30日止；委托经营期间商铺租金收入、管理支出以及盈利亏损风险均由原告享有和负担。2012年6月15日，原告将案涉房屋（即C12栋09号房）租赁给被告，双方签订《武陵国际装饰城租赁合同》。相关合同约定内容如下：“甲方（出租方）恩施武陵国际装饰城经营管理有限公司乙方（承租方）阳朋飞第二条租赁期限、租金计算和支付方式1、租赁期限：自2012年8月31日至2015年8月30日。2、合同租赁总价为人民币：（大写）叁万伍仟叁佰柒拾陆元整，（小写）：￥35376元整；租金具体支付方式：本合同签订时支付：￥17688元整，2013年10月31日前支付余下租金：￥17688元整。3、被告缴纳的租金不包括物业管理费、水电费、经营管理费等。市场经营管理费前三年全免，第四年开始收取。物业管理费第一年全免，第二年开始按物价局核定标准向经营户收取。第四条保证金1、为了维护广大消费者的权益和武陵国际装饰城各承租方的信誉，保证本合同的认真履行，乙方须于本合同签订时向甲方支付经营保证金人民币5000元。第八条违约责任及损失赔偿1、任何一方违反本合同的约定，应向另一方支付租金总额10%的违约金；甲方违约时，甲方直接向乙方支付违约金；乙方违约时，甲方有权自保证金中直接扣除违约金。”协议签订当日，被告向原告支付了租金17688元，交纳了5000元的经营保证金。嗣后，因原告迟延交付案涉租赁物减免租金5912元，被告实际下欠原告租金11776元。租赁期限届满后，原、被告双方终止了租赁关系，但被告未支付下欠租金。故原告向本院起诉，请求判准前述诉求。审理中，被告对下欠原告租金11776元无异议。原告将诉讼请求“并支付按欠付金额1%／日的标准自2013年10月31日起至付款之日止计算的滞纳金”变更为“并支付租金总额10%的违约金”。
本院认为，原、被告双方签订的《武陵国际装饰城租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。本案中，原、被告签订租赁合同后，原告因迟延交付租赁房屋减免租金5912元，被告对减免租金后实际下欠租金11776元无异议，本院予以确认。租赁期限届满后，原、被告终止了租赁关系，被告未按约定支付下欠租金，违反了合同约定支付租金的义务，应当承担支付下欠租金和赔偿因逾期支付租金的违约金。现原告请求被告支付下欠租金11776元，本院予以支持。违约金的数额根据《武陵国际装饰城租赁合同》第八条“违约责任及损失赔偿1、任何一方违反本合同的约定，应向另一方支付租金总额10%的违约金；甲方违约时，甲方直接向乙方支付违约金；乙方违约时，甲方有权自保证金中直接扣除违约金。”的约定，违约金为3537.60元（35376元×10%），本院予以确认并支持。庭审中，被告以涉案租赁房屋漏水，原告未履行维修义务，造成被告财物损失5000余元为由拒付下欠租金。根据相关法律法规的规定，房屋漏水维修属附随义务，并非合同主要义务，除非合同有特别约定，当出租人不履行义务时，承租人不能拒付租金，但可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定自行维修，维修费用从租金中扣除，但被告未就是否自行维修和造成损失举证证实。被告据此拒付租金、以损失冲抵租金的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：被告阳朋飞于本判决生效后五日内支付原告恩施延陵国际装饰城经营管理有限公司租金11776元及违约金3537.60元，共计15313.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费183元，减半交纳91.50元，由被告阳朋飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谭远双
二〇一六年二月十八日
书记员 简 喆 关注微信公众号“”