中华人民共和国福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第2164号原告陈溶，女，1935年7月24日出生，汉族，住上海市松江区。原告王慰年（英文名：WEI-NIANWANG），男，1935年7月10日出生，住德国斯派尔市。两原告共同委托代理人卓文彬、唐建景，福建闽君律师事务所律师。被告陈浩，男，1930年8月12日出生，汉族，住福州市晋安区。被告许可萍，女，1942年11月26日出生，汉族，住福州市晋安区。两被告共同委托代理人王华、陈崇德，福建信得律师事务所律师。
原告陈溶、王慰年与被告陈浩、许可萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人卓文彬、唐建景及两被告的共同委托代理人王华、陈崇德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈溶、王慰年诉称，两原告系夫妻关系，两被告亦是夫妻关系。
原告陈溶与被告陈浩系兄妹关系。两原告常年旅居德国。2006年4月22日，原被告四人就两原告购买被告陈浩名下位于福州市仓山区单元房屋签订《协议书》。协议约定两被告以人民币210000元价格将讼争房产出售给两原告。2005年1月21日，俩原告委托案外人魏燊支付全额购房款210000元给两被告，购房款由两被告直接支付给开发商。另两原告考虑到兄妹深厚感情，在多年对两被告提供经济支持的情况下，还另行支付给两被告50000元，用于两被告独生子的癌症治疗费用。原被告四人约定待2007年8月讼争房产取得产权证书后，由原被告四人共同至福州市房地产交易登记中心办理房产过户手续。双方还明确约定，协议签订后讼争房产产权和使用权全部归属两原告所有，除两原告外他人均无权占有和干预。协议书签订后，两被告将房屋交付给两原告装修使用。2008年4月1日，讼争房屋办理了房屋所有权证书，2008年4月15日，讼争房屋办理了国有土地使用权证书。讼争房屋权属证书办出后，2009年4月12日，原被告四人在案外人陈忻的见证下为了进一步明确房屋归两原告所有，再次签订《协议书》，确认讼争房产的权属及办理过户手续的事宜，同时两被告将讼争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》原件交付给两原告。但之后，俩被告虽经两原告多次催讨，仍一直拖延办理讼争房屋权属证书的过户手续。2015年1月两原告再次回国办理讼争房屋过户手续，但两被告以讼争房屋市场价涨价要求再支付巨额补偿款等各种理由推脱，企图占有讼争房屋至终老，仍拒不配合将讼争房屋过户至两原告名下。原告认为，双方签订房屋转让协议出于双方真实意思表示，协议合法有效。两被告拒不履行协议，配合办理讼争房屋过户手续，严重损害两原告合法权益。庭审结束后，两原告认为鉴于讼争房产系经济适用房，根据当前福州市政府相关政策，尚未出台产权过户的相关规定，故暂撤回关于判令两被告协助办理过户手续的诉请，原告将诉讼请求变更为请求法院判令：1、确认原被告双方于2009年4月12日签订的《协议书》有效。2、确认坐落于福州市仓山区单元房屋归两原告共同所有。3、俩被告承担本案全部诉讼费。
被告陈浩、许可萍辩称，1、2009年4月12日签订的《协议书》应属无效。该协议名为房产转让协议，实为以物抵债协议。2、坐落于福州市仓山区单元房屋属经济适用房，该房产《国有土地使用权证》上明确注明：“该房为经济适用房，未经批准，不得转让、改变用途。”3、根据《福州市城区经济适用住房上市交易办法》第二条规定：“于2007年6月7日前取得《房屋所有权证》且取证时间在5年以上（含5年）的经济适用住房上市交易适用本交易办法；”第七条规定：“本办法自2010年8月1日起实施，2007年6月7日以后取得《房屋所有权证》的经济适用住房上市交易办法另行制定。”然而至今，福州市政府尚未出台20**年6月7日以后取得《房屋所有权证》的经济适用住房上市交易办法的相关规定，故两原告与两被告签订的《协议书》内容违反了政府出台的相关法规，应属无效。综上，请求法院驳回两原告的诉请。庭审中，两原告向法庭提交以下证据：A1.（2006年4月22日）协议书，证明2006年4月22日，原被告四人就两原告购买被告陈浩名下位于福州金山经济适用房签订《协议书》，协议约定讼争房屋价格、购房款已付款、产权及办理过户手续等事实；A2.（2009年4月12日）协议书，证明2009年4月12日，原被告四人在案外人陈忻的见证下再次签订《协议书》，再次确认讼争房产的权属及办理过户手续的事宜；A3.中国银行取款凭证；A4.中国银行存款凭条；A5.中国银行特种转帐贷方传票，证据A3-A5共同证明两原告通过案外人魏燊支付全部购房款210000元，由被告陈浩支付给开发商，以及另外支付50000元给两被告用于其子治疗癌症费用的事实；A6.中华人民共和国房屋所有权证；A7.中华人民共和国国有土地使用证；A8.图纸、字条（复印件）（陈浩书写），证据A6-A8共同证明俩被告已将讼争房产的房屋所有权证及国有土地使用权证原件以及房屋均交付两原告，房屋已经确认交付给两原告并由两原告进行装修等事实；A9.询问笔录（魏燊、陈忻、杨人淑身份证复印件各一份），证明两被告将讼争房屋出售于两原告的事实，两原告取得讼争房屋后进行装修装饰，且讼争房屋物业费等费用均是两原告交纳的事实；A10.销售不动产统一发票（自开）发票联；A11.缴费通知单；A12.福建省政府非税收入票据；A13.中华人民共和国契税完税证；A14.福建省行政事业性收费票款分离专用票据；A15.福州市物业专项维修资金缴款凭证（复印件）；A16.中国银行个人业务交易单及结算业务申请书（复印件）；A17.福建银典物业管理服务有限公司出具的缴费通知书，证据A10-A17共同证明两被告将讼争房屋出售交付原告后，相关办理房屋权属证书缴纳相关费用及维修基金、物业费等费用均由两原告支付的事实；A18.领条；A19.送货单；A20.普通发票联；A21.五金水电总汇、惠光家具店；A22.收款收据；A23.销售卡；A24.信誉证明卡，证据A18-A24共同证明讼争房屋出售并交付两原告，两原告交接后对讼争房屋进行装修入住使用的事实。被告陈浩、许可萍对原告证据质证意见为：证据A1-A2真实性无异议，确认是原被告之间所签，证明对象有异议，上述两份协议中所指向的房产并非证据A6《房屋所有权证》所指向的房产，因两者关于房屋坐落的描述存在不一致。此外，提请法庭注意：2009年所签的协议中记载“2005年1月21日购房款已付清”，但讼争房产的买卖合同系2007年签订，故原告主张其2005年1月份所支付的款项性质为购房款，没有依据。证据A3-A5真实性无法确认，假如法院认定是真实的，上述证据仅能证明魏燊、陈浩的取款、汇款记录，无法体现其有将上述款项支付给两被告。证据A6-A7真实性无异议，证明对象有异议，上述证据仅能证明讼争房产的坐落等房产信息，而无法证明两被告系因房屋转让而将产权证原件交付给两原告。证据A8真实性有异议，因该证据无原件。证据A9真实性有异议，证明对象有异议。因魏燊、陈忻、杨人淑所陈述的均是其听说的而并非是亲眼所见或亲身经历。证据A10-A14真实性无异议，证据A15-A16因原告未提交原件，真实性有异议，证明对象亦有异议，上述证据仅能证明讼争房产的税费、维修基金系陈浩缴纳，但无法证明其缴纳的费用系两原告出资。证据17-A24真实性有异议，因有些并非是正式发票而是收款收据，且收款收据上并未体现客户的详细信息，且讼争房产的装修事宜及出资均是被告陈浩负责。被告陈浩、许可萍向法庭提交以下证据：B1.经济适用房转完全产权变更登记办事指南；B2.福州市政府关于印发《福州市城区经济适用住房上市交易办法》的通知，证据B1-B2共同证明讼争房产是在2007年6月7日之后才办妥产权证书，故其根据福州市政府文件精神，尚不具备办理产权过户的条件，故原被告之间签署的两份协议违反行政法规规定，应认定无效。两原告对被告陈浩、许可萍提交证据的质证意见为：证据B2真实性无异议，证明对象有异议。该文件的性质并非两被告所述的行政法规，仅是福州市政府出台的规范性文件，不能以此认定协议无效。此外，根据国务院住建部的相关规定，经济适用房在办证满5年之后，即可上市交易，故上述文件精神与住建部的关于经济适用房的上市交易精神相违背。证据B1真实性无法确认，假如法院认为是真实的，则质证意见同证据B2。原告陈溶、王慰年申请证人魏燊出庭作证。证人魏燊陈述其与原告陈溶是小学同学，且几十多年来均有往来。因小时候他经常到原告陈溶家，故他对原告陈溶的家人、兄弟姐妹都很熟悉，所以他也认识被告陈浩。证人魏燊当庭确认两原告提交的证据A3-A4中“魏燊”的签名确实是他本人所签，证据A5存款凭条系他在场的情况下，被告陈浩本人所填写。当年原告陈溶与王慰年长期居住德国，但每年均有回国扫墓小住一段时间，两原告因不想住酒店，所以考虑在金山购买一处房产，供他们回国居住。因当时两原告在国内无身份证，在银行无法开户，故其预先支付了50000欧元（折合人民币500000元左右），支付至证人魏燊名下存折。当时两原告与魏燊约定上述款项仅用于购房使用。2004、2005年左右，被告陈浩、许可萍的儿子因生病急需用钱，故他们想将其所取得的购买讼争经济适用房的购买资格转让，当时找到两原告，两原告本不想购买，但因两被告无处出售房产，故两原告经商量后，只好出资购买。2005年1月21日，被告陈浩与证人魏燊一同前往中国银行鼓西路营业部，第一次魏燊在两原告指示下取了178066元（当时原告陈溶和他说，该款是用于支付给陈浩、许可萍买房的），当场陈浩填写了汇款单，按照陈浩的指示，由魏燊直接汇至福州市住宅发展有限公司。第二次魏燊在两原告指示下又取了81934元（当时原告陈溶和他说，其中50000元是用于给两被告的儿子治病，剩余31934元用于支付给两被告的购房款），该钱取出来之后，按照陈浩的指示，直接汇至陈浩名下的银行账户。除了上述的260000元外，2004年原告陈溶还让魏燊给两被告20000元用于给其儿子治病。此外，讼争房产装修费用都是两原告出资，所以装修发票原件才会在两原告处。两被告对证人魏燊的证言真实性和证明对象均有异议。证人所陈述无法证明其有将取出来的款项支付给被告陈浩，且证人陈述共支付给被告陈浩280000元与本案的购房款210000元存在金额出入，而两原告并未提交证据证明余下的70000元的支付事宜。本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：两被告对两原告提交的证据A1-A2，A6-A7，A10-A14真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。两被告对两原告提交的证据A3-A5载明内容与证人魏燊的当庭陈述相互印证，相互吻合，故本院对上述证据的真实性予以确认。两原告提交的证据A8与本案无直接关联，故本院对该证据不予认定。两原告提交的证据A9询问笔录，实为证人证言，证人陈忻、杨人淑未到庭接受当事人质询，故本院不单独将其作为定案的依据。两原告提交的证据A15-A16仅提供复印件，并未提交原件供法庭核对，故本院对上述证据不予确认。两原告提交的证据A17-A24大部分并非正式票据，且无法直接体现讼争房产在进行装修过程中的出资主体，故本院对上述证据不予采信。原告申请到庭的证人魏燊的证言与原告提交的证据A1-A5相互印证，相互吻合，故本院对证人魏燊的证言的真实性予以确认。两被告提交的证据B1-B2系地方政府规章，并非法律意义上的证据。根据上述分析认定及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2006年4月22日，原告陈溶、王慰年与被告陈浩、许可萍签订《协议书》，约定两被告将坐落于福州市仓山区单元房产转让给两原告，建筑面积110.99㎡，转让价格为人民币210000元，此款已于2005年1月21日由两原告指示魏燊全数付清给两被告，同时双方约定上述住房的产权和使用权自该协议签订后全部归属两原告，证明人魏燊、陈忻在落款处签名确认。2009年4月12日，原告陈溶、王慰年与被告陈浩、许可萍再次签订《协议书》，约定两被告将坐落于福州金山单元房屋转让给两原告，建筑面积110.59㎡，转让价格为人民币210000元，此款两原告已于2005年1月21日全数付清给两被告，同时双方再次约定上述住房已于2007年取得产权证，其产权和使用权自该协议签订后全部归属两原告。另查明，2005年1月21日，两原告指示证人魏燊，从两原告所有的储蓄中取了178066元，用于支付购买两被告房产（该笔款项按照被告陈浩的指示，由魏燊直接汇至福州市住宅发展有限公司）。当日，两原告再次指示魏燊，从两原告所有的储蓄中取了81934元，其中31934元用于支付购买两被告房产，剩余的50000元用于给两被告的儿子治病（该笔款项由被告陈浩直接汇至其名下的银行账户）又查明，坐落于福州市仓山区单元房屋，产权面积110.59㎡，登记为被告陈浩所有，在该房产的《房屋所有权证》的附记一栏中载明“2007年1月10日买受福州市住宅发展有限公司产业，该房系经济适用房”；在该房产的《国有土地使用证》的记事一栏中载明“该房为经济适用房，未经批准不得转让或改变用途”。被告陈浩于2005年取得上述房产的购买资格，于2008年4月1日登记办证至被告陈浩名下。本案争议焦点如下：
一、本案讼争两份协议中所指向的房产是否即为两原告提交的证据A6《房屋所有权证》所指向的房产？二、本案讼争协议系以物抵债协议？抑或是房产转让协议？三、本案关于经济适用房的房屋买卖协议是否有效？本院结合原被告提交证据及庭审陈述，具体分析如下：
一、本案讼争两份协议中所指向的房产是否即为原告提交的证据A6《房屋所有权证》所指向的房产？两被告辩称本案讼争两份协议中所指向的房产并非证据A6《房屋所有权证》所指向的房产，因两者关于房屋坐落的描述存在不一致。
本院认为两被告仅是于2005年取得坐落于福建省福州市仓山区单元经济适用房的购买资格，该房产于2008年4月1日登记办证至被告陈浩名下，故双方于2006年4月22日签订协议时关于交易房产坐落的描述与讼争房产的实际坐落不完全一致，并不违背常理。鉴于协议所指向的房产与《房屋所有权证》所指向的房产在地理位置、单元号、产权面积等方面均体现一致，故本院依法认定本案讼争两份协议中所指向的房产即原告提交的证据A6《房屋所有权证》所指向的房产。
二、本案讼争协议系以物抵债协议？抑或是房产转让协议？结合原告提交的证据A1（2006年4月22日）协议书、证据A2（2009年4月12日）协议书、证据A5中国银行特种转帐贷方传票及证人魏燊的当庭陈述，均可相互补充、相互印证，证明本案讼争协议属房产转让协议。此外，依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案案情，两被告主张系本案讼争系以物抵债协议，但并未向法庭提交相应的证据，故本院对两被告关于本案讼争协议系以物抵债协议的辩称，不予采信。
三、关于经济适用房的房屋买卖协议是否有效？2010年7月20日福州市人民政府印发《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，明确规定于2007年6月7日前取得《房屋所有权证》且取证时间在5年以上的经济适用房的上市交易遵照本规定办理，而对2007年6月7日以后取得《房屋所有权证》的经济适用房的上市交易办法尚未出台规定。两被告据此主张本案讼争房产属经济适用房，且于2008年4月1日登记办证至被告陈浩名下，属2007年6月7日以后取得《房屋所有权证》的经济适用房，依照当前福州市政府的规定，其并不具备上市交易的条件，故两原告与两被告签订的《协议书》应属无效。
本院认为，鼓励交易是的重要精神，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认。而强制性规定又包括“管理性规范”和“效力性规范”。“管理性规范”是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致的规范；此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。“”是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。相应地，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条亦明确规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条同时规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效，该处中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故两被告以福州市人民政府印发的《福州市城区经济适用住房上市交易办法》为依据主张合同无效的辩称，本院不予采信。此外，依照国务院颁发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发（2007）24号，七部委颁发的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）均明确规定，经济适用房购买满5年，在补缴相关土地收益差价款的条件下，便可上市交易转让。而本案讼争经济适用房购买已满5年，故两原告与两被告签订的关于经济适用房转让的协议应为有效。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诚如前述关于案件争议焦点的分析，本案讼争协议应为合法有效。鉴于协议中明确约定所出让房产的产权和使用权自协议签订后即归属两原告，故两原告依照该有效协议主张讼争房产归其所有，具有事实和法律依据，本院予以支持。此外，鉴于福州市尚未对2007年6月7日以后取得《房屋所有权证》的经济适用房的上市交易办法出台具体规定，且两原告亦撤回关于要求两被告协助办理产权过户手续的诉请，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告陈溶、王慰年与被告陈浩、许可萍于2009年4月12日签订的《协议书》有效；
二、确认坐落于福州市仓山区单元归原告陈溶、王慰年所有。案件受理费4450元，由原告陈溶、王慰年负担2000元，由被告陈浩、许可萍负担2450元，两被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘慧慧
人民陪审员 林弦声
人民陪审员 吴国钧
二〇一六年二月十七日
书 记 员 范彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：第第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”