甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民三终字第965号上诉人（原审被告、反诉原告）兰州润昌商贸有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人胡扎西，该公司总经理，委托代理人张莹，女，1977年7月5日出生，汉族，甘肃省兰州市人，该公司职员，住兰州市城关区。委托代理人汪智雯，女，1987年1月9日出生，汉族，辽宁省北镇县人，该公司职员，住兰州市城关区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邱春玲，女，汉族，1970年3月28日出生，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市七里河区。委托代理人赵国俊，甘肃诚信律师事务所律师。
上诉人兰州润昌商贸有限责任公司（以下简称润昌公司）为与被上诉人邱春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润昌公司的委托代理人张莹、汪智雯，被上诉人邱春玲及其委托代理人赵国俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，东瑞口岸购物商场系甘肃金生房地产开发有限公司开发建设，润昌公司承租后统一对外出租运营。2012年8月7日，邱春玲与润昌公司签订《东瑞口岸商铺认租协议书》，约定邱春玲租赁东瑞口岸3楼313号、314号，租赁面积171.19平方米的商铺；邱春玲同意支付150000元作为商铺租赁定金；双方在签订本协议五日内签署《商铺租赁合同》，并交纳首年房租，邱春玲缴纳的租赁定金自动转为履约保证金，逾期视为邱春玲自愿放弃承租该商铺的权利。同年8月9日，邱春玲向润昌公司支付商铺租赁定金150000元。此后邱春玲（乙方）与润昌公司（甲方）又签订《东瑞口岸商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方投资管理的位于兰州市城关区东部五里铺桥头向东20米处东瑞口岸商场3楼313、314号商铺用于经营女装，租金为190元／㎡／月，年租金为390313元；租赁期3年（2013年春节前开业，起租时间自开业之日算起），合同期内租金标准不变；乙方于本合同签订当日向甲方一次性交纳保证金150000元，如在合同期内，乙方拖欠与商铺相关费用（水费、电费、采暖费、物业费、房租费和本合同及补充协议约定的其他费用），甲方在乙方所缴纳的保证金内扣除，乙方如无违反本合同之规定也没有拖欠相关费用的，合同期满经双方结算后，将保证金一次性无息返还乙方，或续签新合同后冲抵新合同期内的保证金；合同期内商铺的电费、水费、采暖费、空调费、物业管理费等经营性税、费由乙方承担，合同期内首年物业管理费全免。甲方负责东瑞口岸的整体宣传、管理、推广、招商、咨询服务等工作。双方还约定了其他事宜。合同签订前后，邱春玲交纳商铺租金120000元。2013年9月8日，邱春玲与润昌公司签订装修保证书后对商铺进行了装修。同年11月19日，润昌公司发出通知，说明东瑞口岸时尚购物广场已具备一定的营业条件，公司决定东瑞口岸时尚购物广场将于2013年11月23日进入试营业阶段，2013年11月23日-2014年3月8日为东瑞口岸时尚购物广场免租期（已营业商户除外）。商场开始试营业后，邱春玲开始经营商铺。2014年2月18日，商场的承租商户因商场经营发生问题通过网络向有关部门进行反映，同年3月17日兰州市工商局对商户反映情况进行答复，表示经询问润昌公司，当时商场入住率只有55%，尚未完全启动，因此除了必要租赁押金外，未向商户收取租赁费，待入住率达到80%-90%，符合运营条件后再收取租金。2014年10月31日，润昌公司向东瑞口岸商场商户发出公告，告知所有租赁合同中未明确起租时间的商户，自公告发布之日起即视为起租日，从即日起开始计收租金。因东瑞口岸商场整体经营状况不佳，大部分商户于2014年11月6日发布公告对该公司确定的起租日表示反对。此后，双方通过工商、消费者协会等部门对商场存在的问题及起租日问题进行了协商。同年11月17日，润昌公司发出公告，确定：
一、对于租赁合同中未明确起租日期的商户，东瑞口岸商场起租日期正式定为2014年10月31日，商户入场至起租日期间为公司提供给商户的免租期，此免租期优惠在商户完全履行东瑞口岸商铺租赁合同约定的义务后享受。
二、对于已交清首年度租金全款并配合商场管理的商户给与免费广告支持、装修优惠、优先选铺、2014年6月前入住商户租金调整等优惠政策。
三、商户主动提出解除合同的，公司将按合同约定相关条款进行处理。邱春玲对其中的内容不予认可，双方于2015年1月23日再次进行协商，但对于商场整体规划、免租期限等问题双方仍未能协商一致。2015年1月27日，邱春玲发出《解除合同通知书》，告知润昌公司因其管理混乱、招商不力，商场招商数量至今不足50%，导致其无法正常营业，合同目的无法实现，故依据法律规定，解除双方签订的《东瑞口岸商铺租赁合同》。润昌公司收到解除合同通知书后，于2015年2月2日发出回复函，告知邱春玲其同意解除双方的租赁合同，但邱春玲应当支付2013年2月10日至2015年1月27日期间的租金，并在收到回复函后三日内将商铺返还。邱春玲收到回复函后，以双方未能就合同解除后的赔偿事宜达成一致为由拒绝返还商铺。2015年3月17日，润昌公司再次发函，要求邱春玲尽快腾退占用的商铺并支付租金。但邱春玲仍未返还商铺。一审法院另查明，东瑞口岸购物广场招租时，润昌公司对商场的规划定为西北品牌女装加盟中心，其中负一楼经营精品配饰，一楼经营精品女装，二楼经营青春少淑装，三楼、四楼经营名媛大淑装，五楼经营羊绒皮草，六楼经营大型餐饮、西餐咖啡、人文茶楼等。但招商后，由于经营状况不佳，该公司对商场进行了重新规划，现负一层及六层空置，二、三、四层经营范围也发生了变化及混同，商场客流稀少导致部分商户停业，但包括邱春玲在内的部分商户仍在维持经营。另，润昌公司已先后向兰州恒生物业管理有限公司全额交纳了东瑞口岸购物广场2013年8月-2016年8月的物业费以及2013年至2015年3月31日的暖气费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方签订的东瑞口岸商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因商场经营不善，邱春玲于2015年1月27日向发出了解除合同通知书，润昌公司收通知书后亦表示同意解除合同。因此双方签订的东瑞口岸商铺租赁合同自润昌公司收到解除合同通知书时已经解除，故对于邱春玲要求确认解除合同的请求，不予处理，但基于双方租赁合同已经解除，邱春玲理应尽快将承租的商铺返还被告，以避免双方损失的继续扩大。关于邱春玲要求确认润昌公司违约导致合同解除及润昌公司反诉要求支付租金的请求，则需要分析双方对于合同解除的责任承担的问题。首先，关于邱春玲认为东瑞口岸未经消防验收，其签订租赁合同违反法律规定的主张。虽然润昌公司辩称其也是东瑞口岸购物广场的承租人，进行消防验收是出租人即甘肃金生房地产开发有限公司的法定义务。但是润昌公司将租赁房屋作为人员密集的商业经营用途，理应注意房屋或场所的消防安全问题，这是承租人起码的注意义务，故对润昌公司的该项辩称不予采信。而邱春玲作为承租商铺的经营者，签订合同时也应当对商场的权属及相关消防情况进行了解及审查，这不仅是商业决策的谨慎考虑，也是商铺经营者承租房屋时应当尽到基本审查义务。其次，关于邱春玲认为润昌公司违反约定，擅自改变商场规划、招商管理推广不到位，导致商场经营状况不佳的主张。商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。本案润昌公司作为东瑞口岸购物广场整体招商、策划、运营的负责人，在招商之前，应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息作出合理判断以确定招商范围及各楼层商户的经营内容，但由于该公司对市场信息的判断出现失误，商场的整体运作存在问题，自2013年起至今未能形成良好的经营范围，导致商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳，其无奈又改变了商场各楼层的经营规划，给邱春玲经营带来较大影响，该公司理应对合同解除承担相应的责任。而邱春玲作为商户的经营者，明知东瑞口岸购物商场属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务，亦应当对合同解除承担一定的责任。最后，关于邱春玲认为商场未达80%入住率，不符合开业条件，润昌公司擅自确定商场起租日违反合同约定的问题。双方签订的租赁合同并未约定商场开业的具体标准及商场入住率低可以免交租金的情形。同时，商场入住率是一个动态变化的过程，其与商户入住时间长短、退租情况等因素均有重要关系，邱春玲提供的相关证据并不足以证明润昌公司开业至今商场入住率均未达到其承诺的80%以上，因此该公司公告确定商场开业时间（2014年10月31日）并未违反合同约定。综上所述，双方当事人对租赁合同不能继续履行均负有责任，故对邱春玲要求确认润昌公司违约导致合同解除的诉讼请求，不予支持。而润昌公司对商场的运作、宣传存在问题，导致商场未能形成适当的商业经营氛围，邱春玲有权减少租金。为平衡双方利益，该院依据双方对合同不能履行应承担的责任确定邱春玲承担应付租金的60%，润昌公司承担应付租金的40%。关于润昌公司要求支付自2013年9月9日实际占用房屋之日以后租金的主张，双方租赁合同明确约定起租日以开业时间计算。而对于商场具体开业时间，虽然润昌公司通知于2013年11月23日进入试营业阶段，但该公司向邱春玲发出的回复函中要求支付租金的起始日期与其反诉要求的起始日期均不一致，该公司本身对商场实际开业时间的认定就不一致。且2014年3月17日兰州市工商局对商户反映的问题答复时，润昌公司表示商场尚未完全启动，除了必要租赁押金外，未向商户收取租赁费。因此润昌公司反诉请求以实际使用房屋之日计算租金缺乏事实依据，不予采信。该院确定邱春玲租金应当从润昌公司公布的起租时间即2014年10月31日起算。关于邱春玲辩称商铺实际面积与约定面积不符的主张，其提供的证据不足以证明该事实存在，故不予采信。根据润昌公司反诉请求及双方对合同不能履行的责任分担，自2014年10月31日至2015年6月23日，邱春玲应当支付的租金为151571.6元【（190×171.19×7＋190×171.19÷30×23）×60%≈151571.6】，现邱春玲签订合同时已交纳了租金120000元及保证金150000，其数额高于拖欠的租金数额，双方合同又约定邱春玲拖欠与商铺相关的各项费用（水费、电费、采暖费、物业费、房租费和本合同及补充协议约定的其他费用）时，润昌公司有权在缴纳的保证金内扣除，故对该公司反诉要求支付租金576058元的请求不予支持。但由于双方的租赁合同已经解除，邱春玲即负有向润昌公司腾房的义务，否则应当承担相应的房屋占有使用费，故邱春玲应当及时将商铺返还。考虑到邱春玲作为商铺承租人，应当给予其合理的腾房时间，故该院从公平合理角度确定自本判决送达之日起十五日内将商铺返还润昌公司，逾期邱春玲应按照租赁合同约定的租金标准向润昌公司全额承担商铺占有使用费。关于润昌公司要求支付拖欠商铺使用费利息损失的反诉请求，因此利息损失该公司没有提出具体数额，该项诉讼请求不明确，故不予支持。关于润昌公司要求支付拖欠的商铺物业费12822元的反诉请求，因双方在合同中明确约定租赁商铺第一年度的物业费由润昌公司承担，该公司公布的起租时间为2014年10月31日，故2014年10月31日-2015年10月30日期间的物业费应当由润昌公司自己承担，该公司反诉要求邱春玲支付自2013年9月9日至2015年6月23日期间物业费没有事实及法律依据，不予支持，至于2015年10月31日至实际腾房之日的物业费，润昌公司可以依据合同约定从邱春玲交纳的租赁保证金中予以扣抵，故对润昌公司的该部分请求也不予支持。关于润昌公司要求支付采暖费16485.6元的反诉请求，因双方在合同中明确约定邱春玲经营、使用产生的采暖费由其自行承担，且润昌公司已代缴该笔费用，故该笔费用应当由邱春玲承担。但合同同时约定邱春玲拖欠商铺相关费用的，润昌公司有权优先从保证金中扣除。现邱春玲支付的商铺租赁保证金扣除其欠付的部分租金外，还多于其拖欠的采暖费，润昌公司可从租赁保证金中予以扣除，故对该项反诉请求亦不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十一条之规定，判决：
一、驳回原告邱春玲的诉讼请求；
二、驳回被告兰州润昌商贸有限责任公司的反诉请求。案件受理费100元，由邱春玲承担，反诉费5410元，由兰州润昌商贸有限责任公司承担。
上诉人润昌公司不服上述民事判决，上诉称，润昌公司与邱春玲均未主张腾退商铺，一审法院判令邱春玲腾退商铺的时间违反了不告不理的原则。请求本院依法撤销一审判决中关于“原告应当自本判决送达之日起15日内将商铺返还被告”的认定，改判邱春玲向润昌公司支付商铺使用费、物业费、采暖费至实际腾退之日；案件诉讼费由邱春玲承担。庭审中，润昌公司当庭表示放弃“改判邱春玲向润昌公司支付商铺使用费、物业费、采暖费至实际腾退之日”的上诉请求。
被上诉人邱春玲答辩称，润昌公司上诉请求仅针对一审判决认定的理由提起，对于一审判决结果该公司是认可的；一审法院限15日内腾退商铺是针对邱春玲的义务，润昌公司无权提起上诉；邱春玲已在规定的时间内归还了商铺。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，承租人与出租人之间的租赁合同解除后，承租人即失去了继续占有租赁物的法律依据，承租人应当及时向出租人返还其占有的租赁物。本案中，一审法院为化解双方的矛盾，避免当事人的损失进一步扩大，在判决中表述“……自本判决送达之日起15日内原告当将商铺返还被告……”。该表述仅是明确了邱春玲向润昌公司归还涉案房屋的合理期限，属于就合同解除后相关法律后果给予的必要释明，与不告不理的民事原则并无冲突之处。因此，润昌公司的此上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10910元，由兰州润昌商贸有限责任公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理
审判员 赵辉君
代理
审判员 靳文丽
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张邴雯 更多数据：搜索“”来源：