东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）东开民初字第702号
原告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：萧德迎。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人：聂甜，山东鲁北律师事务所实习律师。
被告：李秀萍。
原告东营胜兴置业有限公司与被告李秀萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月24��立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东营胜兴置业有限公司的委托代理人谢树光，被告李秀萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东营胜兴置业有限公司诉称，2008年8月19日，原、被告双方签订合同编号为××××的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于阳光100城市丽园××幢×单元×××室房产，并办理了银行按揭贷款手续，后因被告未能按时偿还银行贷款，银行从原告的保证金账户中扣划了逾期贷款本息等费用。诉讼请求：
一、判令解除原、被告双方签订的合同编号为××××的《商品房买卖合同》并判令被告在判决生效后十日内协助原告办理备案注销手续；
二、判令被告返还房屋，返还原告代垫款利息、罚息2004.15元，支付原告违约金72480.9元，以上共计74485.05元；
三、被告承担本案诉讼费用。
被告李秀萍辩称，一��同意解除与原告签订的合同编号为××××的《商品房买卖合同》，同意协助原告办理备案注销手续；
二、同意返还原告房屋，但利息、罚息不应由其承担，原告主张的违约金数额过高，请求法院依法调低。原告东营胜兴置业有限公司为支持自己的诉讼请求，庭审中向本院提交了以下证据，被告李秀萍发表了质证意见：证据一，合同编号为××××的《商品房买卖合同》一份，拟证明：2008年8月19日原、被告签订商品房买卖合同，根据合同补充协议第一条第2款第（5）项第二段约定，被告如逾期支付银行按揭贷款，原告承担担保责任后有权解除合同，被告应按合同约定支付原告违约金。被告逾期还款后，原告代替被告偿还了全部未偿还的贷款本息共计355777.74元。被告对该证据无异议。证据二，2009年10月20日，被告和中国建设银行股���有限公司东营东城支行签订的《个人住房借款合同》一份，拟证明：原告为被告的银行贷款提供担保。被告对该证据无异议。证据三，2010年2月23日交房手续流转单一份，拟证明：原告于2010年2月23日将涉案房屋交付给被告。被告质证认为：对交房时间无异议，原告已向其交付涉案房屋，但流转单中“李秀萍”的签字并非其本人所签。证据四，2015年8月20日中国建设银行股份有限公司东营东城支行个人贷款还款凭证一份，拟证明：被告逾期还款一次后，中国建设银行从原告保证金账户扣划355777.74元全部未到期银行贷款，其中利息及罚息为2004.15元、剩余贷款本金353773.59元。被告对该证据无异议。被告李秀萍为证明其抗辩主张，向法庭提交了以下证据，原告发表了质证意见：原告为被告出具的首付��收据两张、银行贷款收据一张，中国建设银行个人贷款支付凭证一张，被告自2009年12月8日至2015年8月8日偿还银行贷款明细一宗，拟证明：被告将涉案房屋返还给原告后，原告应向被告返还其已支付的房屋首付款290809元及其已支付给银行的贷款本息200185.39元，其中本金80226.41元、利息119958.98元，以上共计490994.39元。原告质证认为：对该组证据真实性无异议，对被告已经交纳的首付款及已经偿还的银行按揭贷款本金无异议，但被告已经偿还的贷款利息119958.98元是银行收取，不应由原告返还，其同意返还被告已支付的首付款及贷款本金。经审查，被告对原告提交的证据一、证据二、证据四均无异议，本院均依法予以采信。被告对原告提交的证据三中“李秀萍”签字的真实性有异议，但对交房时间无异议，且被告认可原告已向其交付房屋，故对该份证��的证明目的本院依法予以采信。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对被告证明目的中要求原告返还其银行贷款利息有异议，
本院认为被告已偿还的银行贷款利息不应由原告返还，对被告的其他证明目的原告无异议，本院依法予以支持。根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明情况，本院确认以下事实：2008年8月19日，原告东营胜兴置业有限公司与被告李秀萍签订合同编号××××的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳光100城市丽园第××幢×单元×××室房屋1套，合同总价款为724809元，被告分别于2008年12月8日支付原告首付款224809元、2009年11月14日支付房款66000元，余款434000元被告采用银行按揭贷款方式于2009年12月8日支付。《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第2款第（5）项约定：在出卖人担保期内，如买受人因自身原��，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于收到出卖人的通知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项的20%，如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同；如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于收到出卖人的通知之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同。2009年12月8日，被告作为借款人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司东营市东城支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司东营市东城支行贷款434000元，贷款期限为240个月，自2009年12月8日至2029年12月8日止；贷款利率为月利率3.96%，逾期还款的，加收100%计收罚息；借款人的还款方式为等额本息；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息及违约金等。因被告李秀萍未按时偿还2015年8月份的银行贷款，中国建设银行股份有限公司东营东城支行于2015年8月20日按照合同约定，从原告保证金账户中扣划被告李秀萍全部未到期贷款本金353773.59元、利息及罚息2004.15元。2009年12月8日至2015年7月15日，被告李秀萍向中国建设银行股份有限公司东营东城支行偿还借款本金80226.41元。另查明，原告于2010年2月23日将涉案房屋交付给被告。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议，原、被告与中国建设银行股份有限公司东营东城支行签订的个人住房借款合同均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同当事人均具有约束力。被告李秀萍未按时归还银行贷款导致原告代为向中国建设银行股份有限公司东营东城支行履行了偿还借款的义务，被告的行为符合合同约定的解除条件，原告有权依约解除合同。故原告要求解除与被告签订的合同编号为××××的阳光100城市丽园第××幢×单元×××室房屋的商品房买卖合同，并协助办理网上登记备案撤销手续的诉讼请求，被告无异议且符合合同约定，本院依法予以支持。被告逾期还款的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告按照合同约定以代偿款项355777.74元的20%即72480.9元支付违约金，被告庭审中抗辩该违约金数额过高，请求法院依法调整，本院对被告的该抗辩主��依法予以采信，根据公平原则，结合本案实际情况，被告应支付的违约金应以原告代偿款项355777.74元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为宜，计算期间自2015年8月20日原告代被告偿还全部未到期贷款本息之日至本判决生效之日止，对原告主张的超出部分不予支持。原告要求被告返还房屋，返还原告代垫款利息、罚息2004.15元的诉讼请求，被告无异议，本院依法予以支持。原告主张解除合同，返还房屋，因此对被告已经向其支付的房款290809元及已向中国建设银行股份有限公司东营东城支行偿还的贷款本金80226.41元，原告应当返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告李秀萍于2008年8月19日签订的合同编号为××××的阳光100城市丽园第××幢×单元×××室房屋商品房买卖合同，被告李秀萍于本判决生效之日起十日内返还原告房屋并协助原告办理网上登记备案撤销手续；
二、被告李秀萍于本判决生效之日起十日内向原告东营胜兴置业有限公司支付代垫款利息、罚息2004.15元，自2015年8月20日至本判决生效之日止的违约金（计算方式：以355777.74元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
三、原告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李秀萍购房款371035.41元；
四、驳回原告东营胜兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受���费1662元，由被告李秀萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 郑晓杰
审 判 员 孙东平
人民陪审员 杨 健
二〇一六年二月十八日
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